【正文】 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 值班制度 值班人員必須熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。 裝修技術(shù)員（雜務(wù)工）崗位職責(zé) 服從裝修領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 熟悉物業(yè)內(nèi)上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關(guān)設(shè)備情況，嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成弱電維修單工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 裝 修領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)裝修技術(shù)員完成各項(xiàng) 工作。 發(fā)現(xiàn)給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時(shí)采取措施，組織給排水技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 負(fù)責(zé)空調(diào)技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的 工作，安排、督促及指導(dǎo)空調(diào)維修技術(shù)員完成各項(xiàng)工作。 發(fā)現(xiàn)弱電系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時(shí)采取 措施，組織弱電技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 負(fù)責(zé)強(qiáng)電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)強(qiáng)電系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)強(qiáng)電維修技術(shù)員完成各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)組織開展安全管理的宣傳和培訓(xùn)教 育，確保本部門所有員工學(xué)習(xí)安全知識(shí)教育，特殊工種人員經(jīng)安全技術(shù)培訓(xùn)考核后才能持證上崗。 安全管理員崗位職責(zé) 安全管理員是本部門安全工作直接負(fù)責(zé)人，對(duì)安全管理負(fù)有直接的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 能源管理員崗位職責(zé) 學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關(guān)政策、條例、鉆研節(jié)能知識(shí)，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。 宣傳公司文化，樹立企業(yè)形象，傳達(dá)公司指示，反映員工的合理建議，提高員工士氣。 審閱租戶對(duì)本部門的投訴并及時(shí)回復(fù)租戶。 負(fù)責(zé)洽談與確定各類維修保養(yǎng)外判合同，監(jiān)督承包商的工作質(zhì)效，并定期進(jìn)行評(píng)估。 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 主要建筑數(shù)據(jù) 建筑設(shè)計(jì) a. T1amp。商場(chǎng)裙房客梯有8 臺(tái)，速度為 1m/s；消防電梯有 6 臺(tái)，速度為 ，自動(dòng)扶梯 有 29 部。整個(gè) 共設(shè)置于 17 臺(tái)干式變壓器，其中 2 臺(tái) 16000KVA 的 35KV/10KV 變壓器位于地下一層， 15 臺(tái) 10KV/ 的變壓器分別在地下一層、 5 層、 7 層、 8 層、 26 層、 42 層、 59 層。 辦公樓空調(diào)末端采用變風(fēng)量 VAV 系統(tǒng)，整個(gè)辦公樓共配置了 1277 套 VAV。地面 為二 幢 辦公樓 (其中 T2 辦公塔樓目前 在建 )和 一幢 商場(chǎng) 。 設(shè)施設(shè)備主要包括以下七大系統(tǒng)。商鋪采用風(fēng)機(jī)盤管和新風(fēng)系統(tǒng)，冬季分別在 AHU 及風(fēng)機(jī)盤管內(nèi)設(shè)置了電熱盤管作為采暖熱源，風(fēng)機(jī)盤管采用美國(guó) YORK 產(chǎn)品。 四、電梯系統(tǒng) 辦公樓、商場(chǎng)共有電梯、自動(dòng)扶梯 66 臺(tái)，所有電梯均采用瑞士迅達(dá)公司制造的 500 系統(tǒng)高性能電梯。辦公樓的供水由地下三層 水 泵房二臺(tái) 100KW 水泵送至 60 層 140 立方米的水池。 負(fù)責(zé)本部門的年度預(yù)算并及時(shí)進(jìn)行修正。 確保一切政府指定的設(shè)施設(shè)備之審證，報(bào)檢及合法運(yùn)行。 審核員工的加班、休假等申請(qǐng)。 做好辦公室的接待工 作，為來訪客人提供服務(wù)和方便。 做好物業(yè)各單項(xiàng)能耗、能耗總量的統(tǒng)計(jì)分析工作。確保公司所使用的設(shè)備、設(shè)施符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 負(fù)責(zé)年度環(huán)保的總結(jié)與計(jì)劃。對(duì)無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。對(duì)無法自行修 復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、消防、煤氣、各類水泵、污水處理系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。 對(duì)土建裝飾存在缺陷提出改良方案。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 負(fù)責(zé)大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 空 調(diào)技術(shù)員崗位職責(zé) 服從空調(diào)領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 合理使用工具、儀器和器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班 室的安全和清潔工作。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。 f) 若前一班未能完成或已完成但仍需繼續(xù)觀察的維修工作，當(dāng)班人員需安排維修工跟進(jìn)，并將情況記錄在案。交接班時(shí)，雙方值班人員在 值班日志上簽字。 . 各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備安全運(yùn)行外，必須對(duì)所屬機(jī)房范圍進(jìn)行安全檢查；各級(jí)管理人員必須定期對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查；如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)進(jìn)行整改。 故障性巡查：在設(shè)備有故障或故障排除后的巡視，重點(diǎn)檢查故障是否擴(kuò)大或修復(fù)后的運(yùn)行狀況。 巡回檢查注意事項(xiàng)： 巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能、操作方法； 巡查時(shí)要注意安全，與帶電設(shè)備、正在運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè) 備保持安全距離； 進(jìn)出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動(dòng)物進(jìn)入；除事故搶修外，不得擅動(dòng)變配電設(shè)備及其開關(guān)。 維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時(shí)若可能產(chǎn)生灰塵或污跡需用塑料布在現(xiàn)場(chǎng)鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或桌椅上。 保持機(jī)房?jī)?nèi)所有的溫 /濕度，根據(jù)需要啟 閉空調(diào)、通風(fēng)和照明設(shè)備。 安全管理制度 主要職責(zé) : 部門經(jīng)理是維修部安全管理第一責(zé)任人，對(duì)部門內(nèi)勞動(dòng)保護(hù)和安全管理負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 安全管理小組是維修部安全工作的管理機(jī)構(gòu)。 b) 絕緣手套使用前，必須進(jìn)行仔細(xì)檢查和空氣試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。 g) 在危險(xiǎn)場(chǎng)所或者危險(xiǎn)情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。 k) 機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎廂內(nèi)吸煙，機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。 r) 維修保養(yǎng)工作完工后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品，切忌遺留。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準(zhǔn)從事高空作業(yè)。 h) 特殊情況下，如果必須從高空往地面擲物體時(shí)，地面應(yīng)有人看管，并采取地面保護(hù)措施以確保不傷害他人、不損壞設(shè)備。 m) 高空作業(yè)區(qū)下方地面， 嚴(yán)禁堆放雜物。 員工人身傷亡事故，一定要嚴(yán)肅認(rèn)真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責(zé)任者和相關(guān)人員未受到教育或懲罰不放過，沒有防范措施不放過。 用煤氣管理 協(xié)調(diào)租戶搞好節(jié)煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB3,000 以下，可免于比價(jià)，由合格承包商名單錄中的單位承做，但需經(jīng)維修部經(jīng)理批準(zhǔn)； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB3,000~RMB10,000 元，需進(jìn)行比價(jià)確定承包商； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB10,000 以上，必須進(jìn)行招投標(biāo)確定承包商。 檢測(cè)計(jì)量器具管理： A 類：點(diǎn)溫儀、 MF指針萬用表、安全閥及溫度控制器 ； 最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng) 列出清 單 ，指定專人管理。 租戶二次裝修管理 制度 審圖 審圖者依據(jù) 171。 d) 檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。 l) 若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時(shí)不影響隔壁和樓下業(yè)戶的工作 /生活，并做好防水處理。 保修范圍：凡租戶單元內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu) ，由 提供 與 配置 的電源、通訊系統(tǒng)。對(duì)達(dá)不到要求的 承包 商 將分別給予口頭或書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評(píng)時(shí)報(bào)請(qǐng)公司管理層將其淘汰。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。 重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對(duì)在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤(rùn)滑和緊固工作，及時(shí)消除跑 、冒、滴、漏。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。 復(fù)原 根據(jù)退租驗(yàn)收單內(nèi)容由預(yù)算組核算復(fù)原費(fèi)用； 由 市務(wù)部與租戶協(xié)商復(fù)原費(fèi)用及復(fù)原責(zé)任人； 若由租戶自行復(fù)原，則復(fù)原完成后再組織驗(yàn)收； 若由維修部負(fù)責(zé)復(fù)原，則由市務(wù)部書面通知； 維修部安排復(fù)原工程。 有償維修 有償維修范圍：屬租戶裝修 與安裝 的設(shè)施 設(shè)備 和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。 物業(yè)部的竣工驗(yàn)收，只是針對(duì)租戶的裝修對(duì)大樓原有設(shè)施的影響情況驗(yàn)收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗(yàn)收。 f) 拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意 事先做 好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。及相關(guān)國(guó)家技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)租戶遞交的二次裝修圖紙進(jìn)行審閱，并于 7 天內(nèi)將審圖意見回復(fù)租戶。 B 類對(duì)比檢定標(biāo)準(zhǔn) ： a) 溫度傳感器：由 A 類器具對(duì)照校準(zhǔn)或更換處理，每年對(duì)比 檢定； b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對(duì)比檢定； c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出 標(biāo)準(zhǔn)作換修處理； d) 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對(duì)比檢定； e) 轉(zhuǎn)速表：壞修； f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對(duì)比檢定一次。若屬特殊項(xiàng)目，而名單錄中無合適承包 商，可對(duì)外邀請(qǐng)； 如有需要，由專業(yè)工程師向投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)講解招標(biāo)要求； 承包商的投標(biāo)書必須用 A4 文件袋封裝，交至指定人員處； 至少有三位不同部門經(jīng)理級(jí)人員一起進(jìn)行開標(biāo)，并由預(yù)算員 /估價(jià)師 /工程師出具評(píng)標(biāo)報(bào)告； 根據(jù)公平競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)優(yōu)價(jià)低的原則選擇中標(biāo)單位； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的或投標(biāo)價(jià)在 RMB30,000 以下者，由維修部經(jīng)理審核定標(biāo)； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的或投標(biāo)價(jià)在 RMB30,000 以上者，須由總經(jīng)理審核定標(biāo)。 根據(jù)能耗分析，對(duì)現(xiàn)有設(shè)備及運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)整，以最大限度地達(dá)到節(jié)能。 對(duì)事故隱瞞不報(bào)，造成工作或人身?yè)p失者，應(yīng)予追究責(zé)任。 n) 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲、打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 j) 站在跳板上工作時(shí)，不應(yīng)站在跳板的端頭。 ? 當(dāng)上述情況過后，必須經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各種專業(yè)設(shè)備并確認(rèn)無問題后，方能恢復(fù)作業(yè)。 t) 嚴(yán)防水滲入機(jī)房或電梯，如電 梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應(yīng)立即采取相應(yīng)措施。 m) 在保養(yǎng)維護(hù)中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。 d) 在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行。各領(lǐng)班是組員，并負(fù)責(zé)日常具體工作； 堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家“ 安全第一，預(yù)防為主”的安全管理方針和各項(xiàng)安全法律、法規(guī)，接受國(guó)家勞動(dòng)安全監(jiān)察和行業(yè)管理；