【正文】 按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān) /開或開 /關(guān)狀態(tài)指示牌。 安全管理制度 主要職責(zé) : 部門經(jīng)理是維修部安全管理第一責(zé)任人，對部門內(nèi)勞動(dòng)保護(hù)和安全管理負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 安全管理小組是維修部安全工作的管理機(jī)構(gòu)。發(fā)現(xiàn)隱患責(zé)成有關(guān)人員及時(shí)處理限期整改。 b) 絕緣手套使用前，必須進(jìn)行仔細(xì)檢查和空氣試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。 e) 各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明 顯的標(biāo)志牌。 g) 在危險(xiǎn)場所或者危險(xiǎn)情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。 i) 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。 k) 機(jī)房內(nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎廂內(nèi)吸煙，機(jī)房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。 n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。 r) 維修保養(yǎng)工作完工后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品，切忌遺留。 高空作業(yè) a) 凡在離地面兩米以上進(jìn)行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準(zhǔn)從事高空作業(yè)。 e) 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。 h) 特殊情況下，如果必須從高空往地面擲物體時(shí)，地面應(yīng)有人看管，并采取地面保護(hù)措施以確保不傷害他人、不損壞設(shè)備。 k) 應(yīng)盡量避免上、下層同時(shí)作業(yè)。 m) 高空作業(yè)區(qū)下方地面， 嚴(yán)禁堆放雜物。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。 員工人身傷亡事故，一定要嚴(yán)肅認(rèn)真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責(zé)任者和相關(guān)人員未受到教育或懲罰不放過，沒有防范措施不放過。 能源管理制度 節(jié)能工作的指導(dǎo)方針 ： 領(lǐng)導(dǎo)重視、全員參加、管理從嚴(yán)、措施扎實(shí)、重在實(shí)效， 以節(jié)電、節(jié)水為重點(diǎn)，同時(shí)協(xié)調(diào)租戶做好節(jié)煤工作。 用煤氣管理 協(xié)調(diào)租戶搞好節(jié)煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。 節(jié)能宣傳與培訓(xùn) 不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓(xùn)。 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB3,000 以下，可免于比價(jià)，由合格承包商名單錄中的單位承做，但需經(jīng)維修部經(jīng)理批準(zhǔn)； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB3,000~RMB10,000 元，需進(jìn)行比價(jià)確定承包商； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的在 RMB10,000 以上，必須進(jìn)行招投標(biāo)確定承包商。列入強(qiáng)制性檢 定的工作檢測計(jì)量器具，送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)定點(diǎn)、定期檢定； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)工程在用的 檢測計(jì)量器具 必須進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)； 計(jì)量兼管員每年 12 月底開出下年度檢測計(jì)量器具檢定、校 準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器 具的送檢日期； 使用班組在收到通知單后，應(yīng)按要求提前將應(yīng)檢定、校準(zhǔn)的計(jì)量檢測器具送至檢定地點(diǎn)，由計(jì)量員委托有資格的計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定、校準(zhǔn)。 檢測計(jì)量器具管理： A 類：點(diǎn)溫儀、 MF指針萬用表、安全閥及溫度控制器 ； 最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng) 列出清 單 ，指定專人管理。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。 租戶二次裝修管理 制度 審圖 審圖者依據(jù) 171。 裝修監(jiān)督 二次裝修管理人員須每天不定時(shí)巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計(jì)圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時(shí)指定（口頭及書面），必要時(shí)報(bào)告上級主管暫停施工。 d) 檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。 h) 對動(dòng)火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。 l) 若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時(shí)不影響隔壁和樓下業(yè)戶的工作 /生活，并做好防水處理。 驗(yàn)收通過后，由物業(yè)部出具驗(yàn)收報(bào)告，并安排裝修押金的退還。 保修范圍：凡租戶單元內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu) ，由 提供 與 配置 的電源、通訊系統(tǒng)。 h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。對達(dá)不到要求的 承包 商 將分別給予口頭或書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評時(shí)報(bào)請公司管理層將其淘汰。 租戶退租操作流程圖請參閱本手冊 《租戶退租流程》 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保 制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作必須堅(jiān)持 “預(yù)防為主 ”和 “維護(hù)與計(jì)劃檢修相結(jié)合 ”的原則，做到正確使用，精心維護(hù)，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長期、安全、穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行和停機(jī)。 重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時(shí)消除跑 、冒、滴、漏。 設(shè)備維修保養(yǎng)人員應(yīng)定時(shí)定點(diǎn)上崗檢查，隨時(shí)注意觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時(shí)消除，不能立即消除的缺陷，要及時(shí)向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報(bào)并作好記錄，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。 復(fù)原 根據(jù)退租驗(yàn)收單內(nèi)容由預(yù)算組核算復(fù)原費(fèi)用； 由 市務(wù)部與租戶協(xié)商復(fù)原費(fèi)用及復(fù)原責(zé)任人； 若由租戶自行復(fù)原，則復(fù)原完成后再組織驗(yàn)收； 若由維修部負(fù)責(zé)復(fù)原，則由市務(wù)部書面通知； 維修部安排復(fù)原工程。 租戶有償維修操作流程請參閱本手冊 《租戶有償維修工作流程》 承包 商管理制度 承包 商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包 商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，如需對維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，必須事 先書面致函維修部并獲得批準(zhǔn)； 商必須在合約規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理普通維修和緊急維修事項(xiàng)； 每次維修保養(yǎng)前， 承包 商 維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修 /保養(yǎng)過程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查驗(yàn)收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達(dá)到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項(xiàng)填寫 承包 商 維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評核、付款及追究事故責(zé)任的憑證； 至少 每個(gè)月， 承包 商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場與維修部召開一次維修保養(yǎng)會(huì)議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。 有償維修 有償維修范圍：屬租戶裝修 與安裝 的設(shè)施 設(shè)備 和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。租戶裝修手冊 187。 物業(yè)部的竣工驗(yàn)收，只是針對租戶的裝修對大樓原有設(shè)施的影響情況驗(yàn)收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗(yàn)收。 j) 對空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進(jìn)入中央管線。 f) 拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意 事先做 好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。 b) 臨時(shí)用電是否超出申請的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。及相關(guān)國家技術(shù)規(guī)范的要求對租戶遞交的二次裝修圖紙進(jìn)行審閱，并于 7 天內(nèi)將審圖意見回復(fù)租戶。 i) 鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。 B 類對比檢定標(biāo)準(zhǔn) ： a) 溫度傳感器：由 A 類器具對照校準(zhǔn)或更換處理，每年對比 檢定； b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對比檢定； c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出 標(biāo)準(zhǔn)作換修處理； d) 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對比檢定； e) 轉(zhuǎn)速表：壞修； f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對比檢定一次。 檢測計(jì)量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類 a) 物業(yè)維修部門中最高計(jì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對 B 類器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具 。若屬特殊項(xiàng)目，而名單錄中無合適承包 商，可對外邀請； 如有需要，由專業(yè)工程師向投標(biāo)單位現(xiàn)場講解招標(biāo)要求； 承包商的投標(biāo)書必須用 A4 文件袋封裝，交至指定人員處； 至少有三位不同部門經(jīng)理級人員一起進(jìn)行開標(biāo)，并由預(yù)算員 /估價(jià)師 /工程師出具評標(biāo)報(bào)告； 根據(jù)公平競爭、質(zhì)優(yōu)價(jià)低的原則選擇中標(biāo)單位； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的或投標(biāo)價(jià)在 RMB30,000 以下者，由維修部經(jīng)理審核定標(biāo)； 單一項(xiàng)目的標(biāo)的或投標(biāo)價(jià)在 RMB30,000 以上者，須由總經(jīng)理審核定標(biāo)。 外包項(xiàng)目管理 制度 外包項(xiàng)目范圍 政府規(guī)定的需由具有資質(zhì)的專業(yè)公司承做的施工、維修保養(yǎng)項(xiàng)目，如消防、電梯等； 政府規(guī)定的必須由政府認(rèn)可或指定的單位進(jìn)行的檢測項(xiàng)目，如消防設(shè)施檢測、電氣設(shè)備檢測等； 專業(yè)水平要求高，在技術(shù)上有專利性或壟斷性的項(xiàng)目，如 BA 系統(tǒng)； 專業(yè)技術(shù)要求高，需配備專業(yè)工具與設(shè)備、工作量大、施工質(zhì)量要求高及時(shí)間緊迫，而部門員工無法完成的項(xiàng)目，如店鋪的裝修改造、電動(dòng)機(jī)維修等。 根據(jù)能耗分析，對現(xiàn)有設(shè)備及運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)整，以最大限度地達(dá)到節(jié)能。 節(jié)電管理 ： 對重要用電設(shè)備進(jìn)行用電量統(tǒng)計(jì)； 提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無功補(bǔ)償設(shè)備，將功率因數(shù)控制在 以上； 對大容量風(fēng)機(jī)與水泵利用變頻裝置進(jìn)行調(diào)速運(yùn)行； 動(dòng)力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備； 照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源； 部分光源采 用調(diào)光控制； 根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開啟時(shí)間； 根據(jù)不同負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機(jī)運(yùn)行數(shù)量與方式（包括電加熱的運(yùn)行），盡可能利用室外新風(fēng)； 委派專人定時(shí)定期進(jìn)行抄表，以掌握用電狀況。 對事故隱瞞不報(bào)，造成工作或人身損失者，應(yīng)予追究責(zé)任。較小的一般性事故和事故苗子由領(lǐng)班，會(huì)同有關(guān)人員分析原因，分清責(zé)任，采取措施，將經(jīng)過及時(shí)向部門經(jīng)理匯報(bào)。 n) 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲、打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。上層不準(zhǔn)堆放工具和物件。 j) 站在跳板上工作時(shí)，不應(yīng)站在跳板的端頭。 f) 登高作業(yè)前，應(yīng)仔細(xì)檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應(yīng)立即改進(jìn)或拒絕登高作業(yè)。 ? 當(dāng)上述情況過后，必須經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各種專業(yè)設(shè)備并確認(rèn)無問題后，方能恢復(fù)作業(yè)。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時(shí)間。 t) 嚴(yán)防水滲入機(jī)房或電梯，如電 梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應(yīng)立即采取相應(yīng)措施。 p) 在井底作業(yè)時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，看上方有人時(shí)，須戴上安全帽。 m) 在保養(yǎng)維護(hù)中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。 j) 電梯機(jī)房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。 f) 盡可能不要帶電作業(yè)。 d) 在作業(yè)現(xiàn)場檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行。 安全管理工作程序。各領(lǐng)班是組員，并負(fù)責(zé)日常具體工作； 堅(jiān)決執(zhí)行國家“ 安全第一，預(yù)防為主”的安全管理方針和各項(xiàng)安全法律、法規(guī)，接受國家勞動(dòng)安全監(jiān)察和行業(yè)管理； 審查、頒發(fā)本部門各項(xiàng)安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標(biāo)，并組織實(shí)施； 貫徹系統(tǒng)管理思想，確?！鞍踩谝弧必灤┯诒静块T工作的整個(gè)過程； 負(fù)責(zé)部門所負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。 維修人員進(jìn)入機(jī)房對設(shè)備進(jìn) 行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進(jìn)行詳細(xì)的記錄和存檔，對外來人員進(jìn)入機(jī)房應(yīng)進(jìn)行登記，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收锨闆r及時(shí)向上級匯報(bào)并及時(shí)做出特別事件報(bào)告。 禁止在機(jī)房內(nèi)煮食、飲食及從事與機(jī)房內(nèi)設(shè)備無關(guān)的工作。 進(jìn)入機(jī)房的人員，必須嚴(yán)格遵守機(jī)房的各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。 所有維修工作完成后，需將維 修單交租戶代表簽署確認(rèn)。 維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。 巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時(shí)無法解決的要采取防范措