【正文】 c 的錄像機(jī)保存錄像在 30 天以上。裙房商場(chǎng)的供水由地下三層水泵房三臺(tái)變頻泵機(jī)組供水。 2020年 03月 安全管理小組組織 結(jié)構(gòu)圖 部門(mén)經(jīng)理 給排水主管 安全管理員 空調(diào)主管 裝修主管 弱電主管 強(qiáng)電主管 能源管理小組組織 結(jié)構(gòu)圖 環(huán)保管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 部門(mén)經(jīng)理 給排水主管 空調(diào)主管 部門(mén)經(jīng)理 能源管理員 強(qiáng)電主管 空調(diào)主管 給排水主管 2． 2 物業(yè)維修部崗位職責(zé) 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé) 行政助理崗位職責(zé) 能源管理員崗位職責(zé) 安全管理員崗位職責(zé) 環(huán)保管理員崗位職責(zé) 強(qiáng)電領(lǐng)班崗位職責(zé) 弱電領(lǐng)班崗位職責(zé) 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé) 給排水領(lǐng) 班崗位職責(zé) 裝修領(lǐng)班崗位職責(zé) 強(qiáng)電技術(shù)員崗位職責(zé) 弱電技術(shù)員崗位職責(zé) 空調(diào)技術(shù)員崗位職責(zé) 給排水技術(shù)員崗位職責(zé) 裝修技術(shù)員崗位職責(zé) 物業(yè)維修經(jīng)理崗位職責(zé) 執(zhí)行公司管理層的各項(xiàng)工作指示，全面負(fù)責(zé)物業(yè)維修部工作。 及時(shí)調(diào)整，修繕或更新各類(lèi)設(shè)施設(shè)備。 確保一切文件、資料，有系統(tǒng)的存檔與管理。 做好員工病、事假記錄，按月報(bào)出考勤。 配合市節(jié)能監(jiān)測(cè)中心做好物業(yè)的能監(jiān)工作。加強(qiáng)對(duì)用電、動(dòng)火、易燃等特殊工種的管理。 經(jīng)常檢查和掌握噪聲、排廢的狀況、做好數(shù)據(jù)的整理分析工作，并提出改進(jìn)建議。 發(fā)現(xiàn) 強(qiáng)電系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，組織強(qiáng)電技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 弱電領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)弱電維修技術(shù)員完成各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)弱電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，組織空調(diào)技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 給排水領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)給排水技術(shù)員完成各項(xiàng)工作 。 負(fù)責(zé)給排水技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 簽發(fā)維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料與備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 弱 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專(zhuān)多能，完成上級(jí)主管交辦的 其他任務(wù)。 嚴(yán)格遵守公司和部門(mén)的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無(wú)故離崗。 嚴(yán)格遵守公司和部門(mén)的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無(wú)故離崗。 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間內(nèi)安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報(bào)部門(mén)經(jīng)理的同意。 e) 當(dāng)日值班者需將昨日各班組的報(bào)修記錄，交至 行政助理 處存檔。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄、介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清 點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。 . 未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理的批準(zhǔn)，外來(lái)人員 (包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等 )禁止進(jìn)入變配電房、電梯機(jī)房、 BA 控制房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等設(shè)備 機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。 季節(jié)性巡查：當(dāng)季節(jié)變化、氣候突變時(shí)的特別檢查。 聞： a) 有無(wú)絕緣漆的焦味； b) 有無(wú)橡膠、塑料、棉織物的焦味； c) 有無(wú)污水溢出的臭味； d) 有無(wú)煤氣、燃油泄漏的氣味。 維修人員進(jìn)入單元內(nèi)工作，應(yīng)將對(duì)講機(jī)音量調(diào)至最小，若聽(tīng)到呼叫必須出單元門(mén)后才可應(yīng)答。 保持機(jī)房和設(shè)備整潔，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備和區(qū)域落實(shí)到人，定期進(jìn)行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。 維修人員有責(zé)任監(jiān)督和管理外判專(zhuān)業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進(jìn)入機(jī)房工作，必須遵守機(jī)房管理制度和以上工作規(guī)范。 電工 a) 電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，仔細(xì)檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。如必須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施。維修保養(yǎng)時(shí)一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開(kāi)電源時(shí)，應(yīng)有足夠的安全措施并小心謹(jǐn)慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。 q) 進(jìn)出廳門(mén)或維修保養(yǎng)廳門(mén)時(shí)，只能用工具墊門(mén)腳，嚴(yán)禁掛門(mén)纜，防止門(mén)纜停放不正造成事故。 b) 從事高空作業(yè)的工人，必須進(jìn)行身體檢查。 g) 高空作業(yè)人員，不準(zhǔn)從高空往地面拋擲物件，不準(zhǔn)從地面往高空拋物體，應(yīng)使用繩索、吊 籃、高架車(chē)、吊車(chē)等傳遞物件。 l) 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄，以防失足踏空。并按“三不放 過(guò)”原則履行，必要時(shí)給予適當(dāng)處理。 用水管理 對(duì)餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進(jìn)行用水定額管理； 委派專(zhuān)人負(fù)責(zé)抄表，以掌握用水狀況，防止跑水； 用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)報(bào)修、搶修； 對(duì)空調(diào)用水進(jìn)行定時(shí)抄表，以控制其用水量。 合格承包商名單錄 由維修部根據(jù)技術(shù)專(zhuān)業(yè)類(lèi)別及承包商信譽(yù)挑選并簽定合格承包商名單錄，由總經(jīng)理審核批準(zhǔn)； 每年由維修部對(duì) 合格承包商進(jìn)行評(píng)定，如有增減，需經(jīng)總經(jīng)理批核。 B 類(lèi) a) 低值易耗檢測(cè)計(jì)量器具； b) 與設(shè)備配套安裝，平時(shí)不允許拆卸，無(wú)嚴(yán)格精度要求的 指示用的檢測(cè)計(jì)量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無(wú)國(guó)家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測(cè)計(jì)量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測(cè)計(jì)量器具。 (以 A 類(lèi)對(duì)比 )； j) 溫度計(jì)（指水銀、酒精溫度計(jì)） ： A 類(lèi)對(duì)比測(cè)量誤差作換新處理。 c) 電氣接線是否符合國(guó)家規(guī)范，電流是否平衡。 k) 煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。 租戶有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費(fèi)用由公司支付。 承包 商進(jìn)入商場(chǎng)與辦公樓時(shí)應(yīng)遵守相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，將車(chē)輛停放于 物業(yè)指定位置，及時(shí)辦理相關(guān)出入證件； 承包 商 施工中應(yīng)愛(ài)護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，對(duì)可能影響到物業(yè)或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應(yīng)事先向維修部申報(bào)并在獲得書(shū)面批準(zhǔn)后方可進(jìn)行； 承包 商 在維修保養(yǎng)及施工中應(yīng)嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，如需動(dòng)火，必須事先辦理動(dòng)火證件；維修 保養(yǎng)／施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備足夠的消防器材，杜絕火災(zāi)隱患； 維修部將對(duì)各 承包 商 實(shí)行考評(píng)制度，考評(píng)依據(jù)主要為 承包 商 歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計(jì)劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場(chǎng)組織、響應(yīng)速度、設(shè)備運(yùn)行情況等）。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。 操作和維修人員應(yīng)該為設(shè)備創(chuàng)造良好的運(yùn)行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動(dòng)保護(hù)、安全管理工作，對(duì)本崗位的設(shè)施設(shè)備等要定期檢查維護(hù)，并做好清潔衛(wèi)生工作。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無(wú)證者不得單獨(dú)從事電氣（具）維修工作。 復(fù)原驗(yàn)收 復(fù)原工程完成后，由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部共同驗(yàn)收； 驗(yàn)收合格后，交由下一家租戶。 程序： 租戶申請(qǐng)→維修登記→安排上門(mén)維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場(chǎng)查看→由 800 客服中心向租戶報(bào)價(jià)→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶驗(yàn)收 →征求租戶意見(jiàn)→財(cái)務(wù)部收費(fèi) a) 由租戶向 800 客服中心申請(qǐng)； b) 值班人員填寫(xiě)“報(bào)修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“ 報(bào)修 單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門(mén)維 修， 首先向租戶出示“ 報(bào)修 單”，使用維修禮貌用語(yǔ)，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶報(bào) 價(jià)，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修； e) 維修過(guò)程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請(qǐng)租戶驗(yàn)收，對(duì)于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請(qǐng)租戶在“ 報(bào)修 單”簽認(rèn)，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對(duì)重 要性的維修項(xiàng)目安排回訪，對(duì)一般性的維修項(xiàng)目回訪率不低 于 20%。 若驗(yàn)收不合格，則由租戶及其裝修單位負(fù)責(zé)進(jìn)行整改，如逾期無(wú)法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費(fèi)用從租戶裝修押金中扣除。 g) 注意保護(hù)外立面上的門(mén)、櫥窗和玻璃幕墻。 對(duì)于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于 3 天內(nèi)給予回復(fù)。（以 A 類(lèi)表對(duì)照）。 招投標(biāo)操作流程圖請(qǐng)參 閱 本 手冊(cè) 第五節(jié) 《 物業(yè) 維修 合同 招投標(biāo)流程 》 檢測(cè)、計(jì)量器具管理 制度 程序 為掌握各種檢測(cè)計(jì)量器具使用精度發(fā)生異變的情況，嚴(yán)格控制計(jì)量器具的準(zhǔn)確度，根據(jù)器具使用條件、使用頻率、 測(cè)量對(duì)象及要求標(biāo)準(zhǔn)確定校準(zhǔn)周期； 各技術(shù)主管應(yīng)在每年 11 月份編制下一年度檢測(cè)計(jì)量器具周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表，交計(jì)量兼管員匯總，報(bào)總工批準(zhǔn) 后貫徹執(zhí)行； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)部最高檢測(cè)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具定期向政府計(jì)量部門(mén)指定的計(jì)量機(jī)構(gòu)送檢。 制訂獎(jiǎng)懲辦法 根據(jù)節(jié)能工作貢獻(xiàn)大小，實(shí)行“多節(jié)多獎(jiǎng)，少節(jié)少獎(jiǎng)，不節(jié)不獎(jiǎng)，超額和失職受罰”的原則，并將獎(jiǎng)罰辦法列入公司行政制度。 關(guān)于工傷事故范圍及工傷等級(jí)的界定，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定為準(zhǔn)。 事故處理程序： 事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級(jí)主管匯報(bào)，除火警，跑水必須立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場(chǎng)，不得變動(dòng)以及檢查。同一跳板站立作業(yè)的人員不準(zhǔn)超過(guò)兩人。 d) 高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。 u) 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停用均應(yīng)在各樓層懸掛指示牌。有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)停機(jī)都必須揚(yáng)聲， 待到對(duì)方應(yīng)答后方可操作。 h) 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。一時(shí)難以徹底解決的，要制定相應(yīng)的強(qiáng)化管理辦法，并采取有效措施，確保過(guò)渡期的安全，并向上級(jí)提出書(shū)面報(bào)告； 主持召開(kāi)每月一次的部門(mén)安全領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議； 開(kāi)展定期檢查〔春節(jié)、“五一”、八月（臺(tái)風(fēng)季節(jié)）、國(guó)慶 節(jié) 等〕以及不定期檢查。 每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場(chǎng)地，處理廢料和換下的零配件。 整個(gè)工作期間不得收受租戶贈(zèng)予的任何錢(qián)物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達(dá)成任何私下交易。 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 維修人員進(jìn)入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同 時(shí)應(yīng)注意衣著整潔，佩帶工作證。 綜合巡查：為達(dá)到某種標(biāo)準(zhǔn)或年度綜合性的大檢查，包括所有設(shè)施設(shè)備。 . 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，要辦妥動(dòng)火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確保無(wú)火種時(shí)方能離開(kāi)。 . 下列情況必須報(bào)告部門(mén)經(jīng)理： 重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； 采用新的運(yùn)行方式； 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修； 系統(tǒng)故障及檢修； 重要零部件更換、修理、加工及改造； 工具、備件、公共維修材料申購(gòu)與領(lǐng)用； 設(shè)施設(shè)備的增改工程及外判工程； 員工加班、調(diào)班、休假； 需要與上級(jí)及外協(xié)聯(lián)系。 交接班制度 值班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。 報(bào)修值班制度： 時(shí)間： 9:00~17:30； 人員安排： 各主管 時(shí)間： 8:30~9:00； 17:30~21:30；周六、周日 人員安排： 強(qiáng)電領(lǐng) 班 注意事項(xiàng)： a) 值班者當(dāng)值期間必須于分機(jī) 361 處值班接聽(tīng)電話與處理報(bào)修。