【正文】 產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內(nèi)結(jié)清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規(guī)定執(zhí)行。第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。第五篇：天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等有關文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。第二條應辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指按照土地增值稅有關政策規(guī)定，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中包括未預征土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第三條土地增值稅以區(qū)縣級以上政府有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別進行清算。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目在2005年10月1日以前立項且銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積15％（含15％）以上的，對其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積不足15％的，既要按現(xiàn)行的預征率征收土地增值稅，還應按本辦法進行清算。第五條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第二章 清算條件第六條符合下列情形之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。第七條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已通過竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（二）取得開發(fā)項目銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；（五）其它需要清算的情況。第三章 清算受理第八條 土地增值稅清算的方式（一）納稅人自行清算納稅人自行整理項目清算的相關數(shù)據(jù)，歸集收入、扣除項目等內(nèi)容，并按照稅務機關要求報送資料；（二）納稅人可以委托稅務中介機構進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證工作。稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證的，應按規(guī)定的標準格式出具《土地增值稅清算鑒證報告》（附件一，以下簡稱《鑒證報告》），對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。第九條 對符合本辦法第六條規(guī)定的土地增值稅清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本辦法第七條規(guī)定的土地增值稅清算項目，主管稅務機關確定是否進行清算，對于確需進行清算的項目，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》（附件二，以下簡稱《清算通知書》），納稅人應當在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。符合以上兩種情形進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，須填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件三）。應提交的有關資料如下：（一）《土地增值稅清算申請表》（附件四）；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、銷售（預售）許可證等與房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送《鑒證報告》。第十一條 清算受理的流程（一）納稅人委托稅務中介機構出具《鑒證報告》進行清算，且繳納稅款的項目，由主管稅務機關管理部門對提交資料核準后，直接辦理納稅手續(xù)；（二）納稅人自行進行清算，或涉及清算退稅的項目，主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送的清算資料齊備的，予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》（附件五）；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在30日內(nèi)補齊，并出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件六），納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料后，予以受理；主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在90日內(nèi)組織清算審核，并出具《土地增值稅清算核準通知書》（附件七）。第四章 清算審核第十二條 清算審核包括書面審核、實地調(diào)查。書面審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。實地調(diào)查是指在書面審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅申報的客觀性、真實性、合理性進行審核。第十三條 直接銷售房地產(chǎn)的收入確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟利益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整；在清算后發(fā)生補、退房款的，比照本辦法第五條規(guī)定計算補、退稅款。第十四條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用。第十五條土地增值稅扣除項目確定的原則（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分攤。（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。第十六條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費的確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費；（二）拆遷補償費應實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。第十七條 前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費的確認（一）前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費應真實發(fā)生，不得存在虛列情形，預提的公共配套設施費不得扣除；（二）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費；第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施的確認：（一）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。第十九條 建筑安裝工程費確認（一）發(fā)生的費用應與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復計算扣除項目；（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。第二十條 開發(fā)間接費用的確認開發(fā)間接費用應真實發(fā)生，預提的開發(fā)間接費用不得扣除。第二十一條 開發(fā)費用的確認（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除；（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法；（五）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。第二十二條 拆遷安臵有關問題的確認（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費；（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；（三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。第二十三條 質(zhì)量保證金扣除問題的確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應在一定時間內(nèi)支付。因此，在計算土地增值稅時，對竣工結(jié)算后，開發(fā)企業(yè)扣款，但施工方對該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費不得扣除。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅及簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。第二十六條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。第二十七條 納稅人報送的項目清算資料、《鑒證報告》，經(jīng)稅務機關審核、納稅評估，發(fā)現(xiàn)稅收負擔率明顯偏低或有疑點的，稅務機關可以會同財政部門委托稅務中介機構進行清算審核，原則上同一項目不得委托同一稅務中介機構進行清算審核和鑒證業(yè)務。第五章 清算管理第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并對納稅人下達《土地增值稅清算核定征收通知書》（附件八）。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設臵但未設臵賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第二十九條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。第三十條 納稅人扣除項目憑證和稅務中介機構的工作底稿應按照規(guī)定的統(tǒng)一格式制作電子文件，隨同清算資料報送主管稅務機