【正文】 個工作日內(nèi)做出核準(zhǔn)決定。簽章： 年 月 日附件3－03 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書號：經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時間不計入本次清算核準(zhǔn)時限內(nèi)。需要補(bǔ)正提交的清算材料及要求如下：簽章： 年 月 日附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號：經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項(xiàng)目，需補(bǔ)正清算材料，本機(jī)關(guān)決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時間不計入本次清算核準(zhǔn)時限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補(bǔ)正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。需要補(bǔ)正的清算材料和要求如下：簽章年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項(xiàng)目情況進(jìn)行了審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：簽章：年 月 日附件3－06 土地增值稅核定征收通知書號：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對你（單位）項(xiàng)目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：簽章：年 月 日附件４土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：清算項(xiàng)目名稱：清算項(xiàng)目座落地址： 編號：第 號序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12附件５土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號說明土地增值稅清算各項(xiàng)通知書編號共計18位阿拉伯?dāng)?shù)字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區(qū)籍代碼，七八位為機(jī)構(gòu)代碼，如征收科0綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項(xiàng)代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補(bǔ)充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。第四篇：天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條應(yīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是指按照土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中包括未預(yù)征土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第三條土地增值稅以區(qū)縣級以上政府有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別進(jìn)行清算。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在2005年10月1日以前立項(xiàng)且銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積15％（含15％）以上的，對其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預(yù)征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積不足15％的，既要按現(xiàn)行的預(yù)征率征收土地增值稅，還應(yīng)按本辦法進(jìn)行清算。第五條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用（單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第二章 清算條件第六條符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已通過竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（二）取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；（五）其它需要清算的情況。第三章 清算受理第八條 土地增值稅清算的方式（一）納稅人自行清算納稅人自行整理項(xiàng)目清算的相關(guān)數(shù)據(jù)，歸集收入、扣除項(xiàng)目等內(nèi)容，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送資料；（二）納稅人可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證的，應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式出具《土地增值稅清算鑒證報告》（附件一，以下簡稱《鑒證報告》），對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。第九條 對符合本辦法第六條規(guī)定的土地增值稅清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本辦法第七條規(guī)定的土地增值稅清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算，對于確需進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》（附件二，以下簡稱《清算通知書》），納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。符合以上兩種情形進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，須填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件三）。應(yīng)提交的有關(guān)資料如下：（一）《土地增值稅清算申請表》（附件四）；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；（三）項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、銷售（預(yù)售）許可證等與房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報送《鑒證報告》。第十一條 清算受理的流程（一）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具《鑒證報告》進(jìn)行清算，且繳納稅款的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理部門對提交資料核準(zhǔn)后，直接辦理納稅手續(xù)；（二）納稅人自行進(jìn)行清算，或涉及清算退稅的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送的清算資料齊備的，予以受理，并出具《土地增值稅清算受理通知書》（附件五）；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)齊，并出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件六），納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊資料后，予以受理；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在90日內(nèi)組織清算審核，并出具《土地增值稅清算核準(zhǔn)通知書》（附件七）。第四章 清算審核第十二條 清算審核包括書面審核、實(shí)地調(diào)查。書面審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準(zhǔn)確性等。實(shí)地調(diào)查是指在書面審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅申報的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。第十三條 直接銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整；在清算后發(fā)生補(bǔ)、退房款的，比照本辦法第五條規(guī)定計算補(bǔ)、退稅款。第十四條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。第十五條土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的原則（一）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＜{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目、同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?。（二）在土地增值稅清算中，計算扣除?xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。第十六條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。第十七條 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的確認(rèn)（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)真實(shí)發(fā)生，不得存在虛列情形，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除；（二）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)；第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施的確認(rèn)：（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第十九條 建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)（一）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用不得重復(fù)計算扣除項(xiàng)目；（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等。第二十條 開發(fā)間接費(fèi)用的確認(rèn)開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)真實(shí)發(fā)生，預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用不得扣除。第二十一條 開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除；（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法；（五）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。第二十二條 拆遷安臵有關(guān)問題的確認(rèn)（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)?2006?187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第二十三條 質(zhì)量保證金扣除問題的確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應(yīng)在一定時間內(nèi)支付。因此，在計算土地增值稅時，對竣工結(jié)算后，開發(fā)企業(yè)扣款，但施工方對該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂《土地出讓合同》所繳納的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。第二十六條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。第二十七條 納稅人報送的項(xiàng)目清算資料、《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、納稅評估，發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)率明顯偏低或有疑點(diǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以會同財政部門委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算審核，原則上同一項(xiàng)目不得委托同一稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算審核和鑒證業(yè)務(wù)。第五章 清算管理第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并對納稅人下達(dá)《土地增值稅清算核定征收通知書》（附件八）。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三