【正文】 中介機構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機關(guān)要求提供鑒證工作底稿。稅務(wù)機關(guān)認為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當積極配合。稅務(wù)中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當對其出具的《鑒證報告》承擔相應(yīng)的法律責任。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算鑒證的，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)當按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當說明的重大事項。第五十七條 稅務(wù)中介機構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當對納稅人取得票據(jù)的真實性進行披露。稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復查的權(quán)利。第五十八條 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務(wù)中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，再報送仍未達到稅務(wù)機關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機關(guān)可向上級機關(guān)反映相關(guān)情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第五篇：XXX地方稅務(wù)局稽查局土地增值稅清算報告XXX地方稅務(wù)局稽查局對XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司土地增值稅清算報告XXX地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園住宅小區(qū)項目，于2011年9月向陜縣地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。通過對該項目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清算手續(xù)。陜縣地方稅務(wù)局派出崔長安和張春霞對該公司的土地增值稅進行了全面清算?，F(xiàn)做出如下清算報告：一、整體項目情況簡介XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的朝陽花園是集住宅與商用一體的綜合項目，于2006年9月12日取得住宅建設(shè)土地使用權(quán)，并在XX局辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證【編號陜國用（2008）第041號】。由XXX設(shè)計，共計6幢，該公司并于2009年4月開工建設(shè)時向XXX稅務(wù)所辦理了土地增值稅納稅申報鑒定。該項目于2008年2月開工建設(shè)，于2008年9月取得商品房預售許可證（陜房管預許字[2008]第10號），總建筑面積為25244平方米，住宅，%，%，%?？商峁┥唐纷≌?02套，商業(yè)用房14套，套型結(jié)構(gòu)為89—127平方米。該項目在2010年9月通過全部工程質(zhì)量驗收。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明該項目的住宅房均為普通標準住宅，可享受普通標準住宅的加計扣除。﹪預征率。二、稅務(wù)師事務(wù)所鑒證說明（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核截至2011年5月25日止，該公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入41,209,；經(jīng)審核，核定本項目土地增值稅應(yīng)稅收入為42,010,，比自報數(shù)調(diào)增800,：，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入36,921,；經(jīng)審核，調(diào)增800,，核定收入37,722,。，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入4,288,；經(jīng)審核，調(diào)增0元，核定收入4,288,。（二）土地增值稅扣除項目的審核截至2011年05月25日止，該公司自報本項目按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額47,156,；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額46,603,，比自報數(shù)調(diào)減553,，其中：。該公司自報本項目的土地使用權(quán)按售出面積占可售面積比例計算土地增值稅應(yīng)稅扣除項目金額為3,126,；經(jīng)審核，調(diào)減185,，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2,940,。，其中：，房地產(chǎn)開發(fā)成本按售出面積占可售面積比例總計31,430,。按照售出面積占可售面積比例普通住宅應(yīng)分攤開發(fā)成本29,831,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤開發(fā)成本1,598,；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減240,，核定允許扣除的開發(fā)成本為31,189,。其中：（1）該公司自報土地征用及拆遷補償金額按售出面積占可售面積比例為0元。普通住宅應(yīng)分攤0元；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤0元。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增148,，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償費為148,。（2）該公司自報前期工程費按售出面積占可售面積比例為952,。普通住宅應(yīng)分攤901,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤50,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減226,，核定允許扣除的前期工程費為725,。（3）該公司自報建筑安裝工程費按售出面積占可售面積比例為28,680,。普通住宅應(yīng)分攤27,226,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤1,453,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為28,680,。（4）該公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費按售出面積占可售面積比例為657,。普通住宅應(yīng)分攤622,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤34,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為657,。（5）該公司自報公共配套設(shè)施費按售出面積占可售面積比例為346,。普通住宅應(yīng)分攤328,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤18,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減0元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為346,。（6）該公司自報開發(fā)間接費用按售出面積占可售面積比例為792,。普通住宅應(yīng)分攤751,；非普通住宅商鋪應(yīng)分攤41,。經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)減162,，核定允許扣除的開發(fā)間接費用為630,。本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940, 元與開發(fā)成本31,189,%扣除3,413,。因此，該公司此項目可扣除金額為3,413,。該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為2,233,。其中：（1）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,；經(jīng)審核，貴單位商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為2,068,。（2）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為103, 元；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為103,。（3）該公司自報商品房實際繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為62,；經(jīng)審核，該公司商品房可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為62,。該公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額2,940,189,%扣除6,826, 元。因此，該公司此項目可扣除金額為6,826,。（三）增值額及增值率的審核該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為5,947,；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為4,593, 元。其中,385, 元； ,792, 元；%。（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核該公司自報商品房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為584, 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為592, 元。已繳稅款為584,；應(yīng)補稅額為7, 元。其中非普通住宅商鋪應(yīng)繳土地增值稅稅額為592,。已繳稅款為584,；應(yīng)補稅額為7,。三、稅務(wù)機關(guān)審核情況審核人員經(jīng)過對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，該項目清算情況審核確認如下：(一)收入確認根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后。(二)扣除項目金額確認根據(jù)納稅人提供的陜縣國土資源局的土地出讓合同”；。稅務(wù)清算人員經(jīng)過核對該項目的土地開發(fā)規(guī)劃使用面積和原征用面積進行比較，發(fā)現(xiàn)該公司將不屬于該開發(fā)項目的土地成本攤?cè)?。開發(fā)成本確認(1)，經(jīng)審核支付憑證存在將非本項目的契稅等費用攤?cè)搿?2)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過分析計算，《鑒證報告》給出的結(jié)論真實有據(jù)，不作調(diào)整。(3)經(jīng)審核確認后，開發(fā)成本扣除合計為：+++++=房地產(chǎn)開發(fā)費用確認經(jīng)過核實房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除?！惰b證報告》。經(jīng)過核實，由于該公司多計土地使用權(quán)和土地拆遷補償費扣除金額，造成開發(fā)費用扣除不實。經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。財政部規(guī)定的加計扣除金額為：《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實其甲級加計扣除項目金額為(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。(三)應(yīng)納稅款計算經(jīng)過核實，由于該公司開發(fā)的住宅均為普通住宅，在加計扣除的基礎(chǔ)上計算，普通住宅的增值額為負數(shù)?，F(xiàn)將商鋪的應(yīng)納稅額計算如下：1；(二)；++++=(三)增值額=(四)增值額與扣除項目金額之比（增值稅）247。﹪=﹪(五)適用稅率40﹪ 應(yīng)納土地增值稅為%*5%=(六)(七)四、其他稅種的審查：已全部繳納耕地占用稅審核：實際征用耕地27561平方米，應(yīng)補繳耕地占用稅27461*5=137305元截止2011年，