【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。B、溫嶺市房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的問題······································8. B、分析及小結(jié)···························································&#18

　　

【正文】 3 地下室 5800 ㎡ 其中人防 1000 ㎡ 4 建筑密度 ≤ 35% 5 建筑高度 ≤ 80m 5 容積率 ≤ 6 綠化率 ≥ 25% 7 總戶數(shù) 160 戶 戶均 140 ㎡ 8 車 輛 機動車 128 輛 按與戶數(shù) 1： 非機動車 160 輛 按 1 個∕戶計 二、項目測算匯總表 序號 項目名稱 平方造價 （元∕ ㎡ ） 合計（萬元） 備注 1 土地費 按 31250 平方米計 2 前期費用 按 31250 平方米計 3 建安費 按 37050 平方米計 4 小配套費 按 31250 平方米計 5 營銷費 按銷售收入 3%計 6 管理費 按建安費及配套費 的 7. %計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 財務(wù)費用 1560 億計 2 年的 6% 8 不可預計費 按建安費及配套費 的 5%計 9 成本合計 按 31250 平方米計 10 營業(yè)稅及附加 按 %計 11 銷售收入 按住宅、商業(yè) 31031平方米計 12 總成本 按 37050 平方米計 13 稅前利潤 同上 14 所得稅 按 33%計 15 稅后利潤 16 投資回報率 % 注：建設(shè)周期為 2 年多 ，按中標價為 萬元 /畝，全部樓房、商鋪都銷售完畢的理想狀態(tài)計算。 附表一：土地費用 序號 分項名稱 計算基數(shù)㎡ 單價（元 /㎡） 合計（萬元） 備注 土地費用 31250 1 土地出讓金 31250 6500 2 大市政配套費 31250 營業(yè)： 90 元 /㎡ 非營業(yè)： 60 元 /㎡ 3 土地價款契稅 31250 72 195 第（ 1）項 *3% 4 三通一平費 31250 50 包括清障進土 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附表二：前期開發(fā)費用匯總表 序號 分項名稱 計算基數(shù)㎡ 單價（元 /㎡） 合計（萬元） 備注 前期開發(fā)費用 31250 1 勘察費用 37050 2 2 建筑設(shè)計費 37050 40 暫估 3 景觀設(shè)計 31250 6 暫估 4 招標代理費 37050 暫估 5 設(shè)計審圖費 37050 暫估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 施工監(jiān)理費 37050 25 按建安費的 % 7 投資咨詢費 37050 10 按建面 *10元 8 質(zhì)安監(jiān)及施工執(zhí)照費 31250 5 暫估 9 檔案編制費 31250 1 暫估 10 申照費 31250 2 暫估 11 紅線測量費 31250 暫估 12 大小產(chǎn)權(quán)證 31250 暫估 13 印花稅 31250 按銷售額的 倍 *.05% 14 防雷檢測費 31250 暫估 15 沉降觀測費 31250 暫估 16 白蟻防治 費 31250 暫估 17 基坑監(jiān)測費 31250 暫估 附表三：建安費用及附屬工程匯總表 序號 分項名稱 計算基數(shù)㎡ 單價 （元 /㎡） 合計：萬元 備注 建安費用 37050 含地下室 1 高層住宅 . 22261 1500 2 商業(yè)用房 8770 1200 含樁基礎(chǔ) 3 公建物業(yè) 219 1200 4 地下室 5800 4000 2320 含樁基礎(chǔ)圍護 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 外墻保溫 15596 100 暫估 6 電梯 4 40 萬元 /臺 160 暫估 7 小區(qū)道路、燈光等 8125 100 暫估 8 消防工程 37050 80 暫估 9 智能化工程 37050 28 暫估 附表四：配套費用匯總表： 序號 分項名稱 計算基數(shù)㎡ 單價 （元 /㎡） 合計 萬元 備注 配套費用 37050 含地下室 1 住宅建設(shè)配套費 . 大市政配套中包含 2 上水、下水 31250 15 3 供電 31250 100 4 煤氣（戶） 代收代交 5 電話 無費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 有線電視 300 600/點 18 暫估 7 綠化景觀工程 31250 45 暫估 8 信報箱、門牌 31250 2 暫估 9 工程保險費 37050 1 暫估 10 測試及監(jiān)測 37050 10 暫估 銷售測算 附表五：銷售費用匯總表（萬元） 序號 分項名稱 計算基數(shù) 銷售提成比例 合計 備注 1 傭金 % 2 營銷推廣費 % 包括沙盤、樓書售樓處裝修、宣傳白頁、 DM 派單 3 合計 3% 附表六：銷售收入?yún)R總表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 建筑性質(zhì) 建筑數(shù)量㎡ 單價元 /㎡ 合計 萬元 備注 1 高層住宅 22261 5800 2 商鋪 8770 13000 11401 3 地下車位 178 8 1424 4 合計 七、結(jié) 論 經(jīng)過市場調(diào)查、分析和測算，對項目的初步可 行性可以得出以下結(jié)論： 溫嶺市場民資豐厚，購買力旺盛，銷售市場前景廣闊，但需要高檔樓盤及中、大戶型面積支撐。中高檔規(guī)模樓盤價格、市場前景看好。 若本地塊規(guī)劃須 90㎡以下戶型在 70%以上 ，銷售市場將具有一定風險； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從項目開發(fā)的收益分析可知，如掛牌最終價格在 350萬 /畝，則本項目基本能維持房地產(chǎn)開發(fā)利潤； 未來兩年國家政策變化較大，而本地塊較小，所開發(fā)的人員精力與大規(guī)模小區(qū)是幾乎相等的。在凈利潤率不超過 17%以上情況下，投入 2 億余資金與所獲得回報不成正比。 綜合以上分析，我們認為，本地塊投入大， 產(chǎn)出相對較少。投入與產(chǎn)出有一定風險，項目的操作性不強，于公司于社會影響力不大，不具備較強的抗風險能力。