【正文】 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前在建的均為 6 層高地式臨街房。 04 年出售時(shí)每間 60萬左右， 06 年初二手交易 200萬。 B、分析及小結(jié) 溫嶺市區(qū)的房?jī)r(jià)從 4800— 7000元 /㎡不等，目前市區(qū)均價(jià)在 6000元左右。 新城區(qū)以九龍公寓、香格里拉花園為標(biāo)志性樓盤，均價(jià)在 6300元左右，銷售較好，目前基本也售罄。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市區(qū)目前在建在售項(xiàng)目基本一推出就銷售一空，但定價(jià)是關(guān)鍵，如錦園小區(qū)南端的學(xué)子家園，盡管只有 2 幢，固定價(jià)在 5000 多，至今銷售不到 50%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)： （ 1）地塊較小，成本較高，本區(qū)域物業(yè)價(jià)格在市區(qū)中等略偏下； （ 2）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外商的支持及辦事效率遠(yuǎn)不及如路橋，將增大項(xiàng)目管理成本； （ 3）遇國(guó)家加大宏觀調(diào)控期，特別是從下半年起，銀行貸款及預(yù)售證的取得方面將增加難度； 小結(jié)：從項(xiàng)目 SWOT 綜合來 看，該地塊的風(fēng)險(xiǎn)及劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 若本地塊規(guī)劃須 90㎡以下戶型在 70%以上 ，銷售市場(chǎng)將具有一定風(fēng)險(xiǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從項(xiàng)目開發(fā)的收益分析可知，如掛牌最終價(jià)格在 350萬 /畝，則本項(xiàng)目基本能維持房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)； 未來兩年國(guó)家政策變化較大，而本地塊較小，所開發(fā)的人員精力與大規(guī)模小區(qū)是幾乎相等的。 。 綜合以上分析，我們認(rèn)為，本地塊投入大， 產(chǎn)出相對(duì)較少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 序號(hào) 建筑性質(zhì) 建筑數(shù)量㎡ 單價(jià)元 /㎡ 合計(jì) 萬元 備注 1 高層住宅 22261 5800 2 商鋪 8770 13000 11401 3 地下車位 178 8 1424 4 合計(jì) 七、結(jié) 論 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查、分析和測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目的初步可 行性可以得出以下結(jié)論： 溫嶺市場(chǎng)民資豐厚，購(gòu)買力旺盛，銷售市場(chǎng)前景廣闊，但需要高檔樓盤及中、大戶型面積支撐。 6 有線電視 300 600/點(diǎn) 18 暫估 7 綠化景觀工程 31250 45 暫估 8 信報(bào)箱、門牌 31250 2 暫估 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 37050 1 暫估 10 測(cè)試及監(jiān)測(cè) 37050 10 暫估 銷售測(cè)算 附表五：銷售費(fèi)用匯總表（萬元） 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 計(jì)算基數(shù) 銷售提成比例 合計(jì) 備注 1 傭金 % 2 營(yíng)銷推廣費(fèi) % 包括沙盤、樓書售樓處裝修、宣傳白頁、 DM 派單 3 合計(jì) 3% 附表六：銷售收入?yún)R總表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 外墻保溫 15596 100 暫估 6 電梯 4 40 萬元 /臺(tái) 160 暫估 7 小區(qū)道路、燈光等 8125 100 暫估 8 消防工程 37050 80 暫估 9 智能化工程 37050 28 暫估 附表四：配套費(fèi)用匯總表： 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 計(jì)算基數(shù)㎡ 單價(jià) （元 /㎡） 合計(jì) 萬元 備注 配套費(fèi)用 37050 含地下室 1 住宅建設(shè)配套費(fèi) . 大市政配套中包含 2 上水、下水 31250 15 3 供電 31250 100 4 煤氣（戶） 代收代交 5 電話 無費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 施工監(jiān)理費(fèi) 37050 25 按建安費(fèi)的 % 7 投資咨詢費(fèi) 37050 10 按建面 *10元 8 質(zhì)安監(jiān)及施工執(zhí)照費(fèi) 31250 5 暫估 9 檔案編制費(fèi) 31250 1 暫估 10 申照費(fèi) 31250 2 暫估 11 紅線測(cè)量費(fèi) 31250 暫估 12 大小產(chǎn)權(quán)證 31250 暫估 13 印花稅 31250 按銷售額的 倍 *.05% 14 防雷檢測(cè)費(fèi) 31250 暫估 15 沉降觀測(cè)費(fèi) 31250 暫估 16 白蟻防治 費(fèi) 31250 暫估 17 基坑監(jiān)測(cè)費(fèi) 31250 暫估 附表三：建安費(fèi)用及附屬工程匯總表 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 計(jì)算基數(shù)㎡ 單價(jià) （元 /㎡） 合計(jì)：萬元 備注 建安費(fèi)用 37050 含地下室 1 高層住宅 . 22261 1500 2 商業(yè)用房 8770 1200 含樁基礎(chǔ) 3 公建物業(yè) 219 1200 4 地下室 5800 4000 2320 含樁基礎(chǔ)圍護(hù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表二：前期開發(fā)費(fèi)用匯總表 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 計(jì)算基數(shù)㎡ 單價(jià)（元 /㎡） 合計(jì)（萬元） 備注 前期開發(fā)費(fèi)用 31250 1 勘察費(fèi)用 37050 2 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 37050 40 暫估 3 景觀設(shè)計(jì) 31250 6 暫估 4 招標(biāo)代理費(fèi) 37050 暫估 5 設(shè)計(jì)審圖費(fèi) 37050 暫估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表一：土地費(fèi)用 序號(hào) 分項(xiàng)名稱 計(jì)算基數(shù)㎡ 單價(jià)（元 /㎡） 合計(jì)（萬元） 備注 土地費(fèi)用 31250 1 土地出讓金 31250 6500 2 大市政配套費(fèi) 31250 營(yíng)業(yè)： 90 元 /㎡ 非營(yíng)業(yè)： 60 元 /㎡ 3 土地價(jià)款契稅 31250 72 195 第（ 1）項(xiàng) *3% 4 三通一平費(fèi) 31250 50 包括清障進(jìn)土 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。