【導(dǎo)讀】第一篇、沭陽縣概況調(diào)查------------------------------------------4. 城市經(jīng)濟發(fā)展狀況-------------------------------------------10. 城區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃-------------------------------------------14. 第二篇、市場宏觀調(diào)查研究---------------------------------------20. 沭陽縣城房地產(chǎn)狀況分析-------------------------------------24. 沭陽縣城商品房市場分析-------------------------------------28. 市場現(xiàn)有項目調(diào)查-------------------------------------------34. 第四篇、購房者調(diào)查分析-----------------------------------------82. 客戶群特征分析---------------------------------------------83. 沭陽是全省人口最多、陸。域面積最大的縣。沭陽是全國十大商品糧基地縣、首批平原綠化先進縣、商品?？h內(nèi)新河鎮(zhèn)2021年被省花木協(xié)會評為花木之鄉(xiāng)，顏集。鎮(zhèn)2021年被中國花木協(xié)會評為“中國花卉之鄉(xiāng)”。我們將依據(jù)沭陽地區(qū)的調(diào)研情況和以往的市場經(jīng)驗，力求客。觀、真實、準確地反映調(diào)查成果，為開發(fā)商的決策提供有力的依據(jù)。建國后大興水利建設(shè)，洪澇災(zāi)害大為減輕，水災(zāi)主要表現(xiàn)為暴雨，經(jīng)流滯。洪的暫時性雨澇災(zāi)害。海城”級地震和1976年7月28日河北唐山發(fā)生的級大地震。年國家地震局頒布的全國地震烈度區(qū)劃，本縣基本烈度為8度區(qū)。國時立東海國，領(lǐng)厚丘、陰平、建陵等11縣。均取得了較好成績。建國前后，沭陽孕育了攝影大師吳印咸，著名記者兼作家白夜，京

　　

【正文】 此，必須在規(guī)劃及品質(zhì)上尋求新的突破。 第三篇、市場微觀調(diào)查研究 巴黎新城 基本信息 樓盤位置 沭陽迎賓大道與圩東河交界處的東南部 開 發(fā) 商 江蘇中科置業(yè)有限公司 沭陽翔盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 德國艾森建筑設(shè)計（中國）有限公司 行銷策劃 上海奇道營銷策劃有限公司 配套設(shè)施 新仁慈醫(yī)院、修遠中學(xué) 交通狀況 北依城市主干道迎賓大道，距客運總站 5分鐘車程 物業(yè)管理 中科置業(yè) 售樓電話 0527— 3592666 規(guī)劃設(shè)計 占地面積 畝 總建筑面積 23萬方 容 積 率 31 綠 化 率 35% 產(chǎn)品類型 多層、聯(lián)排別墅 主力戶型 二房二廳 /面積： 89㎡ 三房二廳 /面積： 109117㎡ 四房二廳/面積： 136㎡ 銷售情況 開盤時間 20219，交付時間一期春風(fēng)沂水已交付，均價 1400 元 /㎡ ，最高價 1600元 /㎡ 。項目分四期開發(fā)， 到目前為止，一期、二期已經(jīng)銷售 90%，三期下月推出，剩余的房源主要分布在迎賓大道街邊 2幢， 136㎡ 四房少量余房。 樓盤點評 該項目以多層住宅為主，中心 區(qū)域為四層躍式洋房，沿迎賓大道為商鋪及 2幢小高層住宅，沿深圳路為商鋪和多層住宅，沿圩東河為精品商業(yè)街。內(nèi)部配套有高級商務(wù)休閑會館、幼兒園、休閑運動場所，以及包括羽毛球場、健康步道、健身器材等。 該項目地段較好，周邊環(huán)境改善中，項目整體形象包裝較好，性價比較高，周邊居住氛圍成熟，商業(yè)升值空間較大。項目整體布局合理，引進巴黎風(fēng)情水系，景觀設(shè)計聘請香港泛亞綠洲環(huán)境設(shè)計研究院，國際景觀大師孫明親自設(shè)計，整個小區(qū)景觀營造有特色。項目品質(zhì)感較高，外立面為 2段式處理，底層用材為花崗巖面磚，上面為瓷磚。 在營銷方面，聘請上 海專業(yè)營銷策劃公司，銷售手段較成熟，但銷售人員素質(zhì)一般，著裝不統(tǒng)一，解說能力不強。 附鳥瞰效果圖 東城馥邦 基本信息 樓盤位置 珠江路與深圳路交叉口 開 發(fā) 商 虹亞房產(chǎn) 行銷策劃 蘇州市安騰投資顧問有限公司 配套設(shè)施 仁慈醫(yī)院、修遠中學(xué)、 交通狀況 臨近城市主干道迎賓大道 物業(yè)管理 虹亞房產(chǎn) 售樓電話 0527— 3594888 總建筑面積 11萬 ㎡ 綠 化 率 35% 產(chǎn)品類型 多層、小高層、沿街商鋪、大型市場 主力戶型 二房二廳 /面積： 95㎡ 三房二廳 /面積： 119131㎡ 四房二廳/復(fù)式樓 /面積： 136㎡ 銷售情況 32 開盤時間 20211029，工程進度已建 3— 4層，均價 1450元 /㎡ ，最高價 1600元 /㎡ 。 到目前為止，該項目第一批房源推出市場，短短一個月不到時間已經(jīng)銷售 70%，四幢小高層建筑預(yù)留在后期推出，沿珠江路將設(shè)置大型賣場及綜合市場。熱銷戶型以二房和小三房為主，頂樓復(fù)式主要賣點為平頂結(jié)構(gòu)，與當?shù)乇姸嗥马斒介w樓有所區(qū)別。 樓盤點評 該項目以多層住宅為主，小高層為預(yù)留到后期推出，主要考慮當?shù)貙π「邔游飿I(yè)的接受度不高，商業(yè)占據(jù)項目 很大比例，其中，社區(qū)自建菜市場 5300㎡ ，超級大賣場 15000 ㎡ ，自帶幼兒園 1600 ㎡ 。項目周邊生活配套設(shè)施成熟，學(xué)校、銀行、酒店、超市、購物街等配套設(shè)施齊備， 內(nèi)部配套有超級大賣場、幼兒園、菜市場等。 該項目產(chǎn)品多樣，多層、小高層、商鋪分別比例相當，項目地段較好，周邊人氣較旺，屬城東居住區(qū)中心地段。規(guī)劃設(shè)計上一般，景觀營造上采用雙重花園設(shè)計，底層私家花園，頂層空中花園，與中央花園遙相呼應(yīng)。 推廣宣傳方面，整體形象突出，采用了道旗、 DM單、社區(qū)懸掛條幅等宣傳手段。 在銷售上，采用了贈送禮品、預(yù)約金 2021 元可 沖抵 5000 元購房款，并可享受 98 折優(yōu)惠。一期多層在市場反應(yīng)良好，銷售比較成功，但后期小高層住宅及商鋪銷售，市場存在一定抗性，畢竟與城市主干道有一點距離。 豪園 /沭陽故事 基本信息 樓盤位置 沭陽學(xué)府中路，珠海路，珠江路 開 發(fā) 商 江蘇廣安置業(yè)發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計 淮安市建筑設(shè)計有限公司 景觀設(shè)計 香港捷奧國際設(shè)計顧問有限公司 行銷策劃 常州和盛置業(yè)顧問有限公司 配套設(shè)施 沭中公園、沭陽高級中學(xué) 交通狀況 城市主干道學(xué)府中路，京滬高速 物業(yè)管理 廣安置業(yè) 多 層 、排屋 /㎡ 月 售樓電話 0527— 3962021 3962688 規(guī)劃設(shè)計 占地面積 42萬 ㎡ 總建筑面積 35萬 ㎡ 容 積 率 綠 化 率 % 規(guī)劃戶數(shù) 1700 產(chǎn)品類型 多層、小高層、別墅、商業(yè)街 33 主力戶型 二房二廳 /面積： 97107㎡ 三房二廳 /面積： 111149㎡ 四房二廳 /面積： 136㎡ 銷售情況 開盤時間 20214，交付時間一期已交付，均價：別墅 2900均價，多層 1400元 /㎡ ，起價 1200元 /㎡ ，最高價 1600 元 /㎡ 。項目分四期開發(fā)， 到目前為止，一期已經(jīng)銷售 80%，二期、三期推出時間尚未確定，剩余的房源別墅 2幢，及少量面積較大戶型。 樓盤點評 該項目為復(fù)合型超大社區(qū)，包括多層、小高層、別墅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。社區(qū)中心區(qū)域 ㎡ 人工湖，中央人工湖將別墅區(qū)及普通公寓住宅區(qū)分， 在沭陽屬復(fù)合型大盤。社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施齊全，其中有多功能時尚會所、室內(nèi)網(wǎng)球場、健身房、橋牌室、羽毛球館、兒童樂園等多種康樂設(shè)施。 該項目屬沭陽首席大盤，規(guī)模較大，產(chǎn)品多樣，整體規(guī)劃布局有特色，中央開發(fā)大型人工湖，環(huán)繞性水系布局，內(nèi)部配套設(shè)施完 善。項目在老城區(qū)和新城區(qū)交界處，周邊居住氛圍較成熟，緊林沭陽高級中學(xué)，占據(jù)教育資源優(yōu)勢。 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，本項目開發(fā)商有意打造沭陽高檔大盤，但實際上并沒有樹立首席大盤形象，僅在規(guī)模上占據(jù)優(yōu)勢，其產(chǎn)品存在較大缺陷。例如項目品質(zhì)感不強，采用涂料立面處理，效果欠佳，產(chǎn)品設(shè)計上不合理，例如 管道、 車庫、儲物間設(shè)計等眾多細節(jié)暴露問題嚴重。 形象包裝欠佳，整體形象不統(tǒng)一，比較混亂，銷售資料各種宣傳品與樓盤形象存在較大差距。 在營銷方面，銷售人員著裝不統(tǒng)一，素質(zhì)一般，一期銷售周期較長，周邊樓盤對其客源分流嚴重，與其戶型面積過大 有較大關(guān)系。 附鳥瞰效果圖 金三角銀座 基本信息 樓盤位置 沭陽上海北路 開 發(fā) 商 沭陽海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 建筑設(shè)計有限公司 行銷策劃 杭州精創(chuàng)營銷顧問有限公司 配套設(shè)施 人民醫(yī)院 交通狀況 老城區(qū)中心大道上海北路 售樓電話 0527— 8793511 產(chǎn)品類型 多層、小高層、商業(yè)街、百貨商場 主力戶型 132㎡ 銷售情況 開盤時間 2021，已交付，四層住宅價格 1400 元 /㎡ ， 11 層 1680元 /㎡ ，剩余里面商鋪價格7300 元 /平方米。該項目由 2 幢小 高層， 4幢多層住宅，底層 13 層商業(yè)為商業(yè)， 04 年開盤 至今，小高層住宅剩余 4套，商鋪剩余 10多間。 樓盤點評 34 該項目以商業(yè)為主，其中有大型商場和底部商鋪， 2幢小高層住宅及 4幢多層住宅組成。該項目地段優(yōu)勢明顯 ，地處老城區(qū)的商業(yè)中心地段，緊臨沭河，整個地塊呈三角型。 該項目在品質(zhì)感一般，戶型設(shè)計相對合理，但是從長達 2年多銷售周期可以發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥忻駥π「邔邮袌鼍哂休^大的排斥心理。商鋪價格較高，從目前的銷售情況及商業(yè)運營情況來看，商業(yè)價值顯現(xiàn)出來，但受項目地塊限制，內(nèi)部商業(yè)人氣較低，大型商場人氣比較旺。 附鳥瞰效果圖 浙江商城 基本信息 樓盤位置 沭陽迎賓大道 開 發(fā) 商 恒偉控股沭陽商城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 建筑設(shè)計有限公司 行銷策劃 顧問有限公司 配套設(shè)施 廣宇學(xué)校、仁慈醫(yī)院 交通狀況 城市主干道迎賓大道 售樓電話 0527— 3580777 3591666 總建筑面積 30萬 ㎡ 產(chǎn)品類型 專業(yè)市場、 2— 3層為住宅 主力戶型 7090㎡ 銷售情況 35 開盤時間 2021，項目分二期開發(fā)，一期已交付使用，住宅價格 1400 元 /㎡ 左右，商鋪價格從 2021多 4000多元 /㎡ 。該項目是一個以建材、家具、家裝用品的專業(yè)市場，目前一期銷售情況較好，一期銷售率達到 78%。 樓盤點評 該項目是沭陽近年開發(fā)的代表性專業(yè)市場，項目地段較好，產(chǎn)品品質(zhì)感較強，規(guī)劃布局合理。地處城東新區(qū)與老城區(qū)交界范疇，周邊生活氛圍及商業(yè)氛圍均較成熟。項目以第一年免租金形式招商比較成功，但目前市場仍然需要時間培育。 姑蘇花苑 基本信息 樓盤位置 蘇州路南側(cè)，上海路以東 開 發(fā) 商 沭陽恒通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計 無錫農(nóng)墾 建筑設(shè)計研究院 行銷策劃 新生代設(shè)計策劃機構(gòu) 配套設(shè)施 長途汽車站籌建中，縣政府、法院、潼陽中學(xué)、廣州路小學(xué)、 南苑幼兒園、國際學(xué)校、北京路中學(xué)、實驗小學(xué)。 交通狀況 地處城市南延的中心地段，交通便利。 售樓電話 05273583666 8931777 規(guī)劃設(shè)計 占地面積 40278平方 總建筑面積 40656平方 容 積 率 綠 化 率 % 規(guī)劃戶數(shù) 112 車 位 1： 1 產(chǎn)品類型 排屋 主力戶型 238㎡ 銷售情況 4月 27日 開工，開盤時間，交付時間 ，均價 2021元 /㎡。 樓盤點評 該項目是由 56幢 排屋 組成，一幢兩戶三層；單層面積 90平方左右，導(dǎo)致物業(yè)空間相對狹小，而在戶型設(shè)計上過分強調(diào)空間的分割，導(dǎo)致每個空間都偏小，主臥、次臥、客廳面 積基本持平，衛(wèi)生間設(shè)計存在暗門，且樓道狹窄，都不符合一般人對于高檔住宅 心理需求； 排屋 樓間距小，盡管小區(qū)還在施工中，但對未來居住環(huán)境的不利影響已經(jīng)可以看見。 在配套上，該項目有規(guī)劃中的四星級姑蘇飯店，采用蘇州古典園林的建筑風(fēng)格，目前還未建；在城市配套上，周邊有小學(xué)、中學(xué)，以及籌建中的長途汽車站 ，生活配套設(shè)施齊全；項目提出圍繞沭陽“東擴南延”的城市戰(zhàn)略，定位為“亮點工程”，但總體的規(guī)劃設(shè)計有局限性。 在營銷上，宣傳資料與實際相差較大，所提供的建筑密度、容積率等數(shù)據(jù)不準確。 附鳥瞰效果圖 36 果園新村 基本信息 樓盤位置 學(xué)府南路與蘇州路交界 開 發(fā) 商 沭陽長明房產(chǎn)有限公司 配套設(shè)施 東臨新縣政府、虞姬生態(tài)公園，中英文學(xué)校、國際學(xué)校 交通狀況 北靠新城市中心 —— 新街口，西通繁華的上海路，距離沈括像商圈數(shù)分鐘。 物業(yè)管理 /㎡ .年 售樓電話 05273586222 規(guī)劃設(shè)計 占地面積 94畝 總建筑面積 86553㎡ 容 積 率 綠 化 率 % 規(guī)劃戶數(shù) 626 車 位 3： 1 產(chǎn)品類型 5+1多層 主力戶型 ㎡ 銷售情況 均價 1268元 /㎡ ，銷售率 90%。 一層 1308元 /㎡，二層 1398元 /㎡，三層 1368元 /㎡，四層 1298元 /㎡，五層 1140元 /㎡，閣樓 1100元 /㎡，自行車庫 1100元 /㎡，車庫 1600元 /㎡ 樓盤點評 由 17幢多層組成。 建筑規(guī)劃比較初級； 小區(qū)綠化率不高；內(nèi)部配套設(shè)施有限，除了小面積的人工水系和涼亭， 景觀設(shè)計投入不大；車庫配比為 3： 1；外立面為普通墻漆；銷售部為沿街店面，沒有裝修，沒有專業(yè)售樓人員。 37 蘇州花園 基本信息 樓盤位置 學(xué)府南路與深圳西路交叉口，平安醫(yī)院對面 開 發(fā) 商 宿遷貝恩置業(yè)有限公司 配套設(shè)施 青少年廣場、沭陽大酒店、平安醫(yī)院 交通狀況 東臨學(xué)府南路，交通便利 物業(yè)管理 200元 /年 售樓電話 05273583666 8931777 規(guī)劃設(shè)計 占地面積 4萬方 總建筑 面積 58670平方 容 積 率 綠 化 率 34% 產(chǎn)品類型 多層 （ 5+1） 戶型 范圍 ㎡ 銷售情況 開盤時間 02年，當時價格 800元 /㎡，目前市場均價 1400元 /㎡，銷售率 95%。剩余的房源為東面沿街商鋪以上住房 6層，及園內(nèi)靠西邊頂層 130方以上一套，另有單獨出售的閣樓。該物業(yè)剩余房源 4層售價 1450元 /㎡， 5層 1400元 /㎡， 6層 1300元 /平方；商鋪為3050平方雙層，價格 4000元 /平方。 樓盤點評 項目于 02年開售，至今 4年仍 未銷售完畢；地