【正文】 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。已引進(jìn)外資項目 14個，合同利用外資 萬美元，實際利用外資 萬美元，其中市重大外資項目九龍大酒店、時代置業(yè)投資額分別在 2000 萬美元以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 休閑：休閑配套正在形成，附近的兩岸咖啡（已運(yùn)營）、金王朝大酒店、耀達(dá)國際酒店、九龍大酒店等正在拔地而起； 超市：大型超市離項目地只有 100m（規(guī)劃中）； 商業(yè)：九龍匯商業(yè)街正在招商， 12 月 1 日開街，時代廣場正在興建； 公園：九龍湖公園規(guī)劃中；下沉廣場正在興建（離地塊一路之隔）； 學(xué)校：三江高中、新世紀(jì)幼兒園等不足 1000 米遠(yuǎn)； 交通：規(guī)劃中的新車站正在建設(shè)； 醫(yī)院：婦保院附近在咫尺； 政府機(jī)關(guān)：開發(fā)區(qū)管委會、海關(guān)、廣電大樓、煙草公司、交警大樓、總商會大廈等在附近； 住宅區(qū)：香格里拉花園、九龍公寓、時代廣場、河濱花苑等； 菜場：農(nóng)貿(mào)城較遠(yuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。今年當(dāng)?shù)厣唐贩炕灸軐崿F(xiàn)供略大于求的要求，初步統(tǒng)計當(dāng)?shù)亟衲昕赏瞥錾唐贩考s 55 萬 m2，其中新開盤約 萬 m2，已開盤今年可售約 20萬 m2，指揮部建設(shè)約 萬 m2，還有經(jīng)濟(jì)適用房 萬 m2。 有效需求趨于理性，潛在需求依然旺盛； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從二手房市場分析，今年一季度我市二手房交易 415 戶，總面積 萬 m2，交易總金額 億元，分別同比下降 %， 49%和54%，說明有效需求趨于理性，量的恢復(fù)比較緩慢。當(dāng) 地當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的主要問題有： 成交量恢復(fù)緩慢，容易引起房地產(chǎn)市場的波動； 當(dāng)?shù)卣{(diào)控前的 04 年和 05 年房地產(chǎn)預(yù)售都在 77萬 m2和 83 萬 m2左右，但去年銷售僅 33 萬 m2，盡管有宏觀調(diào)控的滯后效應(yīng)，今年一季度銷售商品房 931 套，同比增長 63%，但購買力恢復(fù)還不夠快，全市空置房達(dá) 萬 m2，二手房情況也是一樣，一季度成交量只有去年同期的一半左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 部分房地產(chǎn)企業(yè)資金緊，抗風(fēng)險能力不強(qiáng)； 當(dāng)前當(dāng)?shù)夭糠址康禺a(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力，據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資一般銀行資金占到 60%以上，如果銷售不好持續(xù)較長時間，利息一項就會吃掉大部分利潤。 三、溫 嶺市主要樓盤市場調(diào)研 A、主要代表樓盤調(diào)研 時代廣場： 項 該項目地處溫嶺市區(qū)萬昌北路東側(cè)，九龍大道南側(cè)，是商業(yè)街北端北入口，是九龍匯商業(yè)街的龍頭，是溫嶺市的標(biāo)志性建筑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱：溫嶺時代廣場 項目位置：溫嶺市區(qū)萬昌北路東側(cè)，九龍大道南側(cè)，商業(yè)街 A 地塊 物業(yè)類型：高層住宅、辦公、 商業(yè) 總占地面積： 畝 總建筑面積： 86144 ㎡ 主力面積： 115180㎡ 總套數(shù)： 308套 預(yù)售面積：（普?。?29924 ㎡ （商貿(mào)） ㎡ 開盤期 /交付期： 樓盤價格：住宅 5500 元 /㎡ 。商業(yè)街及規(guī) 劃中的長途汽車站、學(xué)校、幼兒園、酒店大型超市等城市配套功能與設(shè)施正在迅速集聚。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。占地面積 公頃，規(guī)劃建筑面積 萬方，分為北、中區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 共約 250 間左右。 一二層目前由政府統(tǒng)一招商租賃，準(zhǔn)備在 06年 12 月 1 日正式開業(yè)。老城區(qū)因土地及規(guī)劃限制，已很難再建設(shè)新的小區(qū)，而市民也已接受到新城區(qū)居住。 溫嶺民間資本豐厚， 2020 年全市人均收入超過 13000 元，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)入浙江省前五名，并位居臺州各縣市區(qū)首位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 溫嶺人在較多，有更多投資渠道，對商業(yè)項目并不盲目購買，因而商業(yè)的定價必須與回報率緊密結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、本地塊市場銷售價格預(yù)測 綜合周邊項目目前市場價，比較本項目的優(yōu)劣勢，本地塊市場銷售價應(yīng)在： 住宅（ 22F）均價： 5800 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪（商場式）均價： 13000 元 /㎡ 其中：一層 20000 元 /㎡ 二層 6000 元 /㎡ 地下車位： 80000 元 /個 六、溫嶺地塊規(guī)劃方案投資測算（ 22 層） 一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo)內(nèi)容 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 1 占地面積 12500 ㎡ 折 畝 2 總建筑面積 37050 ㎡ 其中地上面積 31250㎡ 高層住 宅 22261 ㎡ 無 90㎡以下要求 160 戶 商業(yè) 8770 ㎡ 54 ㎡ 物業(yè) 219 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 地下室 5800 ㎡ 其中人防 1000 ㎡ 4 建筑密度 ≤ 35% 5 建筑高度 ≤ 80m 5 容積率 ≤ 6 綠化率 ≥ 25% 7 總戶數(shù) 160 戶 戶均 140 ㎡ 8 車 輛 機(jī)動車 128 輛 按與戶數(shù) 1： 非機(jī)動車 160 輛 按 1 個∕戶計 二、項目測算匯總表 序號 項目名稱 平方造價 （元∕ ㎡ ） 合計（萬元） 備注 1 土地費(fèi) 按 31250 平方米計 2 前期費(fèi)用 按 31250 平方米計 3 建安費(fèi) 按 37050 平方米計 4 小配套費(fèi) 按 31250 平方米計 5 營銷費(fèi) 按銷售收入 3%計 6 管理費(fèi) 按建安費(fèi)及配套費(fèi) 的 7. %計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 財務(wù)費(fèi)用 1560 億計 2 年的 6% 8 不可預(yù)計費(fèi) 按建安費(fèi)及配套費(fèi) 的 5%計 9 成本合計 按 31250 平方米計 10 營業(yè)稅及附加 按 %計 11 銷售收入 按住宅、商業(yè) 31031平方米計 12 總成本 按 37050 平方米計 13 稅前利潤 同上 14 所得稅 按 33%計 15 稅后利潤 16 投資回報率 % 注：建設(shè)周期為 2 年多 ，按中標(biāo)價為 萬元 /畝，全部樓房、商鋪都銷售完畢的理想狀態(tài)計算。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在凈利潤率不超過 17%以上情況下，投入 2 億余資金與所獲得回報不成正