【正文】 衡　　加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控?！　〔煌挲g消費(fèi)者購房意向分布　　家庭年收入４萬－６萬元群體是市場需求主體　　不同收入消費(fèi)者購房意向分布　　中高學(xué)歷群體成為購房主力　　三、合肥土地市場發(fā)展　　四、直面2005合肥房地產(chǎn)市場　　加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控?？傮w發(fā)展情況及特征，其中別墅及高檔公寓開發(fā)22330平方米。98年是蚌埠房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)從蚌埠1991年至2002年銷售給個(gè)人的住宅面積趨勢圖可以看出，蚌埠在1998年之前與98年以后銷售給個(gè)人的住宅面積出現(xiàn)了明顯的差距，說明在1998年之前一直處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的分房階段，1998年房改制度出現(xiàn)效果，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。據(jù)蚌埠的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，蚌埠的房地產(chǎn)住宅開發(fā)量上升較為平緩，如上圖所示。在一定程度上說明蚌埠的市場容量較小，對住宅的消化能力有限；這種市場狀況對鳳陽新城的住宅開發(fā)而言，是一個(gè)考驗(yàn)。全市（市區(qū)、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)）327903商品房預(yù)售面積65290商品房空置面積10178商品房實(shí)際銷售額萬元存量房（二手房）住宅21975300萬M2，比新建住宅商品房高出5萬多平方，可見蚌埠的二手房市場活躍。中低檔次以多層為主、極少量的聯(lián)排別墅和小高層主力戶型規(guī)模較小，一般在50畝左右（1）蚌埠市住宅銷售價(jià)格走勢（1990年2002年）從蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，在99年前后蚌埠的房價(jià)波動較大，1996年有明顯的起伏，而進(jìn)入21世紀(jì)后，住宅價(jià)格發(fā)展較為穩(wěn)定，緩步上升，主要原因是房地產(chǎn)在全國相對成熟，蚌埠的房地產(chǎn)發(fā)展也逐步進(jìn)入“狀態(tài)”。（2）不同建筑類型房價(jià)研究：n別墅價(jià)格20005000元目前，國內(nèi)對于“別墅”的界定比較“寬容”，通常依據(jù)建筑類型就可以給予確認(rèn)，而對于各項(xiàng)景觀條件并不苛求。產(chǎn)品品質(zhì)提高房子不僅面積在“增肥”、“綠化面積也增加了許多”、“配套比以前更加齊全了”、“物管雖然還不完全滿意，比以前也專業(yè)全面”……房子漲價(jià)的另一個(gè)原因是：房子精雕細(xì)琢了，綠化、配套等逐步提升。這是影響蚌埠房價(jià)上漲的原因之一。外來開發(fā)商進(jìn)入蚌埠市場，帶來了全新的開發(fā)理念和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，有力的推動了蚌埠房地產(chǎn)市場的發(fā)展。n樓盤樓盤5龍湖香都光彩大市場1200008300049和順家園天奧房產(chǎn)4400091000＃92天祥家園朝陽嘉園18000136亨通花園一品黃山苑90001710宏業(yè)路七區(qū)備注：＃：表示有少量別墅※：表示有少量小高層其中“新世紀(jì)廣場”為商場和賓館，上部為住宅。沁雅花園2120000樓盤以多層住宅、公寓樓、純居住樓為主，輔以個(gè)別小高層，規(guī)模及體量較小，占地超過5萬平方米的較少，但一般戶型較大，而且市場趨向于躍層和多廳。（3）主要樓盤分析：樓盤名稱解放路與蘭凌路的交叉口（現(xiàn)新市政府北側(cè)）交通狀況總建筑面積綠化率健康會所+泛會所、商業(yè)街（含大型超市）、幼兒園層數(shù)M2交樓日期3300元/均價(jià)有（贈送）主力戶型售出套數(shù)M2二房二廳一衛(wèi)M2三房二廳二衛(wèi)M2中高層收入家庭M2健康主題會所+泛會所鐵路中學(xué)，龍湖中學(xué)廣告訴求景觀塑造尋找與水親近的生活方式，提出了對蚌埠市場來說相對先進(jìn)的會所和泛會所的概念，成為其成功的一大基礎(chǔ)，而其在營銷方面做足了功夫是其成功的最大途徑。區(qū)位優(yōu)勢明顯，利用了張公山公園周邊環(huán)境治理的有利時(shí)機(jī)，在公園內(nèi)打造了一個(gè)大型現(xiàn)代景觀社區(qū)。其規(guī)劃簡單而呆板，功能不全；由于離市區(qū)較近，直接引用周邊的配套，作為目前蚌埠房地產(chǎn)市場最大的社區(qū)，卻沒有在配套上做足功夫。樓盤整體素質(zhì)已基本達(dá)到較高水準(zhǔn)。樓盤規(guī)劃布局點(diǎn)線結(jié)合，合理利用每一寸空間，標(biāo)榜 “在限制中創(chuàng)造品質(zhì)，在束縛中解放空間，在統(tǒng)一中營造個(gè)性”，然而就樓盤整體風(fēng)貌來說，頗顯僵化，缺乏節(jié)奏感，好像原始版被設(shè)計(jì)者精心雕琢出來以后，被Ctrl+V了若干次，失去了靈動美。該盤環(huán)境設(shè)計(jì)以“景點(diǎn)”和“道路”為主軸，借鑒中國園林設(shè)計(jì)中的穿、透、掩、映、虛實(shí)相結(jié)合的手法。由于開發(fā)股東在產(chǎn)品價(jià)格上意見分歧，使得該盤一度停盤，后價(jià)格略經(jīng)調(diào)整重新面市。在其景觀環(huán)境的鑄造上，秉承“天圓地方，以人為本”創(chuàng)作原則，將建筑融于園區(qū)景觀環(huán)境中，讓家的四周處處都是風(fēng)景。在銷售上，與“東方明珠”享有共同的機(jī)遇， “沁雅花園”的價(jià)格定位過高，使得很大一部分客戶在被“沁雅花園”的高品質(zhì)吸引過來以后，又將視線轉(zhuǎn)移到價(jià)格相對可以承受的該盤中。高質(zhì)高價(jià)指樓盤品質(zhì)較高的住宅，價(jià)格在市場中也很高，而品質(zhì)低的產(chǎn)品價(jià)格很低。導(dǎo)致這部分有效的需求得不到滿足，而潛在的需求又得不到釋放。這樣的產(chǎn)品，能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來最大的產(chǎn)品使用價(jià)值和利益，而目前，高性價(jià)比的樓盤成為蚌埠住宅市場的一個(gè)空白。去年及今年上半年蚌埠市/鳳陽縣房地產(chǎn)發(fā)展分析、較規(guī)范由于蚌埠市場的房地產(chǎn)發(fā)展較慢，國家對土地管理和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法規(guī)也較為健全，因此其起步的平臺也相對較高。%。3.因此，蚌埠在未來的幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量將會大幅提升。因此，近年來蚌埠對東部的投入和發(fā)展力度逐步增大，且東部具備發(fā)展空間和有利因素，決定了其向東發(fā)展和延伸成為必然之勢。同時(shí)，蚌埠新火車站即將落址于錐子山附近、大學(xué)城在東部開工等等都將成為東部發(fā)展的重要支撐。而且目前蚌埠已形成個(gè)別相對的大盤，如“新怡綠洲”、“龍湖?香都”等說明了大盤發(fā)展的可能。占蚌埠住宅銷售總的比重較大。去年下半年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)和住房租賃手續(xù)費(fèi)，新的收費(fèi)水平平均降低幅度約60%，部分城市降幅達(dá)80%以上。據(jù)了解不少城市也早已開始對房地產(chǎn)收費(fèi)進(jìn)行清理，并適時(shí)對房地產(chǎn)政策予以調(diào)整。這10年來我國的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之大、格局變化之快居世界之首。專家預(yù)計(jì)，現(xiàn)在美國的住宅產(chǎn)業(yè)占美國GDP的17%左右，我國只有7%左右，我國的房地產(chǎn)市場還有巨大的發(fā)展空間。 政府對房地產(chǎn)業(yè)采取放開政策，使隨著市場的調(diào)節(jié)而健康有序地發(fā)展。過去開發(fā)商可以多頭拿地，城市建設(shè)跟著開發(fā)商走，現(xiàn)在是有計(jì)劃地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商跟著城建規(guī)劃走。這部分舊城區(qū)的改造將會豐富蚌埠的房地產(chǎn)市場。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可