【正文】 （一）租賃期限根據(jù)承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期和還租能力，由出租人、承租人共同協(xié)商確定租賃期限，并在租賃合同中載明。不能按期償還租金的承租人應(yīng)當(dāng)在租金到期日前五天內(nèi)向出租人提出展期續(xù)租申請(qǐng)（詳見附件二、三），展期續(xù)期申請(qǐng)?jiān)瓌t為一個(gè)租賃項(xiàng)目只能辦理一次。直接租賃展期不得超過一個(gè)租期，出售回租、委托租賃展期不得超過原定期限。承租人未申請(qǐng)展期或申請(qǐng)展期未得到批準(zhǔn)，其租金從到期日次日起轉(zhuǎn)入逾期租金帳戶。（二）租賃收益率的確定和計(jì)收手續(xù)費(fèi)：手續(xù)費(fèi)率由本公司提出并與承租人商定，在租賃合同生效后，按租賃物件總價(jià)款乖以規(guī)定手續(xù)費(fèi)率由承租一次性支付。租賃利率：租賃期間的利率一律按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率和本公司與承租人１租賃業(yè)務(wù)管理辦法商定的租金計(jì)收方式確定。殘值轉(zhuǎn)讓費(fèi)（名義貨價(jià)費(fèi)）：租期終了，按租賃物件總價(jià)款乖以本公司約定的租賃物件殘值轉(zhuǎn)讓率由承租人一次性給付。罰息：逾期租賃款按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定計(jì)收加、罰息。四、租賃程序（一）租賃申請(qǐng)承租人需要辦理租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)向本公司直接申請(qǐng)（詳見附件四）。載明申請(qǐng)租賃物名稱、規(guī)格、產(chǎn)地、數(shù)量、租賃金額、租賃期限、租賃方式、償還租金能力及來源等基本情況，并提供以下資料：承租人及保證人的基本情況；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)師事務(wù)所核準(zhǔn)的承租人、保證人上及申請(qǐng)租賃最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告；租賃抵押、質(zhì)押物清單和有處分權(quán)人的同意抵押、質(zhì)押的證明及保證人同意擔(dān)保的證明文件；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（零售租賃除外）；項(xiàng)目投資來源及資金到位情況（同上）；公司認(rèn)為需要提供的其它有關(guān)資料。（二）租賃業(yè)務(wù)審查、評(píng)估和受理本公司（出租人）接到承租人申請(qǐng)后，即對(duì)擬租賃項(xiàng)目進(jìn)行審查、評(píng)估、選擇后受理。審查內(nèi)容：（1）審查承租人企業(yè)法人資質(zhì)、法人代表素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金結(jié)構(gòu)、履約情況、經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展前景。（2）租賃項(xiàng)目睚宏觀上是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向；是否有利于調(diào)整、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化；是否具有良好的社會(huì)效益和項(xiàng)目上馬時(shí)機(jī)是否適宜。（3）項(xiàng)目產(chǎn)品的銷路是否落實(shí)；是否符合市場(chǎng)需要。（4）企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、流動(dòng)資金情況和企業(yè)進(jìn)行負(fù)債管理的能力。（5）企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平和消化技術(shù)能力。（6）項(xiàng)目盈利能力和還款能力。（7）還款來源是否有保障；除租賃融資外，其它配套資金是否落實(shí)。（8）核實(shí)抵押、質(zhì)押物權(quán)屬及其真?zhèn)?；辦理登記、查詢、止付、凍結(jié)等手續(xù)；審查保證人資信和擔(dān)保能力。評(píng)估原則：安全性第一，效益性第二，確保資金流動(dòng)性。在確保正?；厥兆饨鸬那疤嵯拢瑢?shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)估方法：對(duì)項(xiàng)目潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行劃分，并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、性質(zhì)，明確項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)，考查是否有相應(yīng)措施，靠項(xiàng)目本身將風(fēng)險(xiǎn)降低至最小限度；根據(jù)承租人財(cái)務(wù)報(bào)告，提供的可抵押、質(zhì)押物和現(xiàn)金流量等綜合因素決定“租賃”與否。租賃項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)及其評(píng)價(jià)：投資利潤(rùn)率= 正常年份利潤(rùn)總額或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均利潤(rùn)額100%投資總額投資的投資利潤(rùn)率越高越好，低于無風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率（銀行平均利率）的項(xiàng)目為不可行。全部投資回收期 =原 始 投 資 額（包括建設(shè)期）投產(chǎn)年前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量+ 建設(shè)期２租賃業(yè)務(wù)管理辦法投資回收期短的項(xiàng)目為最佳項(xiàng)目，也可根據(jù)以下計(jì)算方式測(cè)定企業(yè)提出的租賃期是否合理、可行：A、凈現(xiàn)金流量簡(jiǎn)算公式：a、建設(shè)期凈現(xiàn)金流量=原始投資額b、經(jīng)營(yíng)期凈現(xiàn)金流量=該年利潤(rùn)+該年折舊+該年攤銷額+該年利息費(fèi)用+該年回收額c、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量—現(xiàn)金流出量 d、凈現(xiàn)金流量表列法：項(xiàng)目受理：（1）選擇項(xiàng)目應(yīng)將重點(diǎn)放在回收期短、效益可靠的項(xiàng)目。凡重復(fù)引進(jìn)，屬國(guó)家限制或具有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目原則上不予受理。（2）對(duì)同一企業(yè)提供的租賃款投資一般不超過其資本總額的100%，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（3）對(duì)中外合資企業(yè)以及新建項(xiàng)目必須從嚴(yán)掌握受理，在受理時(shí)應(yīng)查驗(yàn)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、章程和合資方投資真實(shí)到位等情況。（4）分析承租人已有負(fù)債，使其租金償還確有保證。（5）長(zhǎng)期大量依賴進(jìn)口原料的項(xiàng)目不予受理；如屬短期或暫時(shí)進(jìn)口原料的，必須落實(shí)其所需進(jìn)口用匯。（三）租賃審批：實(shí)行和執(zhí)行“三級(jí)審批制”。分別為初審、復(fù)審、終審初審：公司受理所有租賃業(yè)務(wù)，須按租賃部門分工和明確的項(xiàng)目經(jīng)理部指定客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)初審，其程序和內(nèi)容：（1）閱審承租人租賃申請(qǐng)書及報(bào)備的有關(guān)資料；（2）調(diào)查其資信、經(jīng)營(yíng)及資金運(yùn)用情況；（3）核查租賃抵押、質(zhì)押物權(quán)屬；（4）負(fù)責(zé)辦理抵押、質(zhì)押物的登記、凍結(jié)、止付等手續(xù)（詳見“租賃擔(dān)保管理辦法”有關(guān)附件）；（5）提交“初審報(bào)告”給項(xiàng)目部經(jīng)理進(jìn)行會(huì)審；（6）租賃部經(jīng)理會(huì)同部?jī)?nèi)綜合審查崗共同會(huì)審，審定后報(bào)公司“資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部”進(jìn)行復(fù)審。復(fù)審：資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理組織對(duì)租賃部提交的租賃項(xiàng)目的“初審報(bào)告”及相關(guān)資料認(rèn)真進(jìn)行復(fù)審，并簽注復(fù)審意見。終審：由資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理部經(jīng)理將該項(xiàng)目相關(guān)的初審、復(fù)審資料呈報(bào)總經(jīng)理室進(jìn)行終審。凡發(fā)放金額貳佰萬元以下（含貳佰萬元）的租賃項(xiàng)目由總經(jīng)理終審；凡發(fā)放金額貳佰萬元以上的租賃項(xiàng)目須提交公司“租賃審查管理委員會(huì)”集體進(jìn)行終審；凡發(fā)放金額壹仟佰萬元以上（不含壹仟佰萬元）的租賃項(xiàng)目，除須經(jīng)公司“租賃審查管理委員會(huì)”集體進(jìn)行終審?fù)?，還須報(bào)經(jīng)公司董事會(huì)備案。（注：“租賃審查管理委員會(huì)”詳見公司“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理制度”）。（四）簽訂租賃合同：租賃部門根據(jù)項(xiàng)目的終審意見規(guī)范填寫租賃合同及借據(jù)等憑證（詳見附件五、六、七）。租賃部經(jīng)理應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的租賃合同、借據(jù)及保證人簽訂的“不可撤銷擔(dān)保書”、“抵押、質(zhì)押合同”和相關(guān)押品（詳見“融資租賃擔(dān)保管理辦法”有關(guān)附件）是否到位，是否有效，是否依法辦理登記、止付、凍結(jié)等情況進(jìn)行核查。確認(rèn)無誤后在租賃合同上簽字，在借據(jù)等憑證上簽上名章，然后送總經(jīng)理在租賃合同及借據(jù)等憑證上簽字。辦公室負(fù)責(zé)人印鑒人員憑總經(jīng)理的簽字在租賃合同及有關(guān)文書上根據(jù)需要加蓋公章或合同專用章、法人代表章。（五）租賃款發(fā)放：３租賃業(yè)務(wù)管理辦法營(yíng)業(yè)部根據(jù)完善的具有法律效力的租賃合同有關(guān)規(guī)定，按期發(fā)放租賃款。（六）租賃后監(jiān)管：租賃部應(yīng)對(duì)承租人執(zhí)行租賃合同情況及項(xiàng)目運(yùn)行情況、經(jīng)營(yíng)情況、資金運(yùn)用情況等進(jìn)行經(jīng)常性跟蹤調(diào)查。對(duì)同一承租人租賃融資額在伍佰萬元以上（含伍佰萬元）；租金逾期一個(gè)周期以上的必須實(shí)行每年定期檢查、監(jiān)控。檢查結(jié)果作好筆錄，完善客戶檔案。對(duì)承租人的管理人員、債權(quán)（務(wù)）關(guān)系、經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況等方面發(fā)生變化，可能危及租金完全時(shí)，應(yīng)在初步了解情況的3個(gè)工作日內(nèi)必須向總經(jīng)理室報(bào)告。納入“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”管理，在租金風(fēng)險(xiǎn)形成前，及早采取相應(yīng)的防范和保全措施。（七）租金回收：要堅(jiān)持按租賃合同規(guī)定的期限收回租金。在租金到期前五天，租賃部及項(xiàng)目經(jīng)理都要向承租人，通過電話、傳真或口頭發(fā)出到期租金催收通知，在3日內(nèi)立即送達(dá)書面“催收通知”，按期收回租金。若租金屆時(shí)逾期，租賃部應(yīng)及時(shí)重新發(fā)出“逾期租金催收通知書”（詳見附件九），做好逾期租金的催收工作，并納入“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理”和工作質(zhì)量及績(jī)效責(zé)任考核中。（八）租賃合同注銷：在完成租賃合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，如期按約足額收回租金及相關(guān)費(fèi)用，完善租賃物件殘值轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，退還其抵押（質(zhì)押）物，并雙方簽訂租賃物的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”（詳見附件十、十一）。該項(xiàng)目租賃合同即行注銷，歸檔備查。五、內(nèi)務(wù)管理（一）帳務(wù)登記：由租賃部門綜合內(nèi)勤每周必須逐筆將各類租賃資產(chǎn)帳目與營(yíng)業(yè)部租賃資產(chǎn)頭寸表核對(duì)、登記并輸入微機(jī)，帳簿及軟盤由專人保管。（二）帳務(wù)核對(duì)：租賃部綜合內(nèi)勤每月月末必須與營(yíng)業(yè)部核對(duì)當(dāng)月所有帳務(wù)，如帳有錯(cuò)，應(yīng)及查找核對(duì)原因，予以改正，并交部門經(jīng)理核查簽字后上報(bào)公司。（三）報(bào)表：租賃部綜合內(nèi)勤在月底前三日內(nèi)報(bào)次月的“租賃收支情況預(yù)測(cè)表”；次月二日內(nèi)報(bào)上月的”租賃資產(chǎn)綜合狀況表”，由部門經(jīng)理審核簽字后及時(shí)報(bào)送總經(jīng)理室和稽核部。（四）合同：臺(tái)帳必須根據(jù)每日簽訂的“租賃合同”進(jìn)行逐筆登記并輸入微機(jī)，保證輸入內(nèi)容與臺(tái)帳和合同內(nèi)容完全一致。每周對(duì)合同進(jìn)行清理、分類，按規(guī)定貼印花稅票，并明確專人保管。已終結(jié)合同及時(shí)加蓋“已結(jié)清”印章。（五）押品：按“租賃擔(dān)保物品管理辦法”執(zhí)行。（六）季末或年終對(duì)業(yè)務(wù)臺(tái)帳、報(bào)表、合同進(jìn)行清理，裝訂成冊(cè)，移交業(yè)務(wù)庫(kù)房保存。事業(yè)單位房租收入審計(jì)的幾種方法淺析膠南市審計(jì)局 戚崢近年，在審計(jì)過程中筆者發(fā)現(xiàn)基層事業(yè)單位在財(cái)務(wù)核算上對(duì)房租收入“做文章”，出現(xiàn)了一些新現(xiàn)象。具體有：有的單位改變收入項(xiàng)目名稱，比如將房租收入改為會(huì)議費(fèi)或贊４租賃業(yè)務(wù)管理辦法助費(fèi)收入；有的單位改變收入取得形式，比如將費(fèi)用支出不入賬直接與房租收入相抵；有的單位不確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，將房租收入長(zhǎng)期在往來中掛賬列收列支。但無論其收入的名稱或形式怎么變化，其收入的性質(zhì)沒有改變。審計(jì)中我們著重查看收入項(xiàng)目的合同，分清收入的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，根據(jù)會(huì)計(jì)核算原則“實(shí)質(zhì)重于形式”，確認(rèn)房租收入，防止私設(shè)“小金庫(kù)”以及偷漏稅問題的發(fā)生。一、內(nèi)查與外調(diào)相結(jié)合審查房租收入今年，我們對(duì)某學(xué)校校長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行了審計(jì)，審計(jì)過程中針對(duì)該校座落于商業(yè)區(qū)、學(xué)校周邊有不少出租房的實(shí)際情況，我們關(guān)注了該校的房租收入入賬情況。經(jīng)過內(nèi)查外調(diào)，發(fā)現(xiàn)該校有部分房租收入未入賬反映，直接以房租收入抵頂了兩部汽車供學(xué)校使用，漏繳了相關(guān)稅費(fèi)且使學(xué)校資產(chǎn)流失于帳外。審計(jì)具體步驟：實(shí)地查看，審查該校是否有房屋出租。通過到被審計(jì)單位實(shí)地查看的方式，檢查其周邊是否有房屋出租，出租房屋數(shù)量是多少。查閱該校規(guī)劃圖、房產(chǎn)證、與承租單位簽訂的房屋租賃合同及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要。通過查閱相關(guān)文件，檢查該校的出租房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，核實(shí)具體出租房屋數(shù)量、面積；對(duì)照實(shí)地勘察結(jié)果，檢查合同的提供是否完整、真實(shí)。５租賃業(yè)務(wù)管理辦法抽查收費(fèi)票據(jù)，審查票據(jù)使用的合法性和收入的真實(shí)性。收費(fèi)票據(jù)使用的合法性，是規(guī)范收費(fèi)收入的重要環(huán)節(jié)。審計(jì)時(shí)，首先查看學(xué)校收費(fèi)時(shí)是否按規(guī)定使用了由財(cái)政部門統(tǒng)一印制的收費(fèi)票據(jù)，已使用過的票據(jù)是否完整無缺，并由專人負(fù)責(zé)管理。在對(duì)票據(jù)的領(lǐng)、用、銷、存管理情況全面審查的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地抽查核對(duì)幾筆房租收入的收費(fèi)票據(jù)，具體從以下幾方面著手：一是核對(duì)收費(fèi)票據(jù)所列項(xiàng)目、金額匯總與同期入賬金額是否一致，看其收入是否真實(shí)準(zhǔn)確，繳交資金是否及時(shí)足額，有無存在瞞報(bào)收入、截留資金的現(xiàn)象；二是抽查核對(duì)票據(jù)上所列的收費(fèi)項(xiàng)目、金額與簽訂合同的項(xiàng)目、金額是否一致，審查是否存在收費(fèi)與合同不一致的現(xiàn)象。檢查銀行賬戶，審查該校的資金收支是否已入賬反映，有無直接利用銀行帳戶收支資金而未入賬反映的問題。關(guān)注往來賬款的期間發(fā)生額，審查房租收入的完整性。在審計(jì)時(shí)，我們既關(guān)注往來賬款的期末余額，也重視了往來賬款的期間發(fā)生額，防止把收入掛在往來帳上列收列支，從而隱藏收入、逃避監(jiān)督的問題發(fā)生。將通過上述步驟取得的該校房租收入?yún)R總情況與從賬面取得的收入入賬情況對(duì)比，發(fā)現(xiàn)該校有部分房租收入未在經(jīng)費(fèi)賬上反映。采用個(gè)別訪談和延伸調(diào)查的方法，審查是否存在帳外６租賃業(yè)務(wù)管理辦法資金。到出租門頭房側(cè)面了解承租房屋情況，到承租單位核實(shí)簽訂房屋租賃合同、房租支付及出租方出具發(fā)票情況，通過實(shí)地走訪與調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)承租單位未以現(xiàn)金形式繳納房租，而是購(gòu)買了車輛供該校使用。二、傳統(tǒng)手工審計(jì)與租收入隨著信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的審計(jì)理念和技術(shù)手段正受到強(qiáng)力的沖擊和影響，在近期開展的醫(yī)療系統(tǒng)財(cái)務(wù)收支審計(jì)中，AOAO計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)相結(jié)合審查房計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)系統(tǒng)在此次審計(jì)中發(fā)揮了重要的作用。通過此次審計(jì)，發(fā)現(xiàn)該單位收取的房租收入應(yīng)繳未繳相關(guān)稅費(fèi)40余萬元。審計(jì)具體步驟： ，將采集到的被審單位財(cái)務(wù)AO計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)系統(tǒng)，生成電子帳套。，尋找房租收入的入帳特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)被審單位房租收入入帳科目比較凌亂，且名稱不一，有“定金、訂金、租金、押金、網(wǎng)點(diǎn)房款”等，還存在錯(cuò)別字“訂今”等?！岸ń稹⒂喗?、租金、押金、網(wǎng)點(diǎn)房款、訂今”等內(nèi)容的憑證，并加以匯總?！胺孔廪D(zhuǎn)７租賃業(yè)務(wù)管理辦法結(jié)余”的憑單，并加以匯總。，對(duì)照取得的房屋租賃合同等文本，實(shí)地查看出租房屋情況，審查是否有應(yīng)收未收的收入。三、結(jié)束語采用以上審計(jì)手段，全面審查了被審計(jì)單位的房租收入情況，規(guī)范了被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)核算行為，增強(qiáng)了被審計(jì)單位依法納稅的意識(shí)，同時(shí)避免了基層行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)的流失。８