【導(dǎo)讀】昆山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓，總建筑面積：平方米，B樓地上建筑面積平方米，地下建筑面積。開工，于20xx年11月底全部竣工。本可行性研究對(duì)工程建設(shè)投資進(jìn)行了估算，設(shè)計(jì)原則貫徹以人為本，促進(jìn)社區(qū)的交流與和。諧、合理保護(hù)和利用原有景觀。用地內(nèi)建設(shè)完善的服務(wù)，休閑設(shè)施。屬北亞熱帶南部季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫℃；年降水量1447毫米,年日照時(shí)。間1697小時(shí)，全年無(wú)霜期239天。本項(xiàng)目所在地昆山市抗震設(shè)防烈度7度?；厥瞧叫兴倪呅?，本案包括兩棟塔樓，臨徐公橋路向南北布置，度72米，層數(shù)21層，建筑退界及間距滿足規(guī)劃要求。分別通向兩塔樓交通核心?？?jié)B等級(jí)S6，外鋪Au3防水卷材。二層，聚苯擠塑板保溫層，纖維隔離層，40厚卵石保護(hù)層。外門窗：1厚鋁合金門窗，雙層中空玻璃。

　　

【正文】 、變配電室等場(chǎng)所設(shè)置事故照明。 走道、疏散樓梯間入口、門廳及通往室外的出入口和走道出入口設(shè)置疏散照明。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：在消防控制中心內(nèi)設(shè)置集中報(bào)警控制器。系統(tǒng)采用微電腦全智能型，具有獨(dú)立處理信息，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)相互通信的技術(shù)，控制主機(jī)為雙 CPU工作的兩線制探測(cè)系統(tǒng)，消防主機(jī)僅對(duì)報(bào)告新情況的設(shè)備作出響應(yīng)，并由此發(fā)出信號(hào)，聯(lián)動(dòng)控制各個(gè)消防設(shè)備 。在宿舍、變配電室、走道等場(chǎng)所設(shè)感煙探測(cè)器。在地下室汽車庫(kù)等設(shè)置感溫探測(cè)器，在每個(gè)防火分區(qū)內(nèi)設(shè)置有手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防電話插孔。 水滅火系統(tǒng)：在各個(gè)消火栓內(nèi)設(shè)有啟泵按鈕，可直接啟動(dòng)消防泵。在消火栓旁設(shè)有輸入模塊，用來(lái)向消控中心報(bào)警，各個(gè)水流指示和濕式報(bào)警閥處設(shè)有監(jiān)視模塊向消控中心報(bào)警，壓力開關(guān)動(dòng)作后與噴淋泵聯(lián)動(dòng)，消控中心內(nèi)設(shè)有消防泵，噴淋泵手動(dòng) /自動(dòng)控制按鈕遠(yuǎn)控泵的起停，并有狀態(tài)反饋信號(hào)顯示。 排煙系統(tǒng)：在排煙口開啟裝置附近設(shè)有監(jiān)視模塊和控制模塊，當(dāng)排煙口附近感煙探測(cè)器報(bào)警及同一防火分區(qū)內(nèi)其它感煙探測(cè) 器報(bào)警時(shí)打開排煙口，同時(shí)聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)相應(yīng)的排煙風(fēng)機(jī)，停相應(yīng)的排風(fēng)機(jī)，并將信號(hào)送回消控中心。排煙口開啟裝置還可就地手動(dòng)打開，并聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)。在本工程中排煙系統(tǒng)的防火閥為常開式， 280℃時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，并聯(lián)動(dòng)切斷排煙機(jī)電源。 送、排風(fēng)系統(tǒng)防火閥關(guān)閉顯示：在送風(fēng)和排風(fēng)系統(tǒng)中，防火閥昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 27 附近設(shè)有監(jiān)視模塊，其防火閥 70℃自動(dòng)關(guān)閉，信號(hào)送至消防控制中心。防火閥與對(duì)應(yīng)的送、排風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)，送、排風(fēng)機(jī)也可由消控中心遠(yuǎn)程停機(jī)。 非消防電源：各層照明配電箱、其它非消防電源用電回路可在消控中心分層自動(dòng) /手動(dòng)切斷電源，也可在變配電室自 動(dòng) /手動(dòng)切斷電源。 消防廣播系統(tǒng)：門廳、地下汽車庫(kù)及各層的走道、前室等處的公共場(chǎng)所均設(shè) 3W 的廣播揚(yáng)聲器，平時(shí)視需要播放重要通知和背景音樂(lè)，火災(zāi)時(shí)強(qiáng)切作事故廣播，可分層播放，也可幾層同時(shí)播放。 節(jié)能設(shè)計(jì) 總平面布置中建筑座北朝南，盡量大的建筑間距，使建筑有良好的通風(fēng)、采光，減少能耗 建筑外墻屋面采用 30 厚聚苯擠塑板保溫 外 窗 采用斷熱鋁合金中透光 lowe雙層中空玻璃 采用高效、節(jié)能的水泵、風(fēng)機(jī) 充分利用自然光，采用高效節(jié)能光源 衛(wèi)生潔 具選用節(jié)水型設(shè)備 環(huán)保設(shè)計(jì) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 《城市區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 生活廢、污水處理 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 28 污水納入市政排放管道，污水沉淀處理達(dá)標(biāo)后排放 生活垃圾由物管部門收集至附近垃圾站，由環(huán)保部門統(tǒng)一處理 噪聲預(yù)防 1）風(fēng)機(jī)采用低噪聲型。所有電動(dòng)設(shè)備設(shè)橡膠減震器，風(fēng)機(jī)、水泵進(jìn)出口均安裝軟接頭彈簧 2）外墻采用雙層中空玻璃，有效阻隔外部噪音 3）建筑合理退讓，減少城市噪音及粉塵污染，通過(guò)小區(qū)綠化有效吸收噪音，提高小區(qū)環(huán)境質(zhì) 量 廢氣排放 1）地下室用通風(fēng)井排風(fēng) 2）衛(wèi)生間利用可開啟外窗以及排氣扇通風(fēng) 3）廚房排煙按規(guī)范給煙道管井排放 衛(wèi)生防疫 居室 窗地比 大于 1/7， 采用落地窗，盡可能最大日照 梯間為自然采光及通風(fēng) 地下生活水池內(nèi)壁貼面瓷磚，易清洗，保證水質(zhì) 安全保衛(wèi) 小區(qū)安保設(shè)計(jì)以人防和技防相結(jié)合原則，沿小區(qū)道路設(shè)置露空圍墻，設(shè)置安保中心，對(duì)小區(qū)實(shí)行全面監(jiān)控 安保設(shè)備：設(shè)置對(duì)講及周界報(bào)警，門禁系統(tǒng) 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 29 第 五 章 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 設(shè)計(jì)原則、依據(jù)和范圍 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行編制 價(jià)格按照規(guī)定的現(xiàn)行政策及同類型項(xiàng)目指標(biāo) 本項(xiàng)目著重進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、測(cè)算、有關(guān)一切費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)效益 論述項(xiàng)目獲利、償還能力測(cè)算 投資及資金籌措 ，其中投資分配如下： 投資分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 投資數(shù) 百分比 備注 1 工程建安費(fèi)用 2 總體及設(shè)備工程 3 其它費(fèi)用 4 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 30 資金來(lái)源 本工程商品房總費(fèi)用為 ，全部為自籌資金 固定資產(chǎn)投資分年度用款計(jì)劃 本工程建設(shè)期為二年，經(jīng)與甲方商定，分年度用款計(jì)劃如下： 用款計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 時(shí)期 總計(jì) 第一年 第二年 第三年 備注 投資資金 流動(dòng)資金 各怒甲方實(shí)際情況，自籌資金 經(jīng)濟(jì)效益分析 成本、銷售收入，稅金及利潤(rùn)測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 概算價(jià)值技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 單位造價(jià) 金額 備注 1 工程建安費(fèi)用 2 A 樓土建工程費(fèi)用 m2 31912 1843 58812787 3 A 樓安裝工程費(fèi)用 m2 31912 328 10469935 4 B 樓土建工程費(fèi)用 m2 29564 1843 54486602 5 B 樓安裝工程費(fèi)用 m2 29564 328 9124966 6 小計(jì) 元 132894290 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 31 7 總體及設(shè)備工程 8 室外總體工程 （安裝） m2 60 9 道路 m2 120 10 綠化建設(shè)費(fèi) m2 65 11 設(shè)備費(fèi)用（電梯） 項(xiàng) 1 4800000 4800000 12 小計(jì) 元 出租收入及利潤(rùn)測(cè)算 序號(hào) 名稱 總量 租金（元 /年 /M2） 成本（含稅元 /M2） 收回投資期限（年） 1 人才公寓套房 A 樓 26984 500 2758 2 人才公寓套房 B 樓 26785 500 3 商業(yè)及餐飲用房 3210 1000 4 總計(jì)（可出租 部分） 56979 1600 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 32 第 六 章 投資效益評(píng)價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析，可以看出 （ 1）從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角 度看，該項(xiàng)目均具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，是可行的。 （ 2）由于本項(xiàng)目最敏感的因素是建設(shè) 投資、出租收入和運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用，因此，首先在項(xiàng)目的建設(shè)中應(yīng)該注重控制項(xiàng)目建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)中應(yīng)控制成本支出，其次，在市場(chǎng)定位方面應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和區(qū)位特征，積極開拓項(xiàng)目的客戶市場(chǎng)，完善項(xiàng)目功能，保障出租率，使得項(xiàng)目能有穩(wěn)定的收益能力，并盡可能為項(xiàng)目建設(shè)爭(zhēng)取有利的政策支持。 昆 山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓可行性報(bào)告 33 第 七 章 項(xiàng)目的結(jié)論 昆山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓 的建設(shè)是積極 貫徹 花橋商務(wù)城總體規(guī)劃的要求 ，進(jìn)一步推進(jìn) 花橋商務(wù)城 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 需要；是適應(yīng) 昆山及花橋 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段目標(biāo)的需求；是為了滿足花橋商務(wù)城入駐企業(yè)日常生活、提高工作效率的需要，滿足各企業(yè)工作人員對(duì)餐飲、休閑等功能需求。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)具有重大的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性：經(jīng)過(guò)上述分析， 昆山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓 規(guī)劃總用地范圍：約 平方米，總建筑面積 平方米，項(xiàng)目總投資 。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化合理、規(guī)模適度、建設(shè)條件完備、資金充足，有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能 力。對(duì)于作為現(xiàn)代化的綜合公寓來(lái)說(shuō)，以上的投資指標(biāo)是合理可行的。 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度看，該項(xiàng)目 具有 較好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目 社會(huì)效益 顯著 ，將為花橋國(guó)際商務(wù)城的發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)設(shè)施保障。 綜上所述， 昆山花橋國(guó)際商務(wù)城人才公寓 是必要 且可行的。