【導(dǎo)讀】報(bào)告時(shí)間：20xx年7月。唐唐山山新新綠綠洲洲綠綠島島花花園園。市市場場研研究究報(bào)報(bào)告告

　　

【正文】 中、中專、大專、本科等學(xué)歷上均有分布，其中高中畢業(yè)的在各個(gè)收入段中所占比例較高，約占到 4 成；高端收入者多集中在大專、本科及以上，其中大專在其比例中所占最高，占到 6 成。 職業(yè)特征 從職業(yè)劃分上來看，家庭年收入在 5 萬元以下的 100％是普通上班族、離退休人員；中端收入群體多集中在政府、事業(yè)單位工作人員，個(gè)體戶，專業(yè)技術(shù)人員方面，其中又以個(gè)體戶所占比例較多，占到 7 成以上；高端 收入群體主要集中在個(gè)體戶中，所占比例為100％。 籍貫特征 從籍貫劃分上來看，低端收入群體主要集中在唐山本地人及唐山下屬區(qū)縣人，二者所占比例分別為 ％和 ％；中端收入群體中唐山本地人占 7 成以上；高端收入群體以唐山本地人和外地人為主，兩者分別占到 75％和 25％。 二、目前商業(yè)經(jīng)營狀況 店面的購買或租賃狀況 a) 是否購買或租賃的比例分析 從店面的購買或租賃狀況來看，低端、中端消費(fèi)群體多以租賃為主，二者所占的比例分別都在 9 成以上；高端消費(fèi)群體租賃與購買的比例分別占到 6 成和 4 成左右?？傮w上來看高端收入群體在購買傾向上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中低端收入群體。 圖4 . 2 . 1 目前經(jīng)營店面的購買或租賃狀況%%%100%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%低端收入群體 中端收入群體 高端收入群體購買 租賃 b) .面積及租金水平分析 經(jīng)營商戶目前的租金水平平均一般在 元 /平米 .天左右，所要求的經(jīng)營面積平均在 平米。 表一：租賃面積及租金均值比較 最小值 最大值 均值 經(jīng)營面積（平米） 租金水平（元 /平米 .天） .30 經(jīng)營年限特征 從經(jīng)營年限來看，低端收入群體在每個(gè)經(jīng)營年限上都占有很大的比例，而中端收入群體在年限的劃 分上多集中在 2～ 10 年；高端收入群體 2 年以內(nèi)占到 ％，其它年限差別不是太大。 經(jīng)營場所性質(zhì)分析 從經(jīng)營場所的性質(zhì)來看，低端收入群體主要在住宅底商，臨街獨(dú)立門面房，還有商業(yè)街店面三類經(jīng)營場所中，三者所占的比例分別為： ％、 ％、 ％；中端收入群體主要看重其它底商，比例約占到 ％；高端收入群體主要考慮底商或門面房。 下圖為各收入群體對經(jīng)營場所的選擇分析。 經(jīng)營商戶對經(jīng)營用房的考慮因素分析 a) 經(jīng)營商戶選擇經(jīng)營用房的考慮因素 通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有 42％的經(jīng)營 商戶對位置 /地段比較看重，人流處于第二位約占20％，租金 13％，其它不足10％。具體考慮因素見下圖：選擇經(jīng)營用房的考慮因素比例。 圖4 . 2 . 4 經(jīng)營用房的考慮因素位置/ 地段42%人流20%項(xiàng)目知名度2%租金13%項(xiàng)目規(guī)模4% 開間/ 面積大小8%停車位6%建筑物外觀及格局5% b) .經(jīng)營商戶選擇經(jīng)營用房的最看重因素 從選擇經(jīng)營用房最看重的因素來看，經(jīng)營商戶最看重的因素時(shí)位置 /地段。下圖為經(jīng)營商戶比較看重的 4個(gè)因素。 圖4 . 2 . 5 選擇經(jīng)營用房的最看重因素位置/ 地段66%租金17%人流15%建筑物是否方便利用2% c) .不同收入群體選擇經(jīng)營用房的考慮因素 從收入方面來看，占 6成以上的高、中、低端收入群體最看重位置 /地段。 經(jīng)營商戶的生意狀況 A) 從目前的經(jīng)營狀況來看， IT電腦、小商品、美容美發(fā)店、花店等行業(yè)在經(jīng)營上還是比較成功的，例如： 57％以上的小商品經(jīng)營戶反映比較好， 50％的花店經(jīng)營戶反映比較好；只有電器行業(yè)的經(jīng)營戶反映現(xiàn)在生意不好做，占 3成以上。 B) 經(jīng)營商戶的月流水狀況 通過調(diào)查與深訪發(fā)現(xiàn)， 美容美發(fā)、攝影兩類行業(yè)平均每月收入都在 ～ 5 萬元；禮品、體育器材行業(yè)也都有 7 成 以上收入在 ～ 5 萬元；花店收入每月普遍在 1 萬元以下；IT 電腦有 2 成以上收入在 ～ 20 萬元，超過 20 萬 的有 1 成以上。 從經(jīng)營流水來看，各行業(yè)平均流水在 ，最小的 1000元，最大的在 60萬元左右。 表二：經(jīng)營商戶月流水均值 最小值 最大值 均值 月流水（萬） 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知狀況 唐山最有價(jià)值的商業(yè)地段分析 經(jīng)過深度訪談，經(jīng)營商戶普遍認(rèn)為百貨大樓附近是唐山最主要最繁華的地段，比例約占 74％； 6％的經(jīng)營商戶認(rèn)為本項(xiàng)目周邊地段還是可以的，具有發(fā)展前途的；其它地區(qū)所占比例較少。 圖4. 3 . 1 唐山最有商業(yè)價(jià)值的地段百貨大樓附近74%遠(yuǎn)洋城6%新華道沿線2%電腦城附近2%北新西道2%本項(xiàng)目周邊6%天元小區(qū)附近4%新街附近2%小山附近2% 唐山的商業(yè)氛圍分析 整體來看，唐山商業(yè)氛圍還可以，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有 28％的經(jīng)營者反映比較濃，66％的經(jīng)營者反映一般，反映比較差的僅僅占 6％。 圖4 . 3 . 2 唐山整體商業(yè)氛圍比較濃28%一般66%比較差6% 不同收入群體對商業(yè)氛圍的看法： 從收入方面來看，低端收入群體有 7成以上反映一般， 2成多反映比較濃；中端收入群體有 6成以上反映商業(yè)氣氛一般；高端收入群體有 6成以上反映商業(yè)氣氛比較濃，反映一般的占到 ％，沒有反映商業(yè)氣氛較差的。 經(jīng)營戶對成功商業(yè)項(xiàng)目的選擇及原因 成功項(xiàng)目 的選擇 項(xiàng)目組在深度訪談中發(fā)現(xiàn)有48％的經(jīng)營戶認(rèn)為遠(yuǎn)洋城會成功，28％的人選擇新街， 10％的人選擇唐人街，選擇新天地的占 8％。對于本項(xiàng)目有 4％的經(jīng)營者選擇。 圖4 . 3 . 4 經(jīng)營戶對成功商業(yè)項(xiàng)目的選擇比例遠(yuǎn)洋城48%新天地8%唐人街10%新街28%玫瑰莊園2%本項(xiàng)目4% 選擇項(xiàng)目成功的原因分析 經(jīng)營商戶認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目成功的原因主要有以下幾點(diǎn)，首先是地段位置好，約占 43％；其次是發(fā)展?jié)摿Υ螅?15％；三要看廣告宣傳力度，約占 9％；四要看經(jīng)營模式及理念、人流量、商業(yè)氣氛，三者各占 8％；五要看規(guī)模及環(huán)境，還有建筑物外觀及格局等原因。 經(jīng)營戶對不抱希望的商業(yè) 項(xiàng)目選擇及原因 不抱希望項(xiàng)目的選擇 經(jīng)過深訪，經(jīng)營戶普遍對新天地、玫瑰莊園、唐人街不抱希望，三者所占的比例在8 成 5 左右，其它象遠(yuǎn)洋城，有 9％的經(jīng)營戶對其不抱希望。 圖4 . 3 . 6 經(jīng)營戶不抱希望的項(xiàng)目選擇遠(yuǎn)洋城9%新天地33%唐人街27%玫瑰莊園27%其它4% 經(jīng)營戶對所選項(xiàng)目不抱希望的原因分析 經(jīng)營商戶對以上所選項(xiàng)目不抱希望的原因主要有以下幾點(diǎn)：價(jià)位過高、地段位置不好、沒有知名度、人流量少、結(jié)構(gòu)格局不好、商業(yè)氣氛不濃厚等原因。其中，價(jià)位過高是重點(diǎn)原因，其所占比例為 46％；地段位置不好占 23％；沒有知名度占 16％，三者共占 8 成 5。 唐山地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)分析 ? .從深訪調(diào)查結(jié)果來看，經(jīng)營商戶認(rèn)為目前是唐山地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的比例為 54％，目前不是地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的比例為 46％，兩者基本相差不大。 圖4 . 3 . 8 目前是否商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)是54%不是46% ? 不同收入的經(jīng)營商戶體對目前是否商業(yè)地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的看法 中國最大的資料庫下載 從不同收入的經(jīng)營者來看，低端收入群體有 5成以上的認(rèn)為不是， 4成以上的認(rèn)為是；中端收入群體認(rèn)為是的占 ％；高端群體認(rèn)為是的也在 6成以上。 ? .目前是地產(chǎn)投資的原因分析 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，反映現(xiàn)在是地產(chǎn)投資的原因主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，地產(chǎn)有增值的潛力；消費(fèi)水平提高比較快；建筑材料價(jià)格下調(diào)，利于商業(yè)發(fā)展；商業(yè)地價(jià)較高，回報(bào)利潤較快；商業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較好。具體比例詳見下表： 目前是地產(chǎn)投資的原因 所占比例 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，地產(chǎn)有增值的潛力 % 消費(fèi)水平提高比較快 % 建筑材料價(jià)格下調(diào)，利于商業(yè)發(fā)展 % 商業(yè)經(jīng)濟(jì)政策比較好 % ? 目前不是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)的原因分析 目前不是商業(yè)地 產(chǎn)投資的原因 比例 商業(yè)過熱，競爭壓力大 % 地價(jià)過高 % 人流量過小 % 其它 % 合適商業(yè)項(xiàng)目有沒有投資的打算及原因 ? .深訪發(fā)現(xiàn)，有 85％的經(jīng)營商戶會考慮投資合適的商業(yè)項(xiàng)目；只有 15％的經(jīng)營戶不會考慮投資。 .10 經(jīng) 營戶對合適項(xiàng)目的投資打算會85%不會15% ? .從經(jīng)營戶的收入來看，中端收入群體有近 4 成的不考慮投資；高端、低端收入群體有 9成以上表示一定會投資。 ? .考慮投資合適項(xiàng)目的原因如下： 原因 比例 有發(fā)展?jié)摿? % 正在物色投資項(xiàng)目 % 其它 % 地理位置好 % 生意需要 % 商機(jī)合適 % 看開發(fā)商的實(shí)力 % 競爭壓力大 % ? .不 考慮投資合適項(xiàng)目的原因如下： 原因 比例 存在不穩(wěn)定因素 % 不考慮投資 % 四、商業(yè)需求狀況 1. 需求模式分析 ?整體來看，各行業(yè)對購買比較謹(jǐn)慎，多數(shù)選擇 “都有可能 ”。 ?有 3 成以上的手機(jī)通訊行業(yè)、電器、體育器材、花店選擇 “都不考慮 ”；攝影行業(yè)有 100％選擇 “都有可能 ”。 ?因此可以看出唐山經(jīng)營者對購買比較保守；比較鐘情于租賃。 2. 購買需求分析 3. 需求面積分析 從不同行業(yè)對面積的需求來看，服裝 /鞋帽 /廂包、花店有 6 成以上選擇 41～ 80 平米；手機(jī)通訊、文化用品、電器、體育用品有 5 成以上選擇 81～ 120 平米； IT 電腦、小商品在面積的選擇上比較均勻；攝影、禮品均選擇在 40 平米及以下。 對于合適商業(yè)項(xiàng)目的選擇比例分布%%% %% % %% %%%%% % %%%%%%% %%%%%% %%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%攝影 電器 禮品文化用品花店IT電腦服裝/鞋帽/廂包小商品美容美發(fā) 體育器材手機(jī)通訊產(chǎn)品都有可能 會考慮購買 會考慮租賃 都不考慮 具體需求 最小值 最大值 均值購買面積（平米）1 0 . 0 0 3 0 0 . 0 0 8 3 . 4 8面寬（米）2 . 5 0 5 0 . 0 0 1 0 . 9 3進(jìn)深（米）2 . 5 0 6 0 . 0 0 9 . 0 6考慮總價(jià)（萬）6 . 5 0 1 2 0 . 0 0 3 2 . 7 1可以接受的最高單價(jià)（元 / 平米）2 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 . 0 0 4 8 7 2 . 5 5最好地段所承受的最高單價(jià)（元 / 平米）1 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 . 0 0 5 5 0 2 . 2 2本地段可以接受的最高單價(jià)（元 / 平米）1 0 0 0 . 0 0 1 0 0 0 0 . 0 0 6 1 4 1 . 0 34. 面寬和進(jìn)深需求分析 ?調(diào)查顯示： 面寬方面，有 3 成以上的經(jīng)營商戶 考慮在 ～ 10 米， 2 成以上的考慮 ～ 8米；進(jìn)深方面有 4 成以上的選擇 ～ 10 米， 3 成左 右選擇在 5 米及以下。 5. 單價(jià)承受能力分析 ?經(jīng)營商戶一般地段所能接受的價(jià)位是 20xx～ 4000 元 /平米，占 ％；繁華地段所能接受的價(jià)位在 4001～ 8000 元 /平米，占近 6 成；本項(xiàng)目接受的價(jià)位在 4001～ 6000 元 /平米比較突出，占 4 成以上。 6. 總價(jià)分析 %%%%%30%18%46%2%4%0%20%40%60%80%100%面寬（米） 進(jìn)深（米）經(jīng)營商戶購買考慮的面寬和進(jìn)深比例15 .1 及以上10 .1 ～15 米8. 1～ 10 米5. 1～ 8米5米 及以下%%%%%%%%20%%%%%%18%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一般地段接受的價(jià)位 繁華地段接受的價(jià)位 本項(xiàng)目接受的價(jià)位≤20 0 0 元/平米 20xx~4000元 /平 米 4 0