【正文】 發(fā)展概況 唐山整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 1988 年，唐山被國家列為沿海對外經(jīng)濟開放地區(qū)之后，國民經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢頭。隨著中國加入 WTO，更為唐山帶來了新的 發(fā)展機遇。目前，全市共有500 多家出口企業(yè)，出口商品達 39 大類、 270 個品種。唐山擁有三大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開放型科技經(jīng)濟區(qū)，它以服務(wù)周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境，成為外商的投資熱點。南堡開發(fā)區(qū)正在向現(xiàn)代化的濱?；こ沁~進。精細化工園區(qū)和加工園區(qū)以完備的設(shè)施和熱情的服務(wù)吸引著各國客商到此投資興業(yè)。海港開發(fā)區(qū)構(gòu)筑了全方位開放的新格局，它擁有國家認定的保稅倉庫，形成了前景廣闊的海濱城市雛形。目前，唐山與 120 多個國家和地區(qū)保持密切的經(jīng)濟往來，正在成為外商投資的熱點地區(qū)。全市外資企業(yè)近千家 ，日本三井物產(chǎn)、松下、豐田、 NGK、伊藤忠、美國聯(lián)合能源、英國 BOC、德國西門子、法國達能、香港華潤、長江基建、臺灣曄聯(lián)和莊頭北等一批國際知名的大企業(yè)財團在唐山都設(shè)有企業(yè)。開放的唐山用優(yōu)良的人文環(huán)境，穩(wěn)定的法制環(huán)境和高效的服務(wù)環(huán)境，敞開大門，敞開胸懷，迎接全世界的來客。 隨著唐山對外開放力度的不斷加大，對外交往日趨密切。近幾年來，唐山市先后與瑞典的馬爾墨市、日本的酒田市、英國的林肯市和美國的塞達拉皮茲市結(jié)為友好城市，使唐山在國際上的知名度越來越高。 唐山地處環(huán)渤海經(jīng)濟開放地區(qū)，正在憑借已有的經(jīng)濟基礎(chǔ)、得天獨 厚的優(yōu)越條件和良好的發(fā)展環(huán)境，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，努力實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，積極推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整。到 20xx 年，唐山將基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。唐山，以兩環(huán)交匯地區(qū)、資源富集產(chǎn)地、中國經(jīng)濟強市的多方面優(yōu)勢，為實現(xiàn)經(jīng)濟跨越式的發(fā)展再展雄風(fēng)。 唐山商業(yè) 20xx 年～ 20xx 年發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年唐山國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計顯示： 20xx 年全社會消費品零售總額達到 億元，比上年增長 %。其中市區(qū)零售額 億元，縣（市）的零售額 億元，分別比上年增長 %和 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長 %，餐飲業(yè)增長 %。個體經(jīng)濟繼續(xù)快速發(fā)展，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，占全社會消費品零售總額的 %，比上年提高個 百分點。 通信、居家裝修等相關(guān)商品消費熱點初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷勢頭。全市集貿(mào)市場個數(shù)發(fā)展到 545 個，其中各類專業(yè)市場 115 個。城鄉(xiāng)集市貿(mào)易實現(xiàn)成交額 億元，比上年增長 %。 新興業(yè)態(tài)繼續(xù)快速發(fā)展。 全市擁有限額以上零售連鎖企業(yè) 7 家，零售額占限額以上企業(yè)零售額的 %，比上年提高 個百分點。 具體相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)見下表： 附表 唐山市商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟指標(biāo) 通過上述 2 年的經(jīng)濟發(fā)展對比，可以看出唐山商業(yè)經(jīng)濟實力比較強，總體經(jīng)濟發(fā)展比較塊。人均消費比上年上升了 ％，年人均工資上升了 ％，說明了了唐山整體消費水平在平穩(wěn)上升，對于本項目后期的運作具有極大支持作用。 唐山市商業(yè)中心分析 通過對經(jīng)營戶和投資戶的深度訪問，大家一致認為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建國路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因為建國路是基于上世紀(jì)七八十年代的 生產(chǎn)力水平建設(shè)起來的，現(xiàn)在來看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營理念陳舊、層次較低，只能說是一個小商品集散地。 相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo) 20xx 年 增長率 20xx 年 增長率全社會商業(yè)零售總額 2 7 7 . 4 億元 1 0 . 3 0 % 3 0 7 . 3 8 億元 %市區(qū)零售總額 1 4 2 . 2 億元 7 . 8 0 % 1 5 0 . 8 1 億元 %縣（市）零售總額 1 3 5 . 2 億元 1 3 . 2 0 % 1 5 6 . 5 7 億元 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) % %餐飲業(yè) % %個體經(jīng)濟實現(xiàn)零售總額 147 億元 1 2 . 5 0 % 1 7 6 . 4 4 億元 %城市居民可支配收入 7850 元 7 . 1 0 % 8068 元 %年人均消費支出 6033 元 6 . 5 0 % 6530 元 %年末職工人數(shù) 8 6 . 6 萬人 8 4 . 9 萬 %職工工資總額 8 0 . 8 億元 8 8 . 8 億元 %在崗職工年人均工資 10427 元 11584 元 %而唐山百貨大樓作為后起之秀目前在唐山商業(yè)領(lǐng)域占有相當(dāng)重要的地位，但唐百大樓由于前期設(shè)計的問題，導(dǎo)致現(xiàn)在停車位嚴(yán)重不足，沒有休閑娛樂功能空間，加上比較高的租金導(dǎo)致客戶經(jīng)營的穩(wěn)定性比較差，從長遠來看，唐山百貨大樓在唐山商業(yè)零售領(lǐng)域的地位會有所下降，但同時由于百貨大樓具有“分業(yè)經(jīng)營”和“比較先進的商業(yè)管理經(jīng)驗”的優(yōu)勢，在未來 23 年內(nèi)百貨大樓在唐山的商業(yè)領(lǐng)域里應(yīng)該還占有比較重要的位置。 根據(jù)唐山市 未來總體規(guī)劃，以及投資客和經(jīng)營商戶的判斷，遠洋城未來可能會成為唐山北部區(qū)域（尤其是開發(fā)區(qū)）的區(qū)域商業(yè)中心，但目前對唐山市區(qū)居民的吸引力還不夠強。其它如新天地、新街、唐人街等商業(yè)項目從目前來看由于是在建或未建的商業(yè)項目，還不具備成為商業(yè)中心的條件。 唐山市主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 唐山的經(jīng)濟發(fā)展一直走在河北省的前列，商業(yè)發(fā)展同樣是生機勃勃，業(yè)態(tài)比較豐富，幾乎涵蓋了從“百貨商場”、“超級市場”、“便利店”、“各類專業(yè)批發(fā)市場”、“餐飲”、“休閑”、“娛樂”等。 各商業(yè)業(yè)態(tài)比較典型的商業(yè)企業(yè)主要有： → Shoppingmall:遠洋城； →百貨商店：典型代表主要有，以“百貨大樓體系”占有主導(dǎo)地位，“百貨大樓”、“八方購物中心”、“北方購物中心”、“東方購物廣場”等；還有“華聯(lián)”等； →超級市場：“華盛”（ 30 家）、“家樂”（ 2 家）、“陳氏”、“天客隆”等為代表； →專業(yè)市場： a. 電腦 IT 類專業(yè)賣場：以“硅谷電腦城”、“瑞德數(shù)碼城”、“中關(guān)村”、“電腦城”等為典型代表； b. 手機專業(yè)賣場：“可兒”、“裕華道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富”等； c. 家具 /家具賣場：“鵬大”、“大陸”、“常記”等； d. 服裝及小商品批發(fā)市場： 如“荷花坑”； e. 家電賣場：如“國美”； f. 建材賣場：東方家園建材超市； g. 陶瓷賣場：北方陶瓷交易市場； h. 日化用品超市； →中式餐飲：鳳凰園、圣典茶樓等； →西式餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、豪客來、仙蹤林、藍與白等； →休閑娛樂：亨利、金永、天上人間、新動力、朋友、太陽島等； 唐山市目前的商業(yè)類別應(yīng)該說已經(jīng)比較豐富，但不同業(yè)態(tài)的檔次和規(guī)模效應(yīng)不夠，另外聚合的程度比較低，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的有機組合不夠，實際上唐山未來商業(yè)的發(fā)展機會在于在目前的商業(yè)基礎(chǔ)上進行整合和提升。 唐山市城市規(guī)劃以及對本項目的影響 根據(jù)前 期從唐山市規(guī)劃部門了解到的“唐山市 199420xx 年總體規(guī)劃”，唐山市總體規(guī)劃呈現(xiàn)如下特點： a. 規(guī)劃市區(qū)保持“分散組團式”布局，嚴(yán)格控制中心區(qū)規(guī)模； b. 市區(qū)由“中心區(qū)”、“新區(qū) 豐潤城關(guān)”、“古冶區(qū)”、“開平區(qū)”、“海港區(qū)”和“南堡區(qū)”組成，規(guī)劃市區(qū)優(yōu)先發(fā)展海港區(qū)和南堡區(qū)，建設(shè)中心區(qū)、完善新區(qū) 豐潤城關(guān)、調(diào)整古冶區(qū)和開平區(qū)； c. 路南、路北兩區(qū)即唐山市規(guī)劃的中心區(qū)，在城鎮(zhèn)體系職能中為市綜合性中心城市。具體職能分工為：全市的政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，華北地區(qū)重要的工業(yè)基地；現(xiàn)有工業(yè)要走內(nèi)涵式發(fā)展道路，城市 將主要向更高級的服務(wù)功能方向轉(zhuǎn)化； 唐山市不同區(qū)域的規(guī)劃要點如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強綠化，改善環(huán)境，理順路網(wǎng)； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設(shè)區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施局部補充、完善； d. 城市的西北部：為機場新區(qū)，將是未來唐山市集商貿(mào)、金融、信息、文化和行政等重要設(shè)施在內(nèi)的現(xiàn)代化城市新中心；由建設(shè)路、新華道、長寧道及友誼路形成的內(nèi)環(huán)路，是全市公共設(shè)施建設(shè)重點區(qū)域； e. 城市北部：為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，建成無污染或少污染的新興工業(yè)區(qū)； 從唐山市總體規(guī)劃來看，未來唐山 市的總體發(fā)展將呈現(xiàn)如下特征： a. 城區(qū)建設(shè)的重點是西北地區(qū)的機場新區(qū)的新建，城區(qū)的其他地區(qū)主要是適當(dāng)?shù)母脑旌驼{(diào)整，現(xiàn)有城市設(shè)施和面貌將不會有大的改變； b. 短期內(nèi)城市中心仍舊為新華道、建設(shè)路交匯區(qū)域，但中長期城市中心向西北偏移，在現(xiàn)狀空曠的西北地區(qū)（即機場新區(qū)）將成為新的城市中心；現(xiàn)在的城市中心將轉(zhuǎn)變成為南部區(qū)域中心； 本項目處“路北區(qū)”同時位于城市中心區(qū)的核心區(qū)域，承擔(dān)這唐山市的“政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心”的智能，雖然唐山市城市新中心有沿著建設(shè)路向西北擴張的趨勢，但在短期內(nèi)這一效應(yīng)體現(xiàn)不明顯，但從長期來看 這一趨勢是必然的，所以從規(guī)劃來看，本項目應(yīng)該在未來 23 年內(nèi)應(yīng)該屬于利好。 三、唐山市近期商業(yè)供給分析 總體分析 目前唐山市商業(yè)的供給來源豐富多樣，主要有原有商業(yè)門面房的改建、新建住宅底商、大型商業(yè)地產(chǎn)項目等幾種途徑，根據(jù)前期實地考察的情況來看，唐山市未來 12 年內(nèi)潛在有效的商業(yè)供給面積大約在 18 萬 平米左右。 商業(yè)供給的來源主要包括： a. 大型商業(yè)地產(chǎn)項目 從過去 2 年到未來 12 內(nèi)，大型商業(yè)地產(chǎn)將成為唐山商業(yè)供給大主流，總體潛在供給量大約為 132250 平米，具體分布如下： →新天地：該項目總體建筑規(guī)模 12 萬 平米；目前該項目大約剩余 3 萬平米左右； →唐人街：該項目總體建筑規(guī)模 萬平米；目前 12 層商業(yè)除 2 套（ 1套 150平米， 1 套 500 平米）， 3 層辦公部分剩余 220 套，大約 6600平米； →新街：該項目總體建筑規(guī)模 萬平米；目前已經(jīng)有內(nèi)部認購，但仍未最終簽約； →玫瑰莊園：總體建筑面積 萬平米，可供銷售面積 萬平米，大約 60 套左右； →本項目：本項目在獲得 124 團地塊的租賃權(quán)以后，本項目的商業(yè)面積將進一步擴大，有可能達到 4 萬平米； b. 獨立門面房 從本次普查的情況來看，獨立門面房的總體供應(yīng)量在 萬平米左右， 60 多套； c. 大型住宅項目底商 最近幾年唐山住宅建設(shè)飛速發(fā)展，幾乎每個項目在規(guī)劃中都有一定的商業(yè)面積，而且基本上是以“底商”的形式出現(xiàn)的，從前期普查的情況來看，唐山大型高檔住宅底商的供給量大約在 萬平米左右，總體供給套數(shù)為 30 套； d. 其他商業(yè)設(shè)施空置面積 目前唐山市其他商業(yè)設(shè)施空置可供使用的面積大約在 萬平米左右； 供給特征 從目前唐山商業(yè)供給總體而言，呈現(xiàn)如下幾個特點： a. 大型商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)成為唐山未來商業(yè)供給的主流；大型商業(yè)地產(chǎn)項目供給 占整個唐山商業(yè)供給面積的 70%略強； b. 隨 著唐山市未來商業(yè)供給數(shù)量的增加，商業(yè)地產(chǎn)的競爭必然加?。? c. 商業(yè)街和 Mall 的商業(yè)的形態(tài)已經(jīng)基本被唐山人所認可，尤其是唐人街的成功 推出使唐山人逐漸接受了“商業(yè)街”這一新生事物； d. 在唐山未來商業(yè)地產(chǎn)競爭中，項目的規(guī)模以及產(chǎn)品規(guī)劃是否符合經(jīng)營者和投資 者的需求將成為項目成敗的關(guān)鍵因素； 73%7%6%14%大型商業(yè)項目 獨立門面房 住宅底商 其他 附圖 唐山商業(yè)供給分布 從唐山市目前商業(yè)地產(chǎn)供給的產(chǎn)品特征來看，主要表現(xiàn)出如下幾個特點： a. 從單套面積規(guī)模來看，普遍偏大，獨立門面房單套平均面積在 185 平米，高檔住 宅底 商單套平均面積規(guī)模為 398 平米； b. 從格局上看，全部是縱向分割， 12 層為 1 戶，或者 13 層為 1 戶，這種分割形式直接導(dǎo)致了單套面積的加大，提高了投資門檻，銷售速度比較緩慢；同時對于經(jīng)營商戶而言2 層或 3 層的利用率比較低，投資人在投資以后需求租戶的時間成本比較高； c. 唐山目前每個小區(qū)的規(guī)模相對比較有限，消費基數(shù)和消費能力都相對有限，而底商由于規(guī)模和建筑形式的限制，很難吸引大量的人流，所以底商的商業(yè)價值相對比較，銷價格也比較低，從我們掌握的幾個高檔樓盤的底商銷售價格來看， 瑞德花園底商的銷售價格為 6288 元 /平米（住宅價格為 3000 元 /平米），其次是 “金色家園 ” 為 5580 元 /平米（住宅價格為 3570 元 /平米），繁榮花園底商的銷售價格為 5260 元 /平米（住宅價格為 3100元 /平米），平均銷售價格為 5709 元 /平米； 第二章 本項目商圈分析 一、項目商圈界定 按照傳統(tǒng)的商圈劃分理論，我們將本項目的商圈由里到外依次劃分為： a. 核心商圈：核心商圈的四至范圍依次是，東至華巖路，西至大里路，南至國防道，北至西山道；以本項目所在地為中心，東西、南北各 1 公里的范圍內(nèi)； b. 次級商圈：次級商圈的四 至范圍依次是，東至建設(shè)路，西至友誼路，南至南新道， 北至北新道；以本項目所在地為中心，東西、南北各 1 公里以外， 3 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； c. 邊緣商圈：邊緣商圈的范圍應(yīng)該是以本項目所在地為中心，東西、南北各 3 公里以外， 5 公里以內(nèi)的范圍內(nèi)； 北新道 西山道 新華道 國防道 南新道 友 誼 路 大 里