【導(dǎo)讀】售，都呈健康增長趨勢。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個行政區(qū)，屈居老二，同樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬平方米，閔行則位居老三。地價水平較低，25幅地塊的成交均價為1012元/平方米土地。了億元，比去年同期增長%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到30%。同期新開工萬平方米，增長了%。萬平方米，顯示出2個月批準(zhǔn)預(yù)售的一重一輕。共批準(zhǔn)9個行政區(qū)205個項目，其中以浦東63個項目，萬平方米為各行政區(qū)之首，萬平方米，成交金額202億元，同比增幅為%及%。普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。第一季度上海住宅消費市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價格保持穩(wěn)步增長，根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積621. 據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，20xx. 賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至每月每平方米美元。

　　

【正文】 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，生活水準(zhǔn)較高。 2. 屬于規(guī)劃中古北二期的開發(fā)區(qū)域，地域的未來前景看好。 3. 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到了 60％，提升了小區(qū)的生活環(huán)境。 劣勢： 1. 目前周邊古北二期開發(fā)的施工工程對于區(qū)域的居住大環(huán)境有影響。 2. 由于屬于古北二期的開發(fā)區(qū)域，未來周邊 的競爭個案較多，而客戶所可選擇的余地較大，對于本案的去化有一定的影響。 案 名 嘉里華庭 工地位臵 華山路 1038 號 投資興建 嘉里發(fā)展（上海）有限公司 售 樓 處 華山路 1038 號 企劃銷售 自售 主力總價 260 萬 調(diào)查日期 建筑設(shè)計 巴馬丹拿國際公司 可售總額 21 億 工程進度 現(xiàn)房 電 話 62266633 規(guī)劃戶數(shù) 684 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 684 戶 銷售面積 12 萬平方米 售出戶數(shù) 650 建筑樓層 38 層 銷 售 率 95％ 規(guī)劃面積 136－ 153 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 145 平方米（五號樓） 年限 30 平均單價 18000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 16000－ 19000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開日期 物業(yè)公司 嘉里建設(shè)管理 車 位 數(shù) 700 容 積 率 管 理 費 元 /平方米 車位單價 18 萬 綠 化 率 55% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于昭化東路曹家堰路，緊鄰華山路，地理位臵較佳，屬于鬧中取靜的生活區(qū)域，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。 中山公園商圈與靜安寺商圈以及地鐵二號線距本案約 1公里的路程使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物便捷。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，容積率 。規(guī)劃有 4 幢38 層的高層建筑，樓層規(guī)劃為三梯六戶、二梯四戶，得房率在 78%左右。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 55％，配套設(shè)施則較為齊全，并且由于屬于所開發(fā)的第三期，因此小區(qū)的各項配套目前都已落實。 面積配比： 目前在售的為第五座共 228 戶，房型規(guī)劃為二房和三房，具體配比如下： 價格分析： 本案均價 18000 元 /平方米，第五座的總價從 243 萬至 280 萬，高于區(qū)域市場行情價格。 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今以基本完成去化。 房型 面積 戶數(shù) 比例 二房 130－ 140 平方米 76 % 三房 140－ 150 平方米 76 % 150－ 160 平方米 76 % 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的各項生活配套齊全， 周邊的丁香花園則提升了區(qū)域的文化氛圍。 2. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，并且綠化率較高，達(dá)到了 55％。 劣勢： 3. 的超高容積率造成小區(qū)的人口密度較高，并且 35％小區(qū)的綠化率對于居住的環(huán)境有影響。 4. 38 層的樓層規(guī)劃及三梯六戶的平面規(guī)劃使得住戶過多從而形成電梯使用的緊張，另外也造成房型的設(shè)計不甚合理，采光、通風(fēng)等都受到影響。 案 名 虹橋萬博花園 工地位臵 古北路 1 號 投資興建 萬博房地產(chǎn) 售 樓 處 古北路 1 號 企劃銷售 聚仁物業(yè) 主力總價 48 萬 78 萬 調(diào)查 日期 .9 建筑設(shè)計 上海機電設(shè)計研究院 可售總額 約 9 億 工程 進度 未封頂 電 話 52065858 規(guī)劃戶數(shù) 1100 戶 規(guī)劃 用途 住宅 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 405 戶 銷售面積 12 萬平方米 售出戶數(shù) 208 戶 建筑樓層 18F－ 28F 銷 售 率 約 70% 規(guī)劃面積 65－ 150 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 60－ 70 平方米、 100－ 110 平方米 年限 30 平均單價 7250 元 /平方米 銀行 工商銀行 單價范圍 6500－ 8000 元 /平方米 得 房 率 78%（高） 82%（小高） 公開日期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù) 400 容 積 率 管 理 費 2 元 /平方米 車位單價 未定 綠 化 率 51% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于古北路錦屏路，屬于長寧路居住板塊，區(qū)域居住氛圍濃厚，周邊各項生活配套設(shè)施齊全。 毗鄰天山商業(yè)圈，因此區(qū)域購物較為便捷。距內(nèi)環(huán)線高架約 800 米、延安路高架 公里以及地鐵二號線的延伸段古北路站使得區(qū)域出行較為便捷。 產(chǎn)品規(guī)劃： 本案占地面積 約 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，目前推出銷售的一期為 3幢 18－ 28 層的高層。樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在 80%左右。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 51%，主要配套設(shè)施有 20xx 平方米的水岸會所、音樂廣場、中央花園等。 面積配比： 目前推出銷售的一期共三幢 405 戶，面積規(guī)劃范圍 65－ 150 平方米，具體配比如下： 房型 面積 戶數(shù) 比例 一房 60－ 70 108 % 二房 1001101 平方米 108 % 110120 平方米 54 % 三房 120130 平方米 54 % 140－ 150 平方米 54 % 150－ 160 平方米 27 % 價格分析： 本案的價格范圍為 6500－ 8000 元 /平方米，均價 7200 元 /平方米 ,由于本案目前推出的一期的一房和二房為主力房型，因此總價略低于區(qū)域的價格行情。 去化分析： 本案于 日開盤，目前銷售情況良好，銷售率已達(dá)到了 70％左右。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，周邊配套齊全。 2. 屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍 濃厚。 3. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，綠化率較高，達(dá)到 51％。 4. 房型設(shè)計合理，面積控制得當(dāng)使得總價得到控制。 劣勢： 1. 目前長寧路正在道路修整，因此區(qū)域的出行狀況及環(huán)境不佳。 徐匯區(qū) 案 名 東方曼哈頓（尚東區(qū)） 工地位臵 紅橋路 128 號 投資興建 東方海外 售 樓 處 紅橋路 128 號 企劃銷售 自售 主力總價 247266 調(diào)查 日期 .11 建筑設(shè)計 JY 建筑 可售總額 6 億元 工程 進度 結(jié)構(gòu)封頂 電 話 64685555 規(guī)劃戶數(shù) 176 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 176 戶 銷售面積 3 萬平方米 售出戶數(shù) 150 戶 建筑樓層 7－ 16F 銷 售 率 85％ 規(guī)劃面積 136－ 209 平方米 銀行貸款 額度 70％ 主力面積 130140 平方米 年限 30 年 平均單價 19000 元平方米 銀行 工行建行 單價范圍 16000－ 24000 元 /平方米 得 房 率 ％、 85％ 公開日期 物業(yè)公司 怡高物業(yè) 車 位 數(shù) 100 容 積 率 管 理 費 8 元 車位單價 未定 綠 化 率 50％ [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于位于虹橋路、文定路，距徐家匯商業(yè)中心僅 200 米，因此區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行及購物極為便捷，各項生活配套設(shè)施十分齊全。 周邊的徐家匯天主教堂和著名的光啟公園增添了區(qū)域的文化氛圍。 產(chǎn)品規(guī)劃： 目前在售的是二期，占地面積 萬平方米，總建筑面積 3 萬平方米，由 7 幢 7層的電梯多層及 2 幢 16 層的小高層組成，小高層的一樓和二樓規(guī)劃為大堂，樓層規(guī)劃為二梯三戶，小高層的得房率為 ％，多層的得房率為 85％。 小區(qū)內(nèi)的各項配套設(shè)施齊全，并且設(shè)施的水準(zhǔn)較高，另外小區(qū) 的綠化率較高，達(dá)到50％。 面積配比： 目前推出銷售的二期分為小高層和多層共 176 戶，其中多層已售完，下面是對小高層（ 78 戶）的進行的面積配比： 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 130140 平方米 26 % 160－ 170 平方米 13 % 180－ 190 平方米 13 % 四房 200－ 250 平方米 26 % 價格分析： 本案為全裝修房，單價范圍 16000－ 24000 元 /平方米，均價 19000 元 /平方米左右，總價范圍則在 258－ 397 萬，因此無 論是其單價還是總價均高于區(qū)域的平均價格。 去化分析： 本案于 20xx 年 11 月開盤，目前多層已全部售完，小高層剩下的主要為三房的房源，目前的總體銷售率在 85％左右，銷售成績較為理想。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地處徐家匯商業(yè)中心，地理位臵極佳，周邊各項配套設(shè)施齊全，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行購物十分便捷。 2. 周邊著名的徐家匯天主教堂和光啟公園提升了區(qū)域的文化氛圍。 3. 小區(qū)的配套設(shè)施齊全，綠化率較高，達(dá)到了 50％，居住環(huán)境較為理想。 4. 發(fā)展商為著名的東方海外集團，曾開發(fā)過多個成功樓盤，實力較為雄厚，有品牌保障。 劣勢： 1. 部分的房型設(shè)計不甚理想，朝向極通風(fēng)情況不佳。 2. 由于本案屬于全裝修房以及較大房型面積使得本案的總價較高。 案 名 陽光巴黎（一期） 工地位臵 斜土路 2143 號 投資興建 上海豪森房地產(chǎn)有限公司 售 樓 處 斜土路 2143 號 企劃銷售 戴得梁行 泛城 主力總價 81 萬、 12 142 萬 調(diào)查 日期 .11 建筑設(shè)計 添成建筑設(shè)計有限公司 可售總額 億 工程 進度 未封頂 電話 64222888 規(guī)劃戶數(shù) 126 戶 規(guī)劃 用途 商住 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 126 戶 銷售面積 8 萬平方米 售出戶數(shù) 100 戶 建筑樓層 18 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 92－ 300 平方米以上 銀行貸款 額 度 70% 主力面積 90－ 100， 140－ 150， 150－ 160 年 限 30 平均單價 8900 元 /平方米元 銀 行 上海銀行 單價范圍 7900－ 1000 元 /平方米 得 房 率 8082% 公開日期 物業(yè)公司 陽光新錦物業(yè) 車 位 數(shù) 108 容 積 率 管 理 費 車位單價 未定 綠 化 率 36% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于斜土路近東安路，距徐家匯 公里，地理位臵優(yōu)越，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，斜土路上的多條公交線路使得區(qū)域的公交出行便捷。 緊鄰的斜土路上的車流量較大，對于本案沿街的建筑有噪音影響。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 8 萬平方米，一期規(guī)劃有三幢 18 層的高層，其中 1 至 3 層為商用房。樓層規(guī)劃為二梯三戶，頂層為復(fù)式，得房率在 80％左右。 小區(qū)的綠化率較低，只達(dá)到了 36％，對于居住的環(huán)境有一定的影響。 房型設(shè)計： 本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復(fù)式房，得房率控制在 82％左右。 從房型設(shè)計來看，房型總體設(shè)計較為合理，但有些三房的廳未朝正南，而采取利用轉(zhuǎn)交陽臺來增加其采光。 面積配比： 目前共推出 126 戶，面積范圍從 92－ 300 平方米以上，具體情況見下表： 價格分析： 本案的價格范圍為 7900－ 10000 元 /平方米，均價 8900 元 /平方米，符合區(qū)域的市場行情。 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今的總體銷售情況較為理想，一期的銷售率達(dá)到 80％。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地