【正文】 對上海高檔物業(yè)市場帶來巨大的負(fù)面影響和利潤沖擊。 20xx 年 1 季度的新盤主要集中在靜安、長寧兩區(qū) ，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。 2）價格分布結(jié)構(gòu)分析 均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場主流，但其比例逐年減少。 20xx 年 1 季度，均價在 15000 元／平方米以上高檔住宅推量有非常明顯的增長，究其原因主要為世茂濱江花園二期和仁恒濱江花園三期 新推量較大而帶動其比例迅速上揚。 3）未來潛在供應(yīng)地塊分析 并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來看，未來均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但 15000 元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長 。 從 20xx 年初國家對高檔物業(yè)市場政策一系列的調(diào)控手段的出臺，預(yù) 計今年高檔住宅上市面積將在 20xx 年 的基礎(chǔ)上會有小面積的放量 ，申城高端住宅市場的競爭將更加激烈。 一、徐匯區(qū) 20xx 年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域， 20xx 年 1－ 3 月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會在很大程度影響區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 天際花園（三期） 二幢 30 層的高層 二梯三戶 陽光巴黎（一期） 三幢 18 層高層 二梯三戶 兆豐帝景苑 五幢 25 層高層 二梯二戶，二梯三戶，三梯二戶，二梯五戶、六戶 東方曼哈頓尚東區(qū) 7 幢 7 層的多層，二幢 16 層的小高層 多層一梯兩戶（電梯） , 高層二梯三戶 尊園 28－ 33 層的高層 一幢三梯六戶，二幢二梯 四 戶 說明： ? 從產(chǎn)品形態(tài)來看，除了“東方曼哈頓”規(guī)劃有 7 層的電梯多層和 16 層小高層外，其余個案的產(chǎn)品形態(tài)無一例外都是高層，其中 最高的達(dá)到了 33 層 ，可見對于高檔物業(yè)來說高層屬于最主要的產(chǎn)品形態(tài)。 ? 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以 二梯三戶的規(guī)劃為主 ，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。 2．面積配比： 面積配比表 : 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / / 46 / / 46 比例 / / 100% / / 100% 二 房 面積 7080 8090 90100 100110 110以上 合計 套數(shù) 30 82 78 28 141 359 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計 套數(shù) 52 54 144 254 268 772 比例 % 7% % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計 套數(shù) 69 84 15 168 比例 41% 50% 9% 100% 說明： ? 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于東方曼哈頓（尚東區(qū)）、兆豐帝景苑、尊園、天際花園三期、陽光巴黎這五個個案，共 1345 戶 。 ? 從上表可以看出本區(qū)的高檔物業(yè)的 主力房型為三房 ，比例占到所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)的%，而其中 160 平方米以上 的房型以及 150－ 160 平方米 的房型所占的比例最大， 分別占 %、 ％ 。 3．物業(yè)公司及管理費： 案名 物業(yè)公司 管理費 天際花園（三期） 佳安物業(yè) 元 /平方米 陽光巴黎（一期） 陽光新錦物業(yè) 未定 兆豐帝景苑 怡高物業(yè) 4 元 /平方米 東方曼哈頓尚東區(qū) 怡高物業(yè) 8 元 /平方米 尊園 第一太平戴維斯 未定 說明： ? 從以上數(shù)據(jù)可以看出高檔物業(yè)的物業(yè)管理費 高于 2 元 /平方米 ， 最高的“東方曼哈頓”的物業(yè)管理費達(dá)到 8 元 /平方米 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 天際花園（三期） 60% 陽光巴黎（一期） 80% 兆豐帝景苑 80％ 東方曼哈頓尚東區(qū) 85% 尊園 80% 說明 。 ? “東方曼哈頓”依靠地段優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃和投資價值目前銷售情況最佳。主要分布在古北路沿線，“虹橋河濱花園” ,“虹橋萬博花園’和即將面市由仁恒集團開發(fā)的“仁恒河濱花園”。 產(chǎn)品形態(tài) 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 古北中央花園 12－ 13 層的小高層 一梯二戶，二梯一戶 上城（三期） 12－ 18 層的小高層，高層 二梯二戶 暢園 32 層的高層 二梯二戶 虹橋河濱花園 14－ 30 層的小高層和高層 二梯二戶，二梯四 戶 東方倫敦 一幢 28 層的高層 三梯三戶，三梯四戶 嘉里華庭 四幢 38 層的高層 三梯六戶，三梯四戶 虹橋萬博花園（一期） 三幢 18－ 28 層的高層 二梯三戶 說明： ? 從上表可以看出本區(qū)在售的高檔物業(yè)以高層為主，最高的 “嘉里華庭”達(dá)到了38 層 。 2．面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / / / 148 / 148 比例 / / / 100% / 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計 套數(shù) / / 148 54 293 495 比例 / / % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計 套數(shù) 94 / 130 668 712 1604 比例 % / % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合 計 套數(shù) 31 149 162 342 比例 9% % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個個案。可以看出主力的房型為三房，而三房中又以 150－ 160 平方米以及 160 平方米以上的大房型為主 ， 分別占到了 %、 %。 4．去化率 案名 開盤日期 銷售率 古北中央花園 70％ 上城（三期） 80% 暢園 80％ 虹橋河濱花園 40％ 嘉里華庭 95% 虹橋萬博花園（一期） 70％ 東方倫敦 40% 說明： ? 虹橋河濱花園及東方倫敦的銷售情況落后于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)的原因在于虹橋河濱花園就整體來看，產(chǎn)品品質(zhì)略低于區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品，而東方倫敦由于屬于爛尾摟再改造工程從而造成其輿論影響不佳。從 20xx 年的下半年，隨著 區(qū)域舊城改造力度不斷的增大，區(qū)域內(nèi)開工面積大大增加，很大程度緩解了區(qū)域內(nèi)供應(yīng)緊張的局面。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 太陽都市花園 5 幢 18－ 28 層的高層 二梯一戶，二梯二戶 海悅花園 22－ 34 層的高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯四戶 士博匯（ 3 號樓） 2 31 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 耀江花園（一期） 2 幢 34 層的高層 二梯三戶 說明： ? 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層， 最高達(dá)到 34 層 ， 樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等 。 ? 可以看出本區(qū)在售個案中，三房占到了一半，為主力房型，而其中又以 160平方米以上的為主力，比例占到了三房的 %。 3．物業(yè)公司及管理費： 案名 物業(yè)公司 管理費 太陽都市花園 第一太平戴維斯 元 /平方米 海悅花園 中海物業(yè) 未定 士博匯 未定 未定 耀江花園 怡合高力 2 元 /平方米 說明： ? 從上表可以看出 管理費最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 四、靜安區(qū) 20xx 年上半年靜安區(qū)房地產(chǎn)市場異常火爆， 20xx 年的多個項目的后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，而區(qū)域新盤也層出不窮。 靜安區(qū)選取了“達(dá)安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名都” “國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光” 12 個個案進(jìn)行了調(diào)查。 ? 樓層規(guī)劃 以二梯三戶為主 ，部分多層產(chǎn)品為一梯一戶和二戶。 ? 共統(tǒng)計了 1950 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %，可見本區(qū)的 主力房型為三房 ，但是 二房與三房的比例相差不大 。 3．物業(yè)公司及管理費： 案名 物業(yè)公司 管理費 靜安雅筑 靜安地產(chǎn) 元 /平方米 康寧雅庭 電力物業(yè) 元 /平方米 國際麗都城 第一太平戴維斯 4 元 /平方米 靜安楓景 怡高物業(yè) 元 /平方米 上海壹街區(qū) 世邦魏理仕 元 /平方米 中凱城市之光 未定 未定 華商會館 怡高物業(yè) 未定 說明： ? 從上表可以看出 管理費最低 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 靜安雅筑 90% 康寧雅庭 85% 國際麗都城（一期 ） 100% 上海壹街區(qū) (一二期 ) 100% 中凱城市之光（三期） 75％ 靜安楓景 85％ 華商會館 100% 說明： ? 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個案銷售率普遍較為理想。浦東新區(qū) 20xx 年推出的 高檔物業(yè)大聚集在陸家嘴地區(qū)和世紀(jì)公園周邊。 1．面積配比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / 45 / / 15 60 比例 / 75% / / 25% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120 以上 合計 套數(shù) 30 30 72 172 / 304 比例 % % % % / 100% 三 房 面積 130 以下 130140 140150 150160 160 以上 合計 套數(shù) / 72 241 71 44 428 比例 / % % % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個個案，共 792 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 54%，可見 三房為主力房型 。 2．產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 菊園（三期） 18－ 39 層的高層 二梯四戶 萬源杰座 16－ 18 高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯八戶 香梅花園 高層 二梯二戶、二梯四戶 水清木華 16 幢 10－ 28 層的小高層和高層 一梯二戶、二梯二戶 說明： ? 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為 二梯二戶到八戶 ，其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 菊園（三期） 85％ 萬源杰座 60% 香梅花園 90% 水清木華 55% 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好 。 一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場購房以消費型購房為主， 20xx 年上海商品交易房的面積為 1961 萬平方米 ，存量房銷售面積為 1790 萬平方米 ；另一方面，上海的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢良好。 20xx 年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為 720 億元人民幣 ，占上海市 固定資產(chǎn)投資額的33%，同比增長 %，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比 20xx 年 凈增 373 個億（占上海 GDP的 %） 。 上海樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢，主要是由于在未來幾年內(nèi)，上海有很多支撐樓市的“賣點”。（ 20xx 年伊始，由溫州的民營企業(yè)均瑤集團投資的均瑤國際廣場開始預(yù)租售，這一幢總高 32 層，面積約為 8 萬平方米的 5A 級商務(wù)樓成為了外地民營經(jīng)濟 20xx 年進(jìn)入上海樓市的又一個亮點。 3. 上海未來幾年 城市經(jīng)濟規(guī)劃 將給上海房地產(chǎn)市場帶來的促進(jìn)作用也不可忽視。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。這些交通航運規(guī)劃包括國際貨運機場建設(shè)、大小洋山港