【正文】 00 元 /平方米的均價(jià)還是符合產(chǎn)品價(jià)值的。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 小區(qū)占地面積 19200 平方米，總建筑面積 10 萬平方米，容積率 。 劣勢： 1. 目前蘇州河尚在整治中，對于處在河邊的本案由一定的影響。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，周邊配套齊全。 3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 伍、最新重點(diǎn)個(gè)案分析 長寧區(qū) 案 名 虹橋河濱花園 工地位臵 長寧路 1898 號 投資興建 上海上科實(shí)業(yè)有限公司 售 樓 處 長寧路 1898 號 企劃銷售 旭陽 萬欣 主力總價(jià) 136－ 144萬 調(diào)查日期 20xx. 建筑設(shè)計(jì) 大境建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 可售總額 8 億 工程進(jìn)度 封頂 電 話 62290066 規(guī)劃戶數(shù) 524 戶 規(guī)劃用途 住宅 基地面積 2. 6 萬平方米 可售戶數(shù) 524 戶 銷售面積 8 萬平方米 售出戶數(shù) 209 戶 建筑樓層 14－ 30 F 銷 售 率 約 40% 規(guī)劃面積 63－ 300 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 平方米 年限 30 平均單價(jià) 8500 元 /平方米 銀行 民生銀行 單價(jià)范圍 7200－ 13000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開日期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù) 400 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 車位單價(jià) 10 萬 綠 化 率 45% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于長寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，未來的升值潛力較大。 6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房價(jià)居高不下， 均價(jià) 8000 元。 3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房價(jià)底部抬升， 均價(jià) 7000 元。將上海建成 “世界級城市 ”的概念，這必將推動上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求 。 4. 市府的 交通航運(yùn)規(guī)劃 擴(kuò) 大了房產(chǎn)市場的價(jià)值空間。） 2. 在高檔商品房市場，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在 7000 元以上的高檔商品房的買主中，境外人士占了 %，外省市占了 %，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動了上海高檔房產(chǎn)的銷售。上海房地產(chǎn)市場基本形成了以居民購房為主的市場，成為上海房市保持上升趨勢的根本保證。 來自上海市房地局的消息顯示， 20xx 年至今，上海房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績，市場上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。 ? 一房以 40－ 50 平方米為主 ， 二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型為 140－ 150 平方米 。 五、浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價(jià)走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。 ? 一房的主力房型為 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型為 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型為 150 平方米以上 的房型，四房及復(fù)式的面積則主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米 。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 靜安雅筑 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶， 康寧雅庭 一幢 28 層的高層 二梯三戶 國際麗都城 18－ 33 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 靜安行家 28 層的高層 二梯三戶 上海壹街區(qū) 高層 二梯三戶 中凱城市之光 高層 二梯三戶 靜安楓景 高層 二梯三戶 華商會館 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶、一梯二戶 說明： ? 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主， 最高為 33 層 ，但因地塊自身因素及政府對中心城區(qū)容積率的規(guī)定， 20xx 年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會館”多規(guī)劃為 8 層的電梯房 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 太陽都市花園（二期） 80% 海悅花園 70％ 士博匯（一期） 100％ 耀江花園（一期） 95% 說明： ? 本區(qū)域內(nèi)的個(gè)案受到世博會及市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷售率較佳，另外一些個(gè)案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢也吸引了相當(dāng)部 分的客戶投資臵業(yè)于本區(qū)域。 面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / / / / 155 155 比例 / / / / 100% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) 44 34 172 43 93 386 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計(jì) 套數(shù) 34 102 111 80 245 572 比例 6% % % 14% % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 3 15 18 比例 17% 83% 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“太陽都市花園”（二期）、“海悅花園”在售的（ 10樓）、“士博匯”（ 3 號樓）、以及“耀江花園”（ 一期）四個(gè)個(gè)案，共 1131戶， 其中一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %。 三、黃浦、盧灣 作為上海市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應(yīng)量一直處于供不應(yīng)求的局面。 ? 共統(tǒng)計(jì)了 2589 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 62%， 四房及復(fù)式占 %。 長寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共 7 個(gè)樣本進(jìn)行了調(diào)查、分析。 ? 幾個(gè)個(gè)案的開盤日期相差不久，從銷售情況來講總體情況良好。 ? 從二房的面積分布情況來看，主力為 110 平方米以上房型 ，比例占到 40%。在這種情況下，高檔物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和房型設(shè)計(jì)就顯得極為重要，如何保證合理的采光、觀景等各個(gè)方面的因素，從而充分滿足客戶的需求，是開發(fā)商所必須重點(diǎn)關(guān)注的。 本報(bào)告對目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽光巴黎”。 高檔住宅市場不僅總量放大，且其所占市場份額也保持了同步的快速增長，從 1999 年的上漲至 20xx 年底，升幅將近 倍。均價(jià)在 15000 元／平方米以上的高檔住宅比例在 20xx 年有較大幅度上升 ，于 20xx 年這個(gè)比例穩(wěn)定在 11％左右。 1） 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應(yīng)量相對集中，從 1999 年至今各區(qū)域高檔住宅累計(jì)供應(yīng)量來看，主要集中在 浦東、徐匯和長寧三個(gè)區(qū)域，占到全市高檔住宅累計(jì)總量的 67％ 。 ? 高檔物業(yè)租賃市場預(yù)測 在未來的一至三年的時(shí)間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并 投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會對最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。 20xx－ 20xx 年高檔物業(yè)價(jià)格走勢圖 3）市政建設(shè)支持 上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格在 700010000 元 /平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細(xì)分市場。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價(jià)位為高檔住宅市場中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細(xì)分市場。 20xx 年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。已登記 商品住宅預(yù)售面積達(dá)到 2,587 萬平方米 ，同去年相比增加 ％。因此，別墅市場的平均入住率基本變化不大，只微升一個(gè)百分點(diǎn)至 %，而 平均租金從每月每平方米 美元下調(diào)至每月每平方米 美元。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 20xx全年上海單價(jià)在 7000 元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的 35％。 別墅共有 萬 平方米 ，占總量的 %，其中， 單體 萬平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為 萬平方米，占別墅總量的 45%。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增長，比去年同期提高 8 個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少 7 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積 621萬平方米，同比增長 %，其中 住宅 590 萬平方米，同比增長 %； 存量房銷售面積471 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 373 萬平方米，同比增長 %。 12 月， 全市商品住宅成交均價(jià)為 5120 元 /平方米，套均總價(jià) 65 萬元 /套，占全市商品房成交額 92%。 新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江， 其中浦東的新開工量幾乎占了全市新開工總量的一半，達(dá)到 萬平方米。全市商品房投資 億元 ，同比增長 %，商品住宅投資 億元 ，占房地產(chǎn)投資 %。在所有新增性用地出讓中，住宅項(xiàng)目用地占90%，依然為土地市場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，新增性用地出讓僅占總量的 %。 一、土地市場 20xx 年 13 月，上海市出讓新增經(jīng)營性用地 44 幅 ，土地面積 萬平方米 ，可建面積 萬平方米 ，總體容積率為 。 二、開發(fā)投資 今年一季度全社會固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元 ，同比增長 %，其中住宅投資完成了 億元 ，比去年同期增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到 30%。住宅新開工 萬平方米 ，比去年同期新開工 萬平方米，增長了 %。 全市商品房預(yù)售登記面積 621 萬平方米，成交總額 219 億元 ，其中住宅預(yù)售面積 萬平方米，成交金額 202 億元，同比增幅為 %及 %。 五、住宅銷售市場 第一季度上海住宅消 費(fèi)市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價(jià)格保持穩(wěn)步增長，新建商品房與存量房齊頭并進(jìn)。其中， 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 325塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬平方米，內(nèi)、外環(huán)線間 440 塊， 平均建設(shè)規(guī)模 萬平方米；外環(huán)線外 364 塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬平方米。 具體分布為： 面積（萬平方米） 比例 % 合計(jì) 100 3000 以下 30005000 50007000 7000 以上 層數(shù)分布 從層數(shù)分布來看， 多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小 ，占 38%； 高層住宅占總量的62%，其中 15 層以上的占總量的 38%。平均單套面積為 120 平方米 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè) 案數(shù)量分布 05101520253035普陀 閔行 寶山 浦東 楊浦 徐匯 虹口 靜安 南匯 松江 黃埔 青浦 長寧 閘北 盧灣 （備注：以上數(shù)據(jù)來源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價(jià)位在 7000 元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價(jià)位在 3000 美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補(bǔ)了部分空缺。 ? 供應(yīng)、需求和租金（ 20xx 年第一季高檔住宅租賃市場最新項(xiàng)目狀況） 項(xiàng)目名稱 88 新天地 嘉豪苑 碧云鉆石酒店公寓 羅山綠洲別墅 區(qū)域 盧灣 徐匯 浦東 浦東 地址 黃陂南路 380 號 興國路 228 號 碧云路 1168 號 康橋路 1801 號 類型 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 別墅 套數(shù) 53 30 280 50 套房面積 (平方米 ) 5089 120290 98249 221406 入伙日期 需求租金價(jià)格 3,5005,000 2,4008,000 1,6804,180 38007000 ? 高檔物業(yè)銷售市場 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。上海市房地產(chǎn)市場供需量的大幅增加，預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。 1）價(jià)格分析 20xx 年一季度新推出高檔住宅的價(jià)格以 700010000 元 /平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的 75％ 。本季度新推高檔住宅價(jià)格分布狀況與上季度基本相同。 另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效