【正文】 400 容 積 率 管 理 費 元 車位單價 10 萬 綠 化 率 45% [—— 產品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于長寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全，未來的升值潛力較大。 3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應顯現(xiàn)，房價底部抬升， 均價 7000 元。 4. 市府的 交通航運規(guī)劃 擴 大了房產市場的價值空間。上海房地產市場基本形成了以居民購房為主的市場，成為上海房市保持上升趨勢的根本保證。 ? 一房以 40－ 50 平方米為主 ， 二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型為 140－ 150 平方米 。 ? 一房的主力房型為 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型為 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型為 150 平方米以上 的房型，四房及復式的面積則主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 太陽都市花園（二期） 80% 海悅花園 70％ 士博匯（一期） 100％ 耀江花園（一期） 95% 說明： ? 本區(qū)域內的個案受到世博會及市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷售率較佳，另外一些個案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢也吸引了相當部 分的客戶投資臵業(yè)于本區(qū)域。 三、黃浦、盧灣 作為上海市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應量一直處于供不應求的局面。 長寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共 7 個樣本進行了調查、分析。 ? 從二房的面積分布情況來看，主力為 110 平方米以上房型 ，比例占到 40%。 本報告對目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個個案進行了調查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽光巴黎”。均價在 15000 元／平方米以上的高檔住宅比例在 20xx 年有較大幅度上升 ，于 20xx 年這個比例穩(wěn)定在 11％左右。 ? 高檔物業(yè)租賃市場預測 在未來的一至三年的時間內，上海將有一批高品質的別墅、服務式公寓和高檔公寓竣工并 投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調整，這將會對最高端的別墅和服務式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。 歷史數(shù)據顯示，價格在 700010000 元 /平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細分市場。 20xx 年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。因此，別墅市場的平均入住率基本變化不大，只微升一個百分點至 %，而 平均租金從每月每平方米 美元下調至每月每平方米 美元。 別墅共有 萬 平方米 ，占總量的 %，其中， 單體 萬平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為 萬平方米，占別墅總量的 45%。根據市房地產交易中心數(shù)據，全市商品房登記預售面積 621萬平方米，同比增長 %，其中 住宅 590 萬平方米，同比增長 %； 存量房銷售面積471 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 373 萬平方米，同比增長 %。 新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江， 其中浦東的新開工量幾乎占了全市新開工總量的一半，達到 萬平方米。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占90%，依然為土地市場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，新增性用地出讓僅占總量的 %。 二、開發(fā)投資 今年一季度全社會固定資產投資達 億元 ，同比增長 %，其中住宅投資完成了 億元 ，比去年同期增長 %，占全社會固定資產投資比重達到 30%。 全市商品房預售登記面積 621 萬平方米，成交總額 219 億元 ，其中住宅預售面積 萬平方米，成交金額 202 億元，同比增幅為 %及 %。其中， 內環(huán)線內 325塊，平均建設規(guī)模 萬平方米，內、外環(huán)線間 440 塊， 平均建設規(guī)模 萬平方米；外環(huán)線外 364 塊，平均建設規(guī)模 萬平方米。平均單套面積為 120 平方米 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準預售個 案數(shù)量分布 05101520253035普陀 閔行 寶山 浦東 楊浦 徐匯 虹口 靜安 南匯 松江 黃埔 青浦 長寧 閘北 盧灣 （備注：以上數(shù)據來源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 根據房地產行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價位在 7000 元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價位在 3000 美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。 ? 供應、需求和租金（ 20xx 年第一季高檔住宅租賃市場最新項目狀況） 項目名稱 88 新天地 嘉豪苑 碧云鉆石酒店公寓 羅山綠洲別墅 區(qū)域 盧灣 徐匯 浦東 浦東 地址 黃陂南路 380 號 興國路 228 號 碧云路 1168 號 康橋路 1801 號 類型 服務式公寓 服務式公寓 服務式公寓 別墅 套數(shù) 53 30 280 50 套房面積 (平方米 ) 5089 120290 98249 221406 入伙日期 需求租金價格 3,5005,000 2,4008,000 1,6804,180 38007000 ? 高檔物業(yè)銷售市場 據上海市房地產交易中心數(shù)據顯示， 20xx 年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。 1）價格分析 20xx 年一季度新推出高檔住宅的價格以 700010000 元 /平方米為主導，約占總推出量的 75％ 。 另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。 但是， 本年度全球經濟受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國投資者縮減投資，對上海高檔物業(yè)市場帶來巨大的負面影響和利潤沖擊。 3）未來潛在供應地塊分析 并結合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來看，未來均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)仍是主流供應產品，但 15000 元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長 。 ? 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以 二梯三戶的規(guī)劃為主 ，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 天際花園（三期） 60% 陽光巴黎（一期） 80% 兆豐帝景苑 80％ 東方曼哈頓尚東區(qū) 85% 尊園 80% 說明 。 2．面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / / / 148 / 148 比例 / / / 100% / 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計 套數(shù) / / 148 54 293 495 比例 / / % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計 套數(shù) 94 / 130 668 712 1604 比例 % / % % % 100% 四房及復式 面積 200 以下 200250 250 以上 合 計 套數(shù) 31 149 162 342 比例 9% % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據來源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個個案。 產品形態(tài)： 案名 產品形態(tài) 樓層規(guī)劃 太陽都市花園 5 幢 18－ 28 層的高層 二梯一戶，二梯二戶 海悅花園 22－ 34 層的高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯四戶 士博匯（ 3 號樓） 2 31 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 耀江花園（一期） 2 幢 34 層的高層 二梯三戶 說明： ? 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層， 最高達到 34 層 ， 樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等 。 靜安區(qū)選取了“達安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名都” “國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光” 12 個個案進行了調查。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 靜安雅筑 90% 康寧雅庭 85% 國際麗都城（一期 ） 100% 上海壹街區(qū) (一二期 ) 100% 中凱城市之光（三期） 75％ 靜安楓景 85％ 華商會館 100% 說明： ? 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個案銷售率普遍較為理想。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 菊園（三期） 85％ 萬源杰座 60% 香梅花園 90% 水清木華 55% 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 從上海房地產高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好 。（ 20xx 年伊始，由溫州的民營企業(yè)均瑤集團投資的均瑤國際廣場開始預租售，這一幢總高 32 層，面積約為 8 萬平方米的 5A 級商務樓成為了外地民營經濟 20xx 年進入上海樓市的又一個亮點。 5. “城市化”口號的提出意味著上海房產將會增加新的發(fā)展空間。50 余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價 660012750 元。 2. 小區(qū)的綠化率為 45%，規(guī)劃中占地 萬平方米的蘇州河文化公園緊接本案的西面，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。 3. 蘇州河的整治和長寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來前景看好，區(qū)域內的樓價有一定的升值潛力。 面積配比： 共 558 戶，面積范圍從 123－ 254 平方米。 3. 全裝修房加上較大的面積規(guī)劃使得房屋的總價較高。因此從本案的單價和總價來看均高于區(qū)域的市場價格行情。 案 名 上城（三期） 工地位臵 古北路 1398 號 投資興建 復地集團 售 樓 處 古北路 1398 號 企劃銷售 策源 主力總價 142152 萬 調查 日期 建筑設計 美國 ARQ 建筑事務所 可售總額 9 億 工程 進度 封頂 電話 62086969 規(guī)劃戶數(shù) 660 戶 基地面積 8 萬平方米 可售戶數(shù) 240 戶 銷售面積 10 萬平方米 售出戶數(shù) 192 戶 建筑樓層 12－ 18 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 156－ 200 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 150－ 160 年限 30 平均單價 9500 元 /平方米元 銀行 浦發(fā) 單價范圍 9000－ 10000 元 /平方米 得 房 率 82% 公開日期 物業(yè)公司 獅城怡安 車 位 數(shù) 250 容 積 率 管 理 費 未定 車位單價 未定 綠 化 率 35% [—— 產品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于古北路古羊路，地處長寧與閔行地交界處，屬于著名地古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準較高，周邊的各項配套設施齊全。 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 150－ 160 平方米 120 50% 160－ 170 平方米 60 25% 四房 200 平方米以上 60 25% 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 毗鄰古北高檔居住區(qū)，周邊的各項生活配套設施齊全， 生活水準較高。 產品規(guī)劃 : 本案占地面積 2 萬平方米，總建筑面積 7 萬平方米，容積率 。 3. 小區(qū)的綠化率較高，達到了 60％，提升了小區(qū)的生活環(huán)境。 面積配比： 目前在售的為第五座共 228 戶，房型規(guī)劃為二房和三房，具體配比如下： 價格分析： 本案均價 18000 元 /平方米，第五座的總價從 243 萬至 280 萬，高于區(qū)域市場行情價格。距內環(huán)線高架約 800 米、延安路高架 公里以及地鐵二號線的延伸段古北路站使得區(qū)域出行較為便捷。 3. 小區(qū)內配套設施齊全，綠化率較高，達到 51％。 去化分析： 本案于 20xx 年 11 月開盤，目前多層已全部售完，小高層剩下的主要為三房的房源，目前的總體銷售率在 85％左右，銷售成績較為理想。 緊鄰的斜土路上的車流量較大，對于本案沿街的建筑有噪音影響。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1