【正文】 400 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 車(chē)位單價(jià) 10 萬(wàn) 綠 化 率 45% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于長(zhǎng)寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長(zhǎng)寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，未來(lái)的升值潛力較大。 3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)底部抬升， 均價(jià) 7000 元。 4. 市府的 交通航運(yùn)規(guī)劃 擴(kuò) 大了房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值空間。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成了以居民購(gòu)房為主的市場(chǎng)，成為上海房市保持上升趨勢(shì)的根本保證。 ? 一房以 40－ 50 平方米為主 ， 二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型為 140－ 150 平方米 。 ? 一房的主力房型為 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型為 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型為 150 平方米以上 的房型，四房及復(fù)式的面積則主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米 。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率 太陽(yáng)都市花園（二期） 80% 海悅花園 70％ 士博匯（一期） 100％ 耀江花園（一期） 95% 說(shuō)明： ? 本區(qū)域內(nèi)的個(gè)案受到世博會(huì)及市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷(xiāo)售率較佳，另外一些個(gè)案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢(shì)也吸引了相當(dāng)部 分的客戶投資臵業(yè)于本區(qū)域。 三、黃浦、盧灣 作為上海市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應(yīng)量一直處于供不應(yīng)求的局面。 長(zhǎng)寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬(wàn)博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共 7 個(gè)樣本進(jìn)行了調(diào)查、分析。 ? 從二房的面積分布情況來(lái)看，主力為 110 平方米以上房型 ，比例占到 40%。 本報(bào)告對(duì)目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽(yáng)光巴黎”。均價(jià)在 15000 元／平方米以上的高檔住宅比例在 20xx 年有較大幅度上升 ，于 20xx 年這個(gè)比例穩(wěn)定在 11％左右。 ? 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在未來(lái)的一至三年的時(shí)間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并 投入市場(chǎng)，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會(huì)對(duì)最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長(zhǎng)可望緩和部分壓力。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格在 700010000 元 /平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。 20xx 年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。因此，別墅市場(chǎng)的平均入住率基本變化不大，只微升一個(gè)百分點(diǎn)至 %，而 平均租金從每月每平方米 美元下調(diào)至每月每平方米 美元。 別墅共有 萬(wàn) 平方米 ，占總量的 %，其中， 單體 萬(wàn)平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為 萬(wàn)平方米，占別墅總量的 45%。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積 621萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中 住宅 590 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %； 存量房銷(xiāo)售面積471 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 373 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 新開(kāi)工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江， 其中浦東的新開(kāi)工量幾乎占了全市新開(kāi)工總量的一半，達(dá)到 萬(wàn)平方米。在所有新增性用地出讓中，住宅項(xiàng)目用地占90%，依然為土地市場(chǎng)交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場(chǎng)則顯無(wú)力，新增性用地出讓僅占總量的 %。 二、開(kāi)發(fā)投資 今年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資完成了 億元 ，比去年同期增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到 30%。 全市商品房預(yù)售登記面積 621 萬(wàn)平方米，成交總額 219 億元 ，其中住宅預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，成交金額 202 億元，同比增幅為 %及 %。其中， 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 325塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米，內(nèi)、外環(huán)線間 440 塊， 平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米；外環(huán)線外 364 塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米。平均單套面積為 120 平方米 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè) 案數(shù)量分布 05101520253035普陀 閔行 寶山 浦東 楊浦 徐匯 虹口 靜安 南匯 松江 黃埔 青浦 長(zhǎng)寧 閘北 盧灣 （備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價(jià)位在 7000 元以上的摟盤(pán)歸入高檔摟盤(pán)；每平方米價(jià)位在 3000 美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場(chǎng)。 ? 供應(yīng)、需求和租金（ 20xx 年第一季高檔住宅租賃市場(chǎng)最新項(xiàng)目狀況） 項(xiàng)目名稱(chēng) 88 新天地 嘉豪苑 碧云鉆石酒店公寓 羅山綠洲別墅 區(qū)域 盧灣 徐匯 浦東 浦東 地址 黃陂南路 380 號(hào) 興國(guó)路 228 號(hào) 碧云路 1168 號(hào) 康橋路 1801 號(hào) 類(lèi)型 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 別墅 套數(shù) 53 30 280 50 套房面積 (平方米 ) 5089 120290 98249 221406 入伙日期 需求租金價(jià)格 3,5005,000 2,4008,000 1,6804,180 38007000 ? 高檔物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng) 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。 1）價(jià)格分析 20xx 年一季度新推出高檔住宅的價(jià)格以 700010000 元 /平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的 75％ 。 另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。 但是， 本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國(guó)投資者縮減投資，對(duì)上海高檔物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響和利潤(rùn)沖擊。 3）未來(lái)潛在供應(yīng)地塊分析 并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤(pán)的后續(xù)推量來(lái)看，未來(lái)均價(jià) 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但 15000 元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長(zhǎng) 。 ? 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以 二梯三戶的規(guī)劃為主 ，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率 天際花園（三期） 60% 陽(yáng)光巴黎（一期） 80% 兆豐帝景苑 80％ 東方曼哈頓尚東區(qū) 85% 尊園 80% 說(shuō)明 。 2．面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / / / 148 / 148 比例 / / / 100% / 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) / / 148 54 293 495 比例 / / % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計(jì) 套數(shù) 94 / 130 668 712 1604 比例 % / % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合 計(jì) 套數(shù) 31 149 162 342 比例 9% % % 100% 說(shuō)明： ? 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬(wàn)博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個(gè)個(gè)案。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 太陽(yáng)都市花園 5 幢 18－ 28 層的高層 二梯一戶，二梯二戶 海悅花園 22－ 34 層的高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯四戶 士博匯（ 3 號(hào)樓） 2 31 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 耀江花園（一期） 2 幢 34 層的高層 二梯三戶 說(shuō)明： ? 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層， 最高達(dá)到 34 層 ， 樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等 。 靜安區(qū)選取了“達(dá)安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽(yáng)光名都” “國(guó)際麗都城”、“華商會(huì)館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光” 12 個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率 靜安雅筑 90% 康寧雅庭 85% 國(guó)際麗都城（一期 ） 100% 上海壹街區(qū) (一二期 ) 100% 中凱城市之光（三期） 75％ 靜安楓景 85％ 華商會(huì)館 100% 說(shuō)明： ? 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個(gè)案銷(xiāo)售率普遍較為理想。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率 菊?qǐng)@（三期） 85％ 萬(wàn)源杰座 60% 香梅花園 90% 水清木華 55% 肆、綜 述 一、未來(lái)高檔物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展綜述 從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)來(lái)看，房市將持續(xù)看好 。（ 20xx 年伊始，由溫州的民營(yíng)企業(yè)均瑤集團(tuán)投資的均瑤國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)始預(yù)租售，這一幢總高 32 層，面積約為 8 萬(wàn)平方米的 5A 級(jí)商務(wù)樓成為了外地民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 20xx 年進(jìn)入上海樓市的又一個(gè)亮點(diǎn)。 5. “城市化”口號(hào)的提出意味著上海房產(chǎn)將會(huì)增加新的發(fā)展空間。50 余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價(jià) 660012750 元。 2. 小區(qū)的綠化率為 45%，規(guī)劃中占地 萬(wàn)平方米的蘇州河文化公園緊接本案的西面，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。 3. 蘇州河的整治和長(zhǎng)寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來(lái)前景看好，區(qū)域內(nèi)的樓價(jià)有一定的升值潛力。 面積配比： 共 558 戶，面積范圍從 123－ 254 平方米。 3. 全裝修房加上較大的面積規(guī)劃使得房屋的總價(jià)較高。因此從本案的單價(jià)和總價(jià)來(lái)看均高于區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格行情。 案 名 上城（三期） 工地位臵 古北路 1398 號(hào) 投資興建 復(fù)地集團(tuán) 售 樓 處 古北路 1398 號(hào) 企劃銷(xiāo)售 策源 主力總價(jià) 142152 萬(wàn) 調(diào)查 日期 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) ARQ 建筑事務(wù)所 可售總額 9 億 工程 進(jìn)度 封頂 電話 62086969 規(guī)劃戶數(shù) 660 戶 基地面積 8 萬(wàn)平方米 可售戶數(shù) 240 戶 銷(xiāo)售面積 10 萬(wàn)平方米 售出戶數(shù) 192 戶 建筑樓層 12－ 18 層 銷(xiāo) 售 率 80％ 規(guī)劃面積 156－ 200 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 150－ 160 年限 30 平均單價(jià) 9500 元 /平方米元 銀行 浦發(fā) 單價(jià)范圍 9000－ 10000 元 /平方米 得 房 率 82% 公開(kāi)日期 物業(yè)公司 獅城怡安 車(chē) 位 數(shù) 250 容 積 率 管 理 費(fèi) 未定 車(chē)位單價(jià) 未定 綠 化 率 35% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于古北路古羊路，地處長(zhǎng)寧與閔行地交界處，屬于著名地古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 150－ 160 平方米 120 50% 160－ 170 平方米 60 25% 四房 200 平方米以上 60 25% 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 1. 毗鄰古北高檔居住區(qū)，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全， 生活水準(zhǔn)較高。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 本案占地面積 2 萬(wàn)平方米，總建筑面積 7 萬(wàn)平方米，容積率 。 3. 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到了 60％，提升了小區(qū)的生活環(huán)境。 面積配比： 目前在售的為第五座共 228 戶，房型規(guī)劃為二房和三房，具體配比如下： 價(jià)格分析： 本案均價(jià) 18000 元 /平方米，第五座的總價(jià)從 243 萬(wàn)至 280 萬(wàn)，高于區(qū)域市場(chǎng)行情價(jià)格。距內(nèi)環(huán)線高架約 800 米、延安路高架 公里以及地鐵二號(hào)線的延伸段古北路站使得區(qū)域出行較為便捷。 3. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，綠化率較高，達(dá)到 51％。 去化分析： 本案于 20xx 年 11 月開(kāi)盤(pán)，目前多層已全部售完，小高層剩下的主要為三房的房源，目前的總體銷(xiāo)售率在 85％左右，銷(xiāo)售成績(jī)較為理想。 緊鄰的斜土路上的車(chē)流量較大，對(duì)于本案沿街的建筑有噪音影響。 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 1