【正文】 目 錄 壹、 20xx 年一季度上海房地產宏觀市場 一、土地市場 二、開發(fā)投資 三、開發(fā)規(guī)模 四、商品房市場 五、住宅銷售市場 六、在建住宅基地的情況分析 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準預售個案數(shù)量分布 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 伍、各區(qū)最新重點個案分析 陸、市場研究部下一步工作重點 附：最新典型個案市場快訊 20xx 年一季度上海房地產宏觀市場 20xx 年一季度，上海住宅建設仍然保持著 高位運行，無論投資、開發(fā)規(guī)模還是市場銷售，都呈健康增長趨勢。 一、土地市場 20xx 年 13 月，上海市出讓新增經營性用地 44 幅 ，土地面積 萬平方米 ，可建面積 萬平方米 ，總體容積率為 。在所有新增性用地出讓中，住宅項目用地占90%，依然為土地市場交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場則顯無力，新增性用地出讓僅占總量的 %。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，為 萬平方米 ，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為 8 幅地塊 ，出讓土地面積為 31 萬平方米 ，閔行則位居老三。 出讓新增性用地中，招投標用地 25 幅，占地面積 160 萬平方米，可建面積 188 萬平方米 ，平均容積率為 ， 低于總體水平，招投標項目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地價水平較低， 25 幅地塊的成交均價為 1012 元 /平方米土地 。 二、開發(fā)投資 今年一季度全社會固定資產投資達 億元 ，同比增長 %，其中住宅投資完成了 億元 ，比去年同期增長 %，占全社會固定資產投資比重達到 30%。全市商品房投資 億元 ，同比增長 %，商品住宅投資 億元 ，占房地產投資 %。 三、開發(fā)規(guī)模 由于去年住宅建設規(guī)模達到歷史最高水平，結轉至今年的施工面積較大，同時新開工規(guī)模仍持續(xù)增長，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長，一季度住宅的建設規(guī)模處于歷史較高水平。 全市 13 月份累計 住宅施工面積 萬平方米 ，比去年同期增長 %；住宅竣工面積 萬平方米 ，比去年同期增長 %。住宅新開工 萬平方米 ，比去年同期新開工 萬平方米，增長了 %。 新開工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江， 其中浦東的新開工量幾乎占了全市新開工總量的一半，達到 萬平方米。 四、商品房市場 有資料顯示，至 20xx 年 2 月底，全市商品房批準預售發(fā)證數(shù) 205 份 ，面積 萬平方米 ，基本與去年同期持平，其中， 1 月份批準預售面積為 萬平方米 ， 2 月份則為 萬平方米 ，顯示出 2 個月批準預售的一重一輕。具體分析批準預售分區(qū)情況， 12 月共批準 9 個行政區(qū) 205 個項目 ，其中以浦東 63 個項目， 萬平方米 為各行政區(qū)之首，黃浦區(qū)于年初批準預售，上市 萬平方米 ，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準預售面積為 萬平方米 。 全市商品房預售登記面積 621 萬平方米，成交總額 219 億元 ，其中住宅預售面積 萬平方米，成交金額 202 億元，同比增幅為 %及 %。 12 月， 全市商品住宅成交均價為 5120 元 /平方米，套均總價 65 萬元 /套，占全市商品房成交額 92%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的 46%。 增量房購房購買對象分析， 20xx 年 12 月商品住宅預售登記中，本市人員登記占總量的%,外地人士占 %,境外人士占 %。 五、住宅銷售市場 第一季度上海住宅消 費市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價格保持穩(wěn)步增長，新建商品房與存量房齊頭并進。根據(jù)市房地產交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預售面積 621萬平方米，同比增長 %，其中 住宅 590 萬平方米，同比增長 %； 存量房銷售面積471 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 373 萬平方米，同比增長 %。 。 六、在建住宅基地的情況分析 住宅建設的地域分布 一季度共有 1129 塊在建 住宅基地，平均建設規(guī)模為 4 萬平方米 。其中， 內環(huán)線內 325塊，平均建設規(guī)模 萬平方米，內、外環(huán)線間 440 塊， 平均建設規(guī)模 萬平方米；外環(huán)線外 364 塊，平均建設規(guī)模 萬平方米。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增長，比去年同期提高 8 個百分點；同時，內環(huán)線內由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少 7 個百分點。內、外環(huán)線間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在 40%左右。 住宅建設地域分布情況表（ %） 內環(huán)線內 內外環(huán)線之間 外環(huán)線外 施工面積 33 44 23 竣工面積 23 48 29 新開工面積 31 40 29 價格分布 至 3 月底，從全市在建住宅基地的價格分布情況看，中高價位以及高 價位在建住宅的比例增高， 均價在 5000 元以上的項目占了總數(shù)的 45%，而 3000 元以下的項目基本在外環(huán)線外。 具體分布為： 面積（萬平方米） 比例 % 合計 100 3000 以下 30005000 50007000 7000 以上 層數(shù)分布 從層數(shù)分布來看， 多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小 ，占 38%； 高層住宅占總量的62%，其中 15 層以上的占總量的 38%。 別墅共有 萬 平方米 ，占總量的 %，其中， 單體 萬平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為 萬平方米，占別墅總量的 45%。 別墅建設規(guī)模最大的五個區(qū)分別是 閔行（ 萬平方米）、松江（ 萬）、南匯（ 萬）、浦東（ 萬）和青浦（ 萬），這五個區(qū)的別墅建設占總量的 82%。 戶型面積分布情況 從戶型來看， 主流房型還是二房和三房，分別占 和 %，一房、四房和別墅分別占 %、 %、 %。平均單套面積為 120 平方米 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準預售個 案數(shù)量分布 05101520253035普陀 閔行 寶山 浦東 楊浦 徐匯 虹口 靜安 南匯 松江 黃埔 青浦 長寧 閘北 盧灣 （備注：以上數(shù)據(jù)來源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 根據(jù)房地產行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價位在 7000 元以上的摟盤歸入高檔摟盤；每平方米價位在 3000 美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場。據(jù)國家有關部門統(tǒng)計， 20xx全年上海單價在 7000 元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的 35％。 一、 高檔物業(yè)市場回顧 ? 高檔物業(yè)租賃市場 因外圍經濟的不穩(wěn)定因素影響，在 20xx 年的第一季度外籍人員繼續(xù)受 跨國公司總部的成本控制和預算削減所影響，需要從價格相對昂貴的別墅繼續(xù)轉移到較便宜的高檔公寓而削減本身的開支。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補了部分空缺。因此，別墅市場的平均入住率基本變化不大，只微升一個百分點至 %，而 平均租金從每月每平方米 美元下調至每月每平方米 美元。 與別墅市場一樣， 服務式公寓 在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)， 平均入住率基本上與上季持平 ， 約在%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至 每月每平方米 美元 。 高檔公寓 市場表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從 %攀升至 %，同時 平均租金也從每月每平方米 美元繼續(xù)上升至每月每平方米 美元。 ? 供應、需求和租金（ 20xx 年第一季高檔住宅租賃市場最新項目狀況） 項目名稱 88 新天地 嘉豪苑 碧云鉆石酒店公寓 羅山綠洲別墅 區(qū)域 盧灣 徐匯 浦東 浦東 地址 黃陂南路 380 號 興國路 228 號 碧云路 1168 號 康橋路 1801 號 類型 服務式公寓 服務式公寓 服務式公寓 別墅 套數(shù) 53 30 280 50 套房面積 (平方米 ) 5089 120290 98249 221406 入伙日期 需求租金價格 3,5005,000 2,4008,000 1,6804,180 38007000 ? 高檔物業(yè)銷售市場 據(jù)上海市房地產交易中心數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。已登記 商品住宅預售面積達到 2,587 萬平方米 ，同去年相比增加 ％。同 時 商品住宅批準預售面積亦達到 2,476 萬平方米 ，同比增加 64％。 供需比為 1:， 市場仍然呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài) 。上海市房地產市場供需量的大幅增加，預示著整個房地產市場已經進入新的發(fā)展階段。 20xx 年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降，僅為 萬平方米。從上市樓盤數(shù)量來看，本季度新推的 12 個樓盤中， 4 個位于黃浦區(qū)； 3 個位于靜安區(qū)，其余分布在長寧、盧灣、浦東、徐匯。 1）價格分析 20xx 年一季度新推出高檔住宅的價格以 700010000 元 /平方米為主導，約占總推出量的 75％ 。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價位為高檔住宅市場中供應比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細分市場。 1000015000 元 /平方米的新推量達到 ％。而單價大于15000 元 /平方米的物業(yè)占到了 %，相對較少。本季度新推高檔住宅價格分布狀況與上季度基本相同。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價格在 700010000 元 /平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競爭最為激烈的細分市場。 2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產交易中心” 4 年來收集共 45000 余份購房者需求調查問卷數(shù)據(jù)顯示， 潛在購房者在選擇房型種類方面有所變化。由于價格整體上升導致 二房型住宅的客戶比例有所增加 ， 亦分流了部分原本計劃購買三房型住宅的客戶 。 另外大量小戶型單身公寓的上市使一房的客戶需求得到有效釋放。 20xx－ 20xx 年高檔物業(yè)價格走勢圖 3）市政建設支持 上海軌道交通網絡中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長22 公里的軌道交通 4 號線（明珠線二期）目前正在加緊建設，計劃于 20xx 年底基本建成，20xx 年實現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通 1 號線、 2 號線和 3 號線（明珠線一期） 接軌，形成“申”字形軌道交通網絡的基本骨架，發(fā)揮最大的運輸效率。屆時必將進一步帶動軌道周邊商品住宅價格的升高。 二、未來高檔住宅市場預測 20xx 年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實質性啟動；外灘一體化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設啟動；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉入加速推進階段；住房拆遷安臵補貼新規(guī)定出臺；房地產交易手續(xù)費降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調。 ? 高檔物業(yè)租賃市場預測 在未來的一至三年的時間內，上海將有一批高品質的別墅、服務式公寓和高檔公寓竣工并 投入市場，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調整，這將會對最高端的別墅和服務式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長可望緩和部分壓力。 另外， 由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。 ? 高檔物業(yè)銷售市場預測 由于本市市政基礎設施及新一輪舊城改造力度的加大，市場部預計，未來三至五年內高端住宅供應市場供應量增幅明顯，同品質產品競爭較為激烈，而未來的高端住宅需求市場亦由于境內外客戶的實際需求使市場容量日益增加，所以，預計 總體高端住宅市場近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商品住宅的價格亦將趨于平穩(wěn)。 但是， 本年度全球經濟受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國投資者縮減投資，對上海高檔物業(yè)市場帶來巨大的負面影響和利潤沖擊。 1） 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應量相對集中，從 1999 年至今各區(qū)域高檔住宅累計供應量來看，主要集中在 浦東、徐匯和長寧三個區(qū)域，占到全市高檔住宅累計總量的 67％ 。 20xx 年 1 季度的新盤主要集中在靜安、長寧兩區(qū) ，盧灣和黃浦也有一定供應量。受新一輪舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響， 預 計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域 ，而沿江沿河等具獨特景觀資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。 2）價格分布結構分析 均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)供應占高檔住宅市場主流，但其比例逐年減少。均價在 15000 元／平方米以上的高檔住宅比例在 20xx 年有較大幅度上升 ，于 20xx 年這個比例