【正文】 額度 70% 主力面積 250－ 260 年限 30 平均單價(jià) 18000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價(jià)范圍 17000－ 19000 元 /平方米 得 房 率 78% 公開日期 物業(yè)公司 未定 車 位 數(shù) 176 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 /平方米 車位單價(jià) 未定 綠 化 率 43% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理 位臵： 本案位于古北路 1000 號，屬于古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的配套設(shè)施齊全，出行便捷購物方便。 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 240－ 250 平方米 28 % 250－ 260 平方米 150 % 去化分析： 本案于 20xx 年 5 月開盤，受總價(jià)較高及產(chǎn)品為爛尾摟改造，影響自身形象。 距重要交通干線延安路高架 800 米，出行較為便捷。 2. 發(fā)展商為著名的復(fù)地集團(tuán)，曾開發(fā)過多個(gè)成功樓盤，品質(zhì)有保證。規(guī)劃有 4 幢 12層的小高層，共分為 3 個(gè)單元，樓層規(guī)劃為一梯二戶、二梯一戶，建筑層高 － 米，得房率在 82%左右。 劣勢： 1. 目前周邊古北二期開發(fā)的施工工程對于區(qū)域的居住大環(huán)境有影響。 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今以基本完成去化。 產(chǎn)品規(guī)劃： 本案占地面積 約 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，目前推出銷售的一期為 3幢 18－ 28 層的高層。 4. 房型設(shè)計(jì)合理，面積控制得當(dāng)使得總價(jià)得到控制。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地處徐家匯商業(yè)中心，地理位臵極佳，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行購物十分便捷。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 8 萬平方米，一期規(guī)劃有三幢 18 層的高層，其中 1 至 3 層為商用房。 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今的總體銷售情況較為理想，一期的銷售率達(dá)到 80％。 案 名 陽光巴黎（一期） 工地位臵 斜土路 2143 號 投資興建 上海豪森房地產(chǎn)有限公司 售 樓 處 斜土路 2143 號 企劃銷售 戴得梁行 泛城 主力總價(jià) 81 萬、 12 142 萬 調(diào)查 日期 .11 建筑設(shè)計(jì) 添成建筑設(shè)計(jì)有限公司 可售總額 億 工程 進(jìn)度 未封頂 電話 64222888 規(guī)劃戶數(shù) 126 戶 規(guī)劃 用途 商住 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 126 戶 銷售面積 8 萬平方米 售出戶數(shù) 100 戶 建筑樓層 18 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 92－ 300 平方米以上 銀行貸款 額 度 70% 主力面積 90－ 100， 140－ 150， 150－ 160 年 限 30 平均單價(jià) 8900 元 /平方米元 銀 行 上海銀行 單價(jià)范圍 7900－ 1000 元 /平方米 得 房 率 8082% 公開日期 物業(yè)公司 陽光新錦物業(yè) 車 位 數(shù) 108 容 積 率 管 理 費(fèi) 車位單價(jià) 未定 綠 化 率 36% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于斜土路近東安路，距徐家匯 公里，地理位臵優(yōu)越，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，斜土路上的多條公交線路使得區(qū)域的公交出行便捷。 面積配比： 目前推出銷售的二期分為小高層和多層共 176 戶，其中多層已售完，下面是對小高層（ 78 戶）的進(jìn)行的面積配比： 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 130140 平方米 26 % 160－ 170 平方米 13 % 180－ 190 平方米 13 % 四房 200－ 250 平方米 26 % 價(jià)格分析： 本案為全裝修房，單價(jià)范圍 16000－ 24000 元 /平方米，均價(jià) 19000 元 /平方米左右，總價(jià)范圍則在 258－ 397 萬，因此無 論是其單價(jià)還是總價(jià)均高于區(qū)域的平均價(jià)格。 2. 屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍 濃厚。 毗鄰天山商業(yè)圈，因此區(qū)域購物較為便捷。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 55％，配套設(shè)施則較為齊全，并且由于屬于所開發(fā)的第三期，因此小區(qū)的各項(xiàng)配套目前都已落實(shí)。 2. 屬于規(guī)劃中古北二期的開發(fā)區(qū)域，地域的未來前景看好。 東面約 500 米的宋慶齡陵園則提升了區(qū)域的文化氣息。 去化分析： 目前在售的三期于 20xx 年 10 月開始銷售，已去化了 70％左右，成績較為理想。 3. 房型設(shè)計(jì)不合理，有較大的空間浪費(fèi)。 面積配比 ： 三房是本案的唯一房型，且面積都超過了 200 平方米，具體配比情況見下表： 價(jià)格分析： 本案是精裝修房，均價(jià) 18000 元 /平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 6000 元 /平方米，由于房型的面積規(guī)劃超過 200 平方米，使得總價(jià)超過 400 萬。 2. 容積慮較高， 達(dá)到 ，且小區(qū)的綠化率較低，只有 35％，對于居住的環(huán)境有影響。 小區(qū)的綠化率較低，只有 35％，配套設(shè)施則較為齊全，主要以中央的綠化為主，有落瀑水景、特色種植池等。 2. 小區(qū)西面規(guī)劃中的蘇州河文化花園使得區(qū)域的居住環(huán)境得到提高。 產(chǎn)品規(guī)劃： 1. 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑 面積 8 萬平方米，規(guī)劃有 9 幢 14－ 30 層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶和二梯四戶，得房率在 80%左右。 5） 靜安區(qū)，樓盤供應(yīng)不足，小戶公寓受寵，中檔房均價(jià) 7075 元，高檔房均價(jià) 11250 元?！败壍澜?jīng)濟(jì)”、“機(jī)場經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)必將帶動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，引導(dǎo)上海樓市的上升趨勢。 1. 上海作為國際大都市，對外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進(jìn)一步釋放，這部分人已經(jīng)成為上海樓市消費(fèi)的主力。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 菊園（三期） 中海物業(yè) 元 /平方米 萬 源杰座 世邦魏理仕 4 元 /平方米 香梅花園 世邦魏理仕 3 元 /平方米 水清木華 自管 元 /平方米 說明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 4. 元 /平方米 ，并且聘 用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 ? 做為住宅市場的頂級產(chǎn)品，頂尖的物業(yè)管理水準(zhǔn)是必不可缺的，物業(yè)管理費(fèi)用的高低不是客源所關(guān)心的主要問題。市場競爭也前所未有的激烈。 針對黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)，我們選取“太陽都市花園”、“海悅花園”、“士博匯”、以及“耀江花園”（一期）四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查、分析。 ? 樓層規(guī)劃以 二梯二戶和二梯三戶為主 ，最少規(guī)劃為二梯一戶，最多的規(guī)劃為三梯六戶。并且所聘請的多為知名的高檔物業(yè)公司。寸土寸金的地段優(yōu)勢表露無疑。比例結(jié)構(gòu)的增加也提升了該季度新推物業(yè)的均價(jià)， 上升為 11470 元／平方米。 ? 高檔物業(yè)銷售市場預(yù)測 由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場部預(yù)計(jì)，未來三至五年內(nèi)高端住宅供應(yīng)市場供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競爭較為激烈，而未來的高端住宅需求市場亦由于境內(nèi)外客戶的實(shí)際需求使市場容量日益增加，所以，預(yù)計(jì) 總體高端住宅市場近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，商品住宅的價(jià)格亦將趨于平穩(wěn)。由于價(jià)格整體上升導(dǎo)致 二房型住宅的客戶比例有所增加 ， 亦分流了部分原本計(jì)劃購買三房型住宅的客戶 。從上市樓盤數(shù)量來看，本季度新推的 12 個(gè)樓盤中， 4 個(gè)位于黃浦區(qū)； 3 個(gè)位于靜安區(qū)，其余分布在長寧、盧灣、浦東、徐匯。 高檔公寓 市場表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從 %攀升至 %，同時(shí) 平均租金也從每月每平方米 美元繼續(xù)上升至每月每平方米 美元。 戶型面積分布情況 從戶型來看， 主流房型還是二房和三房，分別占 和 %，一房、四房和別墅分別占 %、 %、 %。 六、在建住宅基地的情況分析 住宅建設(shè)的地域分布 一季度共有 1129 塊在建 住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為 4 萬平方米 。具體分析批準(zhǔn)預(yù)售分區(qū)情況， 12 月共批準(zhǔn) 9 個(gè)行政區(qū) 205 個(gè)項(xiàng)目 ，其中以浦東 63 個(gè)項(xiàng)目， 萬平方米 為各行政區(qū)之首，黃浦區(qū)于年初批準(zhǔn)預(yù)售，上市 萬平方米 ，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米 。 出讓新增性用地中，招投標(biāo)用地 25 幅，占地面積 160 萬平方米，可建面積 188 萬平方米 ，平均容積率為 ， 低于總體水平，招投標(biāo)項(xiàng)目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地價(jià)水平較低， 25 幅地塊的成交均價(jià)為 1012 元 /平方米土地 。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個(gè)行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，為 萬平方米 ，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為 8 幅地塊 ，出讓土地面積為 31 萬平方米 ，閔行則位居老三。 四、商品房市場 有資料顯示，至 20xx 年 2 月底，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售發(fā)證數(shù) 205 份 ，面積 萬平方米 ，基本與去年同期持平，其中， 1 月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米 ， 2 月份則為 萬平方米 ，顯示出 2 個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的一重一輕。 。 別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個(gè)區(qū)分別是 閔行（ 萬平方米）、松江（ 萬）、南匯（ 萬）、浦東（ 萬）和青浦（ 萬），這五個(gè)區(qū)的別墅建設(shè)占總量的 82%。 與別墅市場一樣， 服務(wù)式公寓 在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)， 平均入住率基本上與上季持平 ， 約在%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至 每月每平方米 美元 。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降，僅為 萬平方米。 2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心” 4 年來收集共 45000 余份購房者需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示， 潛在購房者在選擇房型種類方面有所變化。 另外， 由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場的末端，租金較其他兩類型物業(yè)便宜，將會(huì)更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。 20xx 年 1 季度，均價(jià)在 15000 元／平方米以上高檔住宅推量有非常明顯的增長，究其原因主要為世茂濱江花園二期和仁恒濱江花園三期 新推量較大而帶動(dòng)其比例迅速上揚(yáng)。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 天際花園（三期） 二幢 30 層的高層 二梯三戶 陽光巴黎（一期） 三幢 18 層高層 二梯三戶 兆豐帝景苑 五幢 25 層高層 二梯二戶，二梯三戶，三梯二戶，二梯五戶、六戶 東方曼哈頓尚東區(qū) 7 幢 7 層的多層，二幢 16 層的小高層 多層一梯兩戶（電梯） , 高層二梯三戶 尊園 28－ 33 層的高層 一幢三梯六戶，二幢二梯 四 戶 說明： ? 從產(chǎn)品形態(tài)來看，除了“東方曼哈頓”規(guī)劃有 7 層的電梯多層和 16 層小高層外，其余個(gè)案的產(chǎn)品形態(tài)無一例外都是高層，其中 最高的達(dá)到了 33 層 ，可見對于高檔物業(yè)來說高層屬于最主要的產(chǎn)品形態(tài)。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 天際花園（三期） 佳安物業(yè) 元 /平方米 陽光巴黎（一期） 陽光新錦物業(yè) 未定 兆豐帝景苑 怡高物業(yè) 4 元 /平方米 東方曼哈頓尚東區(qū) 怡高物業(yè) 8 元 /平方米 尊園 第一太平戴維斯 未定 說明： ? 從以上數(shù)據(jù)可以看出高檔物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi) 高于 2 元 /平方米 ， 最高的“東方曼哈頓”的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到 8 元 /平方米 。 產(chǎn)品形態(tài) 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 古北中央花園 12－ 13 層的小高層 一梯二戶，二梯一戶 上城（三期） 12－ 18 層的小高層，高層 二梯二戶 暢園 32 層的高層 二梯二戶 虹橋河濱花園 14－ 30 層的小高層和高層 二梯二戶，二梯四 戶 東方倫敦 一幢 28 層的高層 三梯三戶，三梯四戶 嘉里華庭 四幢 38 層的高層 三梯六戶，三梯四戶 虹橋萬博花園（一期） 三幢 18－ 28 層的高層 二梯三戶 說明： ? 從上表可以看出本區(qū)在售的高檔物業(yè)以高層為主，最高的 “嘉里華庭”達(dá)到了38 層 。從 20xx 年的下半年，隨著 區(qū)域舊城改造力度不斷的增大，區(qū)域內(nèi)開工面積大大增加，很大程度緩解了區(qū)域內(nèi)供應(yīng)緊張的局面。 四、靜安區(qū) 20xx 年上半年靜安區(qū)房地產(chǎn)市場異?；鸨?， 20xx 年的多個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，而區(qū)域新盤也層出不窮。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 靜安雅筑 靜安地產(chǎn) 元 /平方米 康寧雅庭 電力物業(yè) 元 /平方米 國際麗都城 第一太平戴維斯 4 元 /平方米 靜安楓景 怡高物業(yè) 元 /平方米