【正文】 青白江區(qū) 393 1018 片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽(yáng)光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅 20 分鐘車 程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車程； 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。 地塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點(diǎn)較多； ? 無(wú)重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。 投資回報(bào)： 各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須 。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。 居家休閑物業(yè)： 地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開(kāi)發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流，促進(jìn)銷售。 第二圈層客戶： 指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。 居住物業(yè)客戶圈層圖 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶 成 都市及周邊縣市富有階層 國(guó)內(nèi)其他客戶 客戶消費(fèi)特征 ： 客戶 消費(fèi)特征 第一圈層 求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位 —— 社區(qū)文化營(yíng)造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 總體上低開(kāi)高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 “金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格” ，后期通過(guò)項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。如購(gòu)物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類親水 設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。開(kāi) 會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過(guò)需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。 旅游物業(yè)： 本項(xiàng)目具備較好的開(kāi)發(fā)旅游的自身和周邊 旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。 5. 開(kāi)發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開(kāi)發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)， 直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 市場(chǎng)條件： 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 大象的加入，必將帶來(lái)地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。 但 項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽(yáng)光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來(lái)很大的問(wèn)題。 城東的對(duì)比劣勢(shì)（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面） ? 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售 價(jià)水平偏低。 分類 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn) 約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用 個(gè)性型 不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題 府河音樂(lè)花園、愛(ài)舍爾花園 實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬 目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說(shuō)是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開(kāi)發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸 屬將成為住宅的主要主題。隨后全國(guó)房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒(méi)有停止，所不同的是由原來(lái)的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。真可謂“成都大茶館，茶館小成 都”，茶館無(wú)疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。 主要項(xiàng)目 —— 東大街改造 十陵歷史文化風(fēng)景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級(jí)公路口岸 沙河整治 向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施 —— 城市向 東發(fā)展，依托 “ 四橫三縱 ” 的干線系統(tǒng)。 20xx 年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá)100%，城市綠地覆蓋率達(dá) 30%。 20xx 年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率僅次于廣州、深圳，為全國(guó)第三名，但銷售增長(zhǎng)比率明顯低于投資增長(zhǎng)比率，市場(chǎng)出現(xiàn)回落。 每年三月，也就是“成都桃花節(jié)”期間，滿山遍野的桃花競(jìng)相綻放，“桃花似火，紅焰拂天，放目天際，實(shí)為西川絕景”。全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增加 %。四川成都出口加工區(qū)設(shè)在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 兩區(qū)合一 ，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 成 都高新西開(kāi)發(fā)區(qū) 20xx 年 7月 16 日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會(huì)?，F(xiàn)已建成的電子、機(jī)械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。開(kāi)發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動(dòng)第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機(jī)械、精細(xì)化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。新建的郵政大樓和 15 萬(wàn)門程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用 ,開(kāi)辦了國(guó)際國(guó)內(nèi) 電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。外商投資的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國(guó)康寧、日本豐田、法國(guó)拉法基等世界 500 強(qiáng)企業(yè)來(lái)蓉投資和設(shè)立代表處達(dá) 60 多家。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 ::42 調(diào)整為 20xx 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項(xiàng)目發(fā)展背景分析 市場(chǎng)背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 個(gè)盤分析 消費(fèi)者特征 社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動(dòng)分析 尋找市場(chǎng)切入點(diǎn) 成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 —— 成都位于中國(guó)川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。全方位對(duì)外開(kāi)放格局基本形成，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。為此，成都繪制了未來(lái)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基 本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上，到 20xx 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)。 開(kāi)發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開(kāi)發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過(guò) ,距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 千米。雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司、美國(guó)RBI、澳大利亞的 BHP、北京匯源集團(tuán)等。完成了供氣 20 萬(wàn)立方米的設(shè)計(jì)工作 ,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2 萬(wàn)立方米 /日。開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國(guó)拜耳 (四川 )動(dòng)物保健公司、泰國(guó)正大集團(tuán)等 60 多個(gè)外商投資項(xiàng)目 , 形成了以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有 8 條標(biāo)準(zhǔn)水泥道 路已建成投入使用。成都高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元 ,完成迪康、興港等 40 千米主干道建設(shè)，建成 110KV 變電站 1 座，開(kāi)通 3 個(gè)程控交換模塊局，鋪設(shè)供水、供氣管網(wǎng) 20 公里、排污管網(wǎng) 12 公里。到20xx 年，該區(qū)力爭(zhēng)吸引外資 10 億美元，年出口貿(mào)易額達(dá)到 15 億美元，建成出口加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際化的基地。 成都具有 2300 多年的歷史，是首批國(guó)家公布的 24 個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長(zhǎng)江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市， 20xx 年全年接待海外游客 萬(wàn)人次，比 1999 年上升 %。 1998 年 3 月又推出了龍泉賞花“一日游”、“二日游”旅游線路。 結(jié)構(gòu)調(diào)整