【正文】 更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能?？傮w實(shí)現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。以項(xiàng)目品牌帶動(dòng) 企業(yè)品牌建設(shè)。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項(xiàng)目推廣造成不利影響。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 20xx深圳住宅 成都住宅 0100020xx3000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 對比成都和 深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 供熱工程 成都市居民收入及個(gè)性特征分析 城市居民收入及消費(fèi)情況 20xx 年成都市職工平均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶 狀形式 ，以充分利用臺地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 桃花溝、桃花故里、龍泉湖、天鵝嶺、紅沙坡等幾大賞花景區(qū)爭芳斗艷，洛帶古鎮(zhèn)、十 房地產(chǎn)投資情況 —— 隨著住房制度改革的進(jìn)程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。第一、二及三產(chǎn)業(yè)的增加值比重由 1995 年末的 ::42 轉(zhuǎn)變?yōu)?20xx 年末的 ::。區(qū)內(nèi)已建成 100 千伏變電站 2 座 ,擁有 1 座日產(chǎn)水 5 萬噸的水廠 ,建有二級配氣站 1 座 ,三級配氣站2 座。 20xx年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 843 萬美元。建成總長 28 公里 ,寬分別為50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是 九五 計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。建成日供水 25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。 西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)成都可口可樂公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團(tuán)等知名三資企業(yè)。 國內(nèi)生產(chǎn)總值 —— 02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 20xx億元%%%%%%%%增長率 ? 社會消費(fèi)品零售總額 成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首 。 20xx年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資 129 億元，比上年增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動(dòng)全市固定資產(chǎn)增長的主要因素。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個(gè)重要的片區(qū)。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 20xx 年不到 1%，對比成都 20xx 年遞增 10%)， 說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。 外來大象的足音： 深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。 —— 在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。 客戶定位： 第一圈層客戶： 也是項(xiàng)目第 一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。 ◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選， 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。每年的 35月份，本 區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 供應(yīng)情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個(gè)供應(yīng)總量 供應(yīng)個(gè)數(shù) 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 — — 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。人均期望壽命達(dá)到 74 歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展。 經(jīng) 過十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。 注：根據(jù)項(xiàng)目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 —— ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 20xx 年成都市國民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加 124 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 588 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長 %。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū) (市 )縣中開通了程控電話 ,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 38000 線 ,可與180 多個(gè)國家和地區(qū)以及國內(nèi) 400 多個(gè)城市直撥電話 ,并已建成移動(dòng)電話基站 3 座。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 20xx 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達(dá)到 38%以上。 20xx年成都市總?cè)?口達(dá)到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。20xx 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長 %，提前實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。社會保障體系健全，各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā) 展。日輸天然氣 30 萬立方米 。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機(jī)場，東與成都市區(qū)接壤，東西長 45 千米 ,南北寬4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千 米，起步區(qū) 4 平方千米。 20xx 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 萬美元。 20xx年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，比上年增長 %；私營經(jīng)濟(jì)零售額為 億元 ，比上年增加 %；外商和港澳臺商貿(mào)企業(yè)繼續(xù)保持快速增長，零售額完成 億元，比上年增加 %。其中住宅投資升幅較大，全年完成 89 億元，比上年增長 60%，住宅 投資占房地產(chǎn)投資總額的 70%左右，較上年上升 3%以上，商品房銷售面積為 380 萬平方米左右，比 1999 年增長 %；商品房銷售額 億元，其中住宅銷售 億元。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； 龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地； 同安鎮(zhèn)為重要的公路口岸。 城市居民人均收入及支出情況 —— 本節(jié)分析小結(jié) —— 本項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時(shí)，由于城南沿外環(huán)線到項(xiàng)目位置僅需時(shí) 20 分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來較好的發(fā)展機(jī)會！ 020xx400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 20xx可支配收入 消費(fèi)性支出 消費(fèi)者個(gè)性特征分析 ? 老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。 開發(fā)主題名目繁多 —— ? 成都市目前的開發(fā)主題分類 目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個(gè)性型。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場價(jià)。 地塊條件 通過地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向 市場條件 結(jié)合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案 開發(fā)意圖 盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案