【正文】 ： ； :； 群： 四川省成都市龍泉驛區(qū) 房地產(chǎn)項目 前期研究策劃 初步建議書 深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀評估有限公司 二 O O 二年七月二十八日 敬啟者： 中鐵五局集團 成都天泉置業(yè)有限公司 有關(guān)： 成 都 市 龍 泉 驛 區(qū) 房 地 產(chǎn) 項 目 前 期 研 究 策 劃 工 作 本公司蒙 貴 司 之 邀 請 ，為 上 述 房地產(chǎn)項目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書。敬請查收 調(diào)查目的 ： 針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項目發(fā)展背景分析 市場背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場狀況 個盤分析 消費者特征 社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動分析 尋找市場切入點 成都市社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展綜述 —— 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。 1999 年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機的現(xiàn)代化城市。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 20xx年成都市總?cè)?口達到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是 九五 計劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。20xx 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1419 億元，年均增長 %，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達小康 的目標。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 ::42 調(diào)整為 20xx 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。 社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立 ,市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增強。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 成都對外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進入中國城市 40優(yōu)行列。 有國家級的開發(fā)區(qū) 3 個，省級開發(fā)區(qū) 5 個，都已形成規(guī)模 。 20xx 年實 成都 —— 四川省會 —— 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 —— 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 —— 2300 多年的歷史文化名城 風光民俗 —— 獨具魅力的旅游勝地 開放之都 —— 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市 際利用外資 億元，實現(xiàn)進出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界 500 強企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達 60 多家。成都先后與美國菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等 9個國外城市結(jié)為友好城市 ,與國內(nèi) 16個大中城市建立友好合作關(guān)系。 進入新世紀，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點，國內(nèi)外關(guān)注的熱點。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標，提出了 十五 奮斗目標，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，到 20xx 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500 美元。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 20xx 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達到 38%以上。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。人民生活初步達到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%左右。社會保障體系健全，各項社會事業(yè)全面發(fā) 展。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。 1991 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1996 年 3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，作為成都市人民政府派出機構(gòu)，行使市級管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟、行政、社會事業(yè)工作。 該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積47 平方千米 ,人口 20 萬人，緊臨成都火車南站和雙流國際機場，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類基本建設(shè)項目 開工面積 166 萬平方米，竣工面積 78 萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)。到 20xx年底， 成都高新區(qū)引進各類企業(yè) 3600 多家，注冊資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強已有 11 家在這里投資興辦獨資、合資企業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè) 378 家，分別占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家，過千萬元的企業(yè)80 家。目前，成都高新區(qū)成為中國西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。 20xx 年 2 月國務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 成為四川省第一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi) ,距市中心 千米。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國際機場 30 千米。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高標準、高起點地進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。建成總長 28 公里 ,寬分別為50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 。建成日供水 25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。日輸天然氣 30 萬立方米 。新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用 ,開辦了國際國內(nèi) 電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。城市綜合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進區(qū)建設(shè)的條件。 成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引進了一批高附加值、高創(chuàng)匯項目 ,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川 雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司、美國RBI、澳大利亞的 BHP、北京匯源集團等。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè) 120多家。 20xx 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 1033萬美元。 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園 成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標，全國首家由海峽兩岸共同投資 ,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。借鑒臺灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗 ,以臺商 (外商 )投資為主，按國際 II 類工業(yè)區(qū)標準設(shè)計 ,規(guī)劃面積 6 平方千米。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全 ,建有道路 5 條 ,路寬分別為 1 2 45 米 。6000 門 5ESS程控交換機已于 1993 年初開通使 用 。日供水 8 萬噸的專用自來水廠設(shè)計已經(jīng)完成 ,首期日供水 萬噸的工程已建成并投入使用 。完成了供氣 20 萬立方米的設(shè)計工作 ,已實現(xiàn)首期供氣2 萬立方米 /日。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 20xx年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 843 萬美元。 西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1993 年經(jīng)四川省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機場路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國際機場，東與成都市區(qū)接壤，東西長 45 千米 ,南北寬4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千 米，起步區(qū) 4 平方千米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6 千米，地勢平坦，境內(nèi)交通發(fā)達，西有國際空港成都雙流國際機場，東有成昆線成都火車南站，高等級的機場公路，德（陽）樂（山）大