【正文】 8 1999 20xx 城市遠期發(fā)展戰(zhàn)略 成都市 十五 目標 —— 經(jīng)濟總量目標 ： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 20xx 年 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500 美元。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 20xx 年城市化水平達到 38%以上。 生態(tài)環(huán)境目標： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在 Ⅱ 級，國家級和省級風景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ 級， 工業(yè)廢水排放達標率、工業(yè)煙塵排放達標率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達到 90%、 90%和 85%。 成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略 —— 一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向東發(fā)展總體格局采用帶 狀形式 ，以充分利用臺地及道路、供水等基礎設施。四條放射線分別成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉驛交通性主干道）。規(guī)劃的綜合性城 市組團由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 主要項目 —— 國家級成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 火車南站改造項目，建成南站客運轉(zhuǎn)換樞紐 內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設項目 南站體育公園 琉 璃場柳江工業(yè)區(qū) 三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū) 南部城市副中心 府河延伸整治 向南發(fā)展基礎設施 —— 城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為 “ 五縱三橫 ” 。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程 成都市居民收入及個性特征分析 城市居民收入及消費情況 20xx 年成都市職工平均年工資為 8925 元比上年增長 %，全年城市居民人均可支配收入為 7649 元，比上年增長 %。一般嗜茶成癮的成都人，早上起來頭件事，不是吃飯，而是喝茶； ? 尋常人家，總愛把飯桌擺到那街沿上，細斟慢飲幾杯薄酒，談天說地邊吃邊擺龍門陣，一副旁若無人自得其樂津津有味的閑適氣派。 房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。 地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段 —— 借鑒沿海城市開發(fā)經(jīng)驗的前提： 備注：成都深圳為 20xx 年末的數(shù)據(jù)，廣州為 1999 年末的數(shù)據(jù)；深圳以包括暫住 人口的常住人口為基數(shù)計算；深圳城區(qū)為特區(qū)內(nèi)。 成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段： 7669 02040608096 97 98 99 20xx深圳住宅 成都住宅 0100020xx3000400050006000成都 1037 724 818 2370廣州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241職工平均工資( * 1 0 元)文化素質(zhì)( 大專以上人數(shù)/ 萬人）全市人口密度（人/km2)城區(qū)人口密度（人/km2) 對比成都和 深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 無個性住宅 追風（ esp 歐式豪華之風）、物質(zhì)表現(xiàn) 實用及精神歸屬 （溫飽型非商品房） (高收入階層購買者 ) (中收入階層為主 ) ? 成都市知名發(fā)展商（大項目）的開發(fā)主題情況 ? 成都市的外來發(fā)展商目前開發(fā)項目（代表：成都花園、萬科城市花園、中海名城）， 比較回避成都市本土文化的表現(xiàn)，而更多地延續(xù)這些發(fā)展商的一貫開發(fā)手法， 開發(fā)主題也基本流于兩類 —— 以舶來品為主題（如中海名城的歐洲小鎮(zhèn)）和以發(fā)展商的個性宣傳為主題（如萬科城市花園的城市花園系列）； ? 成都市的本地知名發(fā)展商（以 置信為例）則 相對比較大膽，對歐式（麗 都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試， 開發(fā)主題也因不同項目而不同。 片區(qū)市場特征分析 發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^ —— 城東 城南 城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位 城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠市區(qū)部分將為機械工業(yè)帶、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設集高新技術產(chǎn)業(yè)、居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團 近期規(guī)劃實施的受益程度 三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進作用 三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用 商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。 總結(jié) 城東快速見效的基礎設施進展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。 景觀：主要為 陽光大道沿線東側(cè)景觀。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服 務的配套設施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽光中學、陽光小學、成都經(jīng)濟管理學校、信息工程學院等 文化娛樂 桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少 商務配套 四星級酒店一家、普通酒店三家 地塊開發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢明顯； ? 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。 競爭性樓盤 市場調(diào)查分析結(jié)論 ? 成都近年來社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán) 境已經(jīng)形成； ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注； ? 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達到雙贏； ? 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會； ? 項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導 ，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設； ? 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產(chǎn)市場處在 快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭； ? 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中應注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。唯有經(jīng)過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。 定位思考 —— 本項目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費站的設立必將在一定程度阻礙項目的發(fā) 展。另外，城南城市行政副中心、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復合型房地產(chǎn)項目。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。以項目品牌帶動 企業(yè)品牌建設。 定位分解 功能定位： 本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。 會議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設。本項目建設旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。 項目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的