【正文】 釋放。 二、未來高檔住宅市場預(yù)測 20xx 年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動；外灘一體化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設(shè)啟動；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安臵補(bǔ)貼新規(guī)定出臺；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。 但是， 本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國投資者縮減投資，對上海高檔物業(yè)市場帶來巨大的負(fù)面影響和利潤沖擊。 2）價格分布結(jié)構(gòu)分析 均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場主流，但其比例逐年減少。 3）未來潛在供應(yīng)地塊分析 并結(jié)合現(xiàn)有大規(guī)模高檔新盤的后續(xù)推量來看，未來均價 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)仍是主流供應(yīng)產(chǎn)品，但 15000 元／平方米以上的物業(yè)推量有一定增長 。 一、徐匯區(qū) 20xx 年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域， 20xx 年 1－ 3 月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會在很大程度影響區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。 ? 從上表可以看出，本區(qū)高檔物業(yè)的樓層規(guī)劃主要以 二梯三戶的規(guī)劃為主 ，但也有二梯三戶甚至三梯二戶的規(guī)劃。 ? 從上表可以看出本區(qū)的高檔物業(yè)的 主力房型為三房 ，比例占到所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)的%，而其中 160 平方米以上 的房型以及 150－ 160 平方米 的房型所占的比例最大， 分別占 %、 ％ 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 天際花園（三期） 60% 陽光巴黎（一期） 80% 兆豐帝景苑 80％ 東方曼哈頓尚東區(qū) 85% 尊園 80% 說明 。主要分布在古北路沿線，“虹橋河濱花園” ,“虹橋萬博花園’和即將面市由仁恒集團(tuán)開發(fā)的“仁恒河濱花園”。 2．面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / / / 148 / 148 比例 / / / 100% / 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計 套數(shù) / / 148 54 293 495 比例 / / % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計 套數(shù) 94 / 130 668 712 1604 比例 % / % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合 計 套數(shù) 31 149 162 342 比例 9% % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個個案。 4．去化率 案名 開盤日期 銷售率 古北中央花園 70％ 上城（三期） 80% 暢園 80％ 虹橋河濱花園 40％ 嘉里華庭 95% 虹橋萬博花園（一期） 70％ 東方倫敦 40% 說明： ? 虹橋河濱花園及東方倫敦的銷售情況落后于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)的原因在于虹橋河濱花園就整體來看，產(chǎn)品品質(zhì)略低于區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品，而東方倫敦由于屬于爛尾摟再改造工程從而造成其輿論影響不佳。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 太陽都市花園 5 幢 18－ 28 層的高層 二梯一戶，二梯二戶 海悅花園 22－ 34 層的高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯四戶 士博匯（ 3 號樓） 2 31 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 耀江花園（一期） 2 幢 34 層的高層 二梯三戶 說明： ? 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層， 最高達(dá)到 34 層 ， 樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等 。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 太陽都市花園 第一太平戴維斯 元 /平方米 海悅花園 中海物業(yè) 未定 士博匯 未定 未定 耀江花園 怡合高力 2 元 /平方米 說明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 靜安區(qū)選取了“達(dá)安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名都” “國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光” 12 個個案進(jìn)行了調(diào)查。 ? 共統(tǒng)計了 1950 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %，可見本區(qū)的 主力房型為三房 ，但是 二房與三房的比例相差不大 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 靜安雅筑 90% 康寧雅庭 85% 國際麗都城（一期 ） 100% 上海壹街區(qū) (一二期 ) 100% 中凱城市之光（三期） 75％ 靜安楓景 85％ 華商會館 100% 說明： ? 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個案銷售率普遍較為理想。 1．面積配比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) / 45 / / 15 60 比例 / 75% / / 25% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120 以上 合計 套數(shù) 30 30 72 172 / 304 比例 % % % % / 100% 三 房 面積 130 以下 130140 140150 150160 160 以上 合計 套數(shù) / 72 241 71 44 428 比例 / % % % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個個案，共 792 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 54%，可見 三房為主力房型 。 4．去化率： 案名 開盤日期 銷售率 菊園（三期） 85％ 萬源杰座 60% 香梅花園 90% 水清木華 55% 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好 。 20xx 年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為 720 億元人民幣 ，占上海市 固定資產(chǎn)投資額的33%，同比增長 %，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比 20xx 年 凈增 373 個億（占上海 GDP的 %） 。（ 20xx 年伊始，由溫州的民營企業(yè)均瑤集團(tuán)投資的均瑤國際廣場開始預(yù)租售，這一幢總高 32 層，面積約為 8 萬平方米的 5A 級商務(wù)樓成為了外地民營經(jīng)濟(jì) 20xx 年進(jìn)入上海樓市的又一個亮點(diǎn)。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。 5. “城市化”口號的提出意味著上海房產(chǎn)將會增加新的發(fā)展空間。 2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房價微幅下調(diào)， 均價 7930 元。50 余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價 660012750 元。 10）世紀(jì)公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價格略有上揚(yáng)， 均價 650011000 元。 2. 小區(qū)的綠化率為 45%，規(guī)劃中占地 萬平方米的蘇州河文化公園緊接本案的西面，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。銷售成績不甚理想。 3. 蘇州河的整治和長寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來前景看好，區(qū)域內(nèi)的樓價有一定的升值潛力。 距本案 500 米的中山公園商圈與靜安寺商圈使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，購物方便。 面積配比： 共 558 戶，面積范圍從 123－ 254 平方米。 2. 出門即是地鐵站，出行極為便捷。 3. 全裝修房加上較大的面積規(guī)劃使得房屋的總價較高。由兩幢 28 層的高層建筑鑲拼而成。因此從本案的單價和總價來看均高于區(qū)域的市場價格行情。 2. 小區(qū)的會所規(guī)劃較為高檔。 案 名 上城（三期） 工地位臵 古北路 1398 號 投資興建 復(fù)地集團(tuán) 售 樓 處 古北路 1398 號 企劃銷售 策源 主力總價 142152 萬 調(diào)查 日期 建筑設(shè)計 美國 ARQ 建筑事務(wù)所 可售總額 9 億 工程 進(jìn)度 封頂 電話 62086969 規(guī)劃戶數(shù) 660 戶 基地面積 8 萬平方米 可售戶數(shù) 240 戶 銷售面積 10 萬平方米 售出戶數(shù) 192 戶 建筑樓層 12－ 18 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 156－ 200 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 150－ 160 年限 30 平均單價 9500 元 /平方米元 銀行 浦發(fā) 單價范圍 9000－ 10000 元 /平方米 得 房 率 82% 公開日期 物業(yè)公司 獅城怡安 車 位 數(shù) 250 容 積 率 管 理 費(fèi) 未定 車位單價 未定 綠 化 率 35% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于古北路古羊路，地處長寧與閔行地交界處，屬于著名地古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的各項配套設(shè)施齊全。 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有人工湖、兒童游樂園、主題花園及會所及屋頂網(wǎng)球場，小區(qū)的綠化率較低，只有 35％。 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 150－ 160 平方米 120 50% 160－ 170 平方米 60 25% 四房 200 平方米以上 60 25% 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 毗鄰古北高檔居住區(qū)，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全， 生活水準(zhǔn)較高。 2. 小區(qū)內(nèi)樓與樓的棟距較近，部分低樓層的住戶采光有影響，此外小區(qū)的綠化率較低，為 35％。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 本案占地面積 2 萬平方米，總建筑面積 7 萬平方米，容積率 。 面積分布情況： 本案的房型主要以三房為主， 規(guī)劃面積在 155 平方米左右，復(fù)式房型為 240 平方米和 270 平方米，另外規(guī)劃有豪華型的總統(tǒng)套房，面積規(guī)劃在 316 平方米左右。 3. 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到了 60％，提升了小區(qū)的生活環(huán)境。 中山公園商圈與靜安寺商圈以及地鐵二號線距本案約 1公里的路程使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物便捷。 面積配比： 目前在售的為第五座共 228 戶，房型規(guī)劃為二房和三房，具體配比如下： 價格分析： 本案均價 18000 元 /平方米，第五座的總價從 243 萬至 280 萬，高于區(qū)域市場行情價格。 劣勢： 3. 的超高容積率造成小區(qū)的人口密度較高，并且 35％小區(qū)的綠化率對于居住的環(huán)境有影響。距內(nèi)環(huán)線高架約 800 米、延安路高架 公里以及地鐵二號線的延伸段古北路站使得區(qū)域出行較為便捷。 面積配比： 目前推出銷售的一期共三幢 405 戶，面積規(guī)劃范圍 65－ 150 平方米，具體配比如下： 房型 面積 戶數(shù) 比例 一房 60－ 70 108 % 二房 1001101 平方米 108 % 110120 平方米 54 % 三房 120130 平方米 54 % 140－ 150 平方米 54 % 150－ 160 平方米 27 % 價格分析： 本案的價格范圍為 6500－ 8000 元 /平方米，均價 7200 元 /平方米 ,由于本案目前推出的一期的一房和二房為主力房型，因此總價略低于區(qū)域的價格行情。 3. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，綠化率較高，達(dá)到 51％。 周邊的徐家匯天主教堂和著名的光啟公園增添了區(qū)域的文化氛圍。 去化分析： 本案于 20xx 年 11 月開盤，目前多層已全部售完，小高層剩下的主要為三房的房源，目前的總體銷售率在 85％左右，銷售成績較為理想。 4. 發(fā)展商為著名的東方海外集團(tuán)，曾開發(fā)過多個成功樓盤，實(shí)力較為雄厚，有品牌保障。 緊鄰的斜土路上的車流量較大，對于本案沿街的建筑有噪音影響。 房型設(shè)計： 本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復(fù)式房，得房率控制在 82％左右。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1