【正文】 上海壹街區(qū) 世邦魏理仕 元 /平方米 中凱城市之光 未定 未定 華商會館 怡高物業(yè) 未定 說明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 2．產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 菊園（三期） 18－ 39 層的高層 二梯四戶 萬源杰座 16－ 18 高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯八戶 香梅花園 高層 二梯二戶、二梯四戶 水清木華 16 幢 10－ 28 層的小高層和高層 一梯二戶、二梯二戶 說明： ? 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為 二梯二戶到八戶 ，其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。 上海樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢，主要是由于在未來幾年內(nèi)，上海有很多支撐樓市的“賣點(diǎn)”。這些交通航運(yùn)規(guī)劃包括國際貨運(yùn)機(jī)場建設(shè)、大小洋山港口建設(shè)和高速公路、軌道交通網(wǎng)建設(shè)。 4） 盧灣區(qū)建國路以北地區(qū)，地段環(huán)境一流，高檔樓盤為主， 均價 14600 元。 目前長寧路近古北路的路段正在進(jìn)行道路拓寬工程，工程完工后道路條件將大大改善。屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因 此區(qū)域居住氛圍濃厚。規(guī)劃有 2 幢32 層的高層建筑，共分為九個單元， 樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在 78%左右。 劣勢： 1. 江蘇路為交通干道，上下班時車流量及人流量很大，對于出行有影響。 主要的配套設(shè)施有四層的會所（地下一層） ,室內(nèi)高爾夫練習(xí)室、家庭影院、醫(yī)務(wù)室、雪茄與紅酒吧以及室內(nèi)游泳池等。 2. 精裝修加上大面積的房型規(guī)劃使得本案的房屋總價要大大高于區(qū)域的平均價格。具體配比情況見下表： 價格分析： 本案單價范圍 9000－ 10000 元 /平方米，均價 9500 元 /平方米左右，主力總價約在 150 萬，總體的價格情況略低于古北地區(qū)的價格行情。 案 名 古北中央花園 工地位臵 虹橋路姚虹西路 投資興建 上海一百大統(tǒng)房地產(chǎn)公司 售 樓 處 虹橋路姚虹西路 企劃銷售 古北房產(chǎn)代理銷售公司 主力總價 240－ 255 萬 調(diào)查日期 .9 建筑設(shè)計(jì) 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 可售總額 10 億 工程進(jìn)度 封頂 電話 62751111 規(guī)劃戶數(shù) 250 戶 基地面積 2 萬平方米 可售戶數(shù) 250 戶 銷售面積 7 萬平方米 售出戶數(shù) 175 建筑樓層 12 層 銷 售 率 70％ 規(guī)劃面積 155－ 316 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 年限 30 平均單價 15000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 14000－ 17000 元 /平方米 得 房 率 82% 公開日期 物業(yè)公司 戴得梁行 車 位 數(shù) 275 容 積 率 管 理 費(fèi) 3 元 /平方米 車位單價 16 萬 綠 化 率 60% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案地處虹橋路姚虹西路，屬于古北二期規(guī)劃的開發(fā)區(qū)域，區(qū)域的 居住氛圍濃厚，生活的水準(zhǔn)較高，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，生活水準(zhǔn)較高。規(guī)劃有 4 幢38 層的高層建筑，樓層規(guī)劃為三梯六戶、二梯四戶，得房率在 78%左右。 案 名 虹橋萬博花園 工地位臵 古北路 1 號 投資興建 萬博房地產(chǎn) 售 樓 處 古北路 1 號 企劃銷售 聚仁物業(yè) 主力總價 48 萬 78 萬 調(diào)查 日期 .9 建筑設(shè)計(jì) 上海機(jī)電設(shè)計(jì)研究院 可售總額 約 9 億 工程 進(jìn)度 未封頂 電 話 52065858 規(guī)劃戶數(shù) 1100 戶 規(guī)劃 用途 住宅 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 405 戶 銷售面積 12 萬平方米 售出戶數(shù) 208 戶 建筑樓層 18F－ 28F 銷 售 率 約 70% 規(guī)劃面積 65－ 150 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 60－ 70 平方米、 100－ 110 平方米 年限 30 平均單價 7250 元 /平方米 銀行 工商銀行 單價范圍 6500－ 8000 元 /平方米 得 房 率 78%（高） 82%（小高） 公開日期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù) 400 容 積 率 管 理 費(fèi) 2 元 /平方米 車位單價 未定 綠 化 率 51% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于古北路錦屏路，屬于長寧路居住板塊，區(qū)域居住氛圍濃厚，周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，周邊配套齊全。 小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，并且設(shè)施的水準(zhǔn)較高，另外小區(qū) 的綠化率較高，達(dá)到50％。 2. 由于本案屬于全裝修房以及較大房型面積使得本案的總價較高。 面積配比： 目前共推出 126 戶，面積范圍從 92－ 300 平方米以上，具體情況見下表： 價格分析： 本案的價格范圍為 7900－ 10000 元 /平方米，均價 8900 元 /平方米，符合區(qū)域的市場行情。樓層規(guī)劃為二梯三戶，頂層為復(fù)式，得房率在 80％左右。 2. 周邊著名的徐家匯天主教堂和光啟公園提升了區(qū)域的文化氛圍。 劣勢： 1. 目前長寧路正在道路修整，因此區(qū)域的出行狀況及環(huán)境不佳。樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在 80%左右。 房型 面積 戶數(shù) 比例 二房 130－ 140 平方米 76 % 三房 140－ 150 平方米 76 % 150－ 160 平方米 76 % 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套齊全， 周邊的丁香花園則提升了區(qū)域的文化氛圍。 2. 由于屬于古北二期的開發(fā)區(qū)域，未來周邊 的競爭個案較多，而客戶所可選擇的余地較大，對于本案的去化有一定的影響。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 60％，配套設(shè)施主要有花園、水景噴泉、兒童游樂場、高爾夫推桿區(qū)等。 3. 古北居住區(qū)的二期已開始動工，區(qū)域的未來前景看好。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 本項(xiàng)目占地面積 8 萬平方米，總建筑面積 10 萬平方米，容積率 。銷售情況不容樂觀。 古北二期居住區(qū)已開始動工，這將使本地區(qū)的未來前景進(jìn)一步看好。 去化分析： 總體銷售情況良好，進(jìn)入 20xx 年上海銷售金額 50 強(qiáng)，目前的銷售率在 80％左右。 2. 三房的房型面積規(guī)劃較大，使得總價較高，已引起銷售受阻。 面積配比〃： 本案共 524 戶，面積范圍 63－ 300 平方米，具體配比如下： 房型 面積 戶數(shù) 比例 一房 60－ 70 平方米 40 % 二房 100－ 110 平方米 40 % 三房 120－ 130 平方米 40 % 150－ 160 平方米 162 % 160－ 170 平方米 200 % 四房及復(fù)式 200 平方米以上 42 % 價格分析： 本案目前的單價范圍為 7200－ 13000 元 /平方米，均價在 8500 元 /平方米左右，主力總價 140 萬，符合區(qū)域的市場價格行情。 7） 長寧區(qū)內(nèi)環(huán)線以東地區(qū)，銷量大幅攀升，房價走勢強(qiáng)勁 ，均價 7845 元。上海目前城市化的程度為 70%， 20 年后的目標(biāo)是 90%以上， 由于 “上海魅力 ”的作用，上海不僅要承擔(dān)自身的城市化壓力，還要分擔(dān)全國的城市化壓力，要解決進(jìn)入上海的農(nóng)村人口住房問題，這 也將從另一個方面促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。 3. 上海未來幾年 城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 將給上海房地產(chǎn)市場帶來的促進(jìn)作用也不可忽視。 一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場購房以消費(fèi)型購房為主， 20xx 年上海商品交易房的面積為 1961 萬平方米 ，存量房銷售面積為 1790 萬平方米 ；另一方面，上海的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢良好。浦東新區(qū) 20xx 年推出的 高檔物業(yè)大聚集在陸家嘴地區(qū)和世紀(jì)公園周邊。 ? 樓層規(guī)劃 以二梯三戶為主 ，部分多層產(chǎn)品為一梯一戶和二戶。 ? 可以看出本區(qū)在售個案中，三房占到了一半，為主力房型，而其中又以 160平方米以上的為主力，比例占到了三房的 %。可以看出主力的房型為三房，而三房中又以 150－ 160 平方米以及 160 平方米以上的大房型為主 ， 分別占到了 %、 %。 ? “東方曼哈頓”依靠地段優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃和投資價值目前銷售情況最佳。 2．面積配比： 面積配比表 : 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / / 46 / / 46 比例 / / 100% / / 100% 二 房 面積 7080 8090 90100 100110 110以上 合計(jì) 套數(shù) 30 82 78 28 141 359 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計(jì) 套數(shù) 52 54 144 254 268 772 比例 % 7% % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 69 84 15 168 比例 41% 50% 9% 100% 說明： ? 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于東方曼哈頓（尚東區(qū)）、兆豐帝景苑、尊園、天際花園三期、陽光巴黎這五個個案，共 1345 戶 。 從 20xx 年初國家對高檔物業(yè)市場政策一系列的調(diào)控手段的出臺，預(yù) 計(jì)今年高檔住宅上市面積將在 20xx 年 的基礎(chǔ)上會有小面積的放量 ，申城高端住宅市場的競爭將更加激烈。 20xx 年 1 季度的新盤主要集中在靜安、長寧兩區(qū) ，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長22 公里的軌道交通 4 號線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計(jì)劃于 20xx 年底基本建成，20xx 年實(shí)現(xiàn)試通車，它將與已建成的軌道交通 1 號線、 2 號線和 3 號線（明珠線一期） 接軌，形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運(yùn)輸效率。 1000015000 元 /平方米的新推量達(dá)到 ％。同 時 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積亦達(dá)到 2,476 萬平方米 ，同比增加 64％。 一、 高檔物業(yè)市場回顧 ? 高檔物業(yè)租賃市場 因外圍經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素影響，在 20xx 年的第一季度外籍人員繼續(xù)受 跨國公司總部的成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價格相對昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓而削減本身的開支。內(nèi)、外環(huán)線間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在 40%左右。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的 46%。 三、開發(fā)規(guī)模 由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時新開工規(guī)模仍持續(xù)增長，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長，一季度住宅的建設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。目 錄 壹、 20xx 年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場 一、土地市場 二、開發(fā)投資 三、開發(fā)規(guī)模 四、商品房市場 五、住宅銷售市場 六、在建住宅基地的情況分析 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個案數(shù)量分布 貳、高檔物業(yè)宏觀市場簡析 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析 肆、綜 述 一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 伍、各區(qū)最新重點(diǎn)個案分析 陸、市場研究部下一步工作重點(diǎn) 附：最新典型個案市場快訊 20xx 年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場 20xx 年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著 高位運(yùn)行，無論投資、開發(fā)規(guī)模還是市場銷售，都呈健康增長趨勢。 全市 13 月份累計(jì) 住宅施工面積 萬平方米 ，比去年同期增長 %；住宅竣工面積 萬平方米 ，比去年同期增長 %。 增量房購房購買對象分析， 20xx 年 12 月商品住宅預(yù)售登記中，本市人員登記占總量的%,外地人士占 %,境外人士占 %。 住宅建設(shè)地域分布情況表（ %） 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 內(nèi)外環(huán)