【正文】 28℃極端最高氣溫 4041℃平均無霜期 235天年平均氣壓 1014毫巴最低氣壓（夏季） 994毫巴最高氣壓（冬季） 1056毫巴年平均相對濕度 70%年最大降雨量 2460mm年最小降雨量 1400mm年平均降雨量 2019mm日最大降雨量 320mm最大積雪厚度 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西南風(fēng) 交通條件凱里市位于貴州省東南部，交通便捷，距貴陽180公里、距都勻60公里、距湘西 公里2001年凱里市國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，財政收入 萬元，2003年一、二、::.凱里市旅游業(yè)資源十分豐富。（3）排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。b. 水源本項(xiàng)目所需生活用水由凱里市自來水公司供應(yīng)。大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水口，將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域。景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89782002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；c. 電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d. 設(shè)置功率因素自動補(bǔ)償屏，平均功率因素COSф≥；，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。變電房接地電阻R≤10Ω。 通訊設(shè)施a. 通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。所有客房和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風(fēng)排煙，噴淋等自動控制設(shè)施。五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（一）組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目承辦單位為黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織機(jī)構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項(xiàng)目基本建設(shè)由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)有機(jī)構(gòu)管理。勞動定員本項(xiàng)目勞動定員300人?？头坎糠?wù)員在旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘。在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異、由普通到個性、由直白到概念、由行為到理念的過程。企業(yè)可以把服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷上的一次變革，首先要“變”的就是理念（MI）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后才是組織、流程的變革。 四是建立快速反應(yīng)機(jī)制。 五是科學(xué)運(yùn)作服務(wù)品牌傳播。對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行?。在服?wù)品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實(shí)在在地“做”出服務(wù)品牌，通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運(yùn)作等等來對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。內(nèi)部管理（1）、顧客忠實(shí)體系顧客忠實(shí)目標(biāo)A、顧客回頭率保持在60%；B、為客人服務(wù)滿意率保持在95%；C、對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測D、減少顧客的投訴率E、提高項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新效率F、努力擴(kuò)大市場份額，客流量力求達(dá)到10001500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位?！?〉預(yù)知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務(wù)：把自己放在顧客的位置；細(xì)心觀察；記錄顧客檔案。（2）、管理人員工作原則（1） 我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備 至；（2） 我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)；（3） 我們將保持服務(wù)的一致性；（4） 我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工；（5） 要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；（6） 我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時作出果斷決定；（7） 我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境；（8） 客人滿意是我們工作的動力。（2） 人性化的管理方法。C、信息：【1】掌握顧客反映的情況，并記錄；【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；【3】了解同行業(yè)的情況后及時匯報；【4】熟知酒店下達(dá)的指 令、銷售計劃?！?】設(shè)立員工意見箱,解決工作中隱藏的問題。【4】建立員工圖書室運(yùn)動館,用來陶冶員工情操提高員工身體文化素質(zhì)?！?】管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn):借助以往經(jīng)驗(yàn)揣摩工作方法,改正工作缺點(diǎn),上級教授管理藝術(shù)提高管理水平.E、衛(wèi)生系統(tǒng)【1】落實(shí)崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。當(dāng)客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當(dāng)客人向你道謝時，你要說不用謝！佩戴好你的工牌。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。D、對員工的服務(wù)要求舒適，賓客來消費(fèi)首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達(dá)到顧客滿意。溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。35（一）項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24個月（二）項(xiàng)目實(shí)施計劃表101 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時間（月）項(xiàng)目123456789101112131415161718192021222324252627282930可行性研究報告編制及審批初步設(shè)計及審批施工圖設(shè)計土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓(xùn)設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運(yùn)七. 投資估算及資金籌措（一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價。鋪底流動資金按全額流動資金的30%計算。（四）資金使用計劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 國家計委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版，2002年）。 參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。 資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元（包括融資）和鋪底流動資金 萬元，共計 萬元；申請銀行長期借款 萬元， %。 以上詳見附表9《流動資金估算表》和附表10《投資計劃與資金籌措表》。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。此外，土地使用費(fèi)包括在“其他費(fèi)用”中。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%。(9) 財務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計入成本。按以上方法估算，達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入合計為3868萬元。(2)教育費(fèi)附加:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。 按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金。(2) 資金來源與運(yùn)用平衡根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運(yùn)用表》顯示,累計盈余資金為 2500萬元,盈余足以抵償投入。(5) 盈虧平衡分析根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加,%。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財務(wù)評價結(jié)論各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于附表1《綜合指標(biāo)匯總表》。（3）黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對本項(xiàng)目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的保證。