【正文】 X一、 總 論（一） 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱(chēng)高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)XXXXX永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)9路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道150米，距新建的城南客車(chē)站300米，是凱里的長(zhǎng)途客運(yùn)中心，凱里運(yùn)輸公司客車(chē)站即將搬遷到這里。車(chē)站投入運(yùn)營(yíng)后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬(wàn)人次，高速公路西出口1000米。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)XXXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司該公司成立于2004年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元人民幣，公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。先后成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤(pán)在中國(guó)貴州十佳人居評(píng)選中榮獲“2006中國(guó)貴州名盤(pán)）”項(xiàng)目投資XXXXXX國(guó)際休閑服務(wù)有限公司該公司本著“弘揚(yáng)黔文化，做好黔文章”和對(duì)休閑娛樂(lè)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐南路建設(shè)“銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所”項(xiàng)目。本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國(guó)際賓館、KTV歌城三大版塊組成。經(jīng)營(yíng)面積為25000平方米。本項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時(shí)尚現(xiàn)代的KTV包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂(lè)一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個(gè)貴州首屈一指的國(guó)際休閑娛樂(lè)會(huì)所。項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國(guó)人均GDP已超過(guò)1000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，休閑娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。根據(jù)世界專(zhuān)業(yè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。目前休閑娛樂(lè)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。政府將休閑娛樂(lè)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂(lè)消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂(lè)業(yè)進(jìn)入興盛期。黔東南州地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門(mén)。全州轄 一市十六縣 ，州府所在地凱里市面積1306平方公里，人口 58 萬(wàn)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，凱里市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里市休閑娛樂(lè)業(yè)得到快速發(fā)展。凱里是一個(gè)原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2005年接待國(guó)內(nèi)外游客150萬(wàn)人次，%.近年來(lái)，凱里市賓館、娛樂(lè)、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，高檔水療會(huì)所和星級(jí)賓館在凱里市供不應(yīng)求。黔東南州銳鑫國(guó)際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變凱里市休閑娛樂(lè)設(shè)施落后狀況，促進(jìn)休閑娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展是十分必要的?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《貴州旅游娛樂(lè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2005]第44號(hào)）（4）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（凱里市國(guó)用[2005]第05892號(hào)）項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國(guó)國(guó)際水療會(huì)所，配套銳鑫國(guó)際酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。（二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米25000項(xiàng)目總投資萬(wàn)元15000職工人數(shù)人350裙樓平方米5000總建筑面積平方米250003營(yíng)業(yè)面積平方米240004年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元38685總成本費(fèi)用萬(wàn)元13536年利潤(rùn)總額萬(wàn)元25157營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元5358投資利潤(rùn)率%%9投資利稅率%%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬(wàn)元138013盈虧平衡點(diǎn)%35%14借款償還期年2含建設(shè)期二. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一） 凱里市休閑會(huì)所現(xiàn)狀當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場(chǎng)前景分析傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石?。涣眍?lèi)的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對(duì)外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。沒(méi)有差異就沒(méi)有特色；沒(méi)有特色就不能吸引人。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。 從以上來(lái)看，凱里水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開(kāi)發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場(chǎng)中鼎足而立。市場(chǎng)現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是旅游集散地。每天至少有 萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘??？梢哉f(shuō)消費(fèi)群體還是很可觀的。就目前來(lái)看，市區(qū)除了陽(yáng)光櫻花，還有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。這些洗浴休閑場(chǎng)所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分?jǐn)傁聛?lái)就顯得“僧多粥少”了。凱里水療休閑市場(chǎng)所處發(fā)展階段 則處于市場(chǎng)發(fā)展的最初階段市場(chǎng)導(dǎo)入期。水療休閑市場(chǎng)結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者B、理智型消費(fèi)者行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)與在歌舞廳、迪廳等的宣泄來(lái)緩解精神壓力不同，水療自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭(zhēng)奪這部分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。需求現(xiàn)狀凱里市作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂(lè)業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂(lè)業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的休閑娛樂(lè)消費(fèi)也進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂(lè)主體及休閑娛樂(lè)主題也更趨多元化。據(jù)世界休閑娛樂(lè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。凱里市的水療會(huì)所正處于初級(jí)發(fā)展階段，包括陽(yáng)光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營(yíng)業(yè)面積總共不到10000萬(wàn)平方米，星級(jí)賓館不到10家，無(wú)論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了外來(lái)游客和當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需要。市場(chǎng)預(yù)測(cè)銳鑫國(guó)際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。銳鑫國(guó)際會(huì)建成后將有充足的客源。以凱里市目前每年60萬(wàn)客量計(jì)算，日均賓客接待量600人左右。會(huì)所建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名娛樂(lè)管理公司管理。本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的休閑會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷(xiāo)售渠道和高效暢通的分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，會(huì)所客源將有充分保證。三. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容（一） 建設(shè)規(guī)模，建設(shè)凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所，總建筑面積25000平方米。工程完工后，將成為集娛樂(lè)、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級(jí)私人會(huì)所，共有保健包房250間，KTV包房80余間，客房200間，日接待賓客可達(dá)1000人次。（二） 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。銳鑫國(guó)際會(huì)所按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。（1）負(fù)一層：建筑面積5600平方米。分布為：商務(wù)包房、KTV歌城、太空睡眠區(qū)；（2）負(fù)二層：建筑面積5855平方米。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、VIP活動(dòng)專(zhuān)區(qū)和保健按摩包房；（3）負(fù)三層：建筑面積為3360平方米；分布為：水療會(huì)所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)；（4）塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米。分布為客房間；（5）15層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房200間，設(shè)有5層5站無(wú)機(jī)房電梯1部，樓梯通道一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場(chǎng)（三） 工程