【正文】 線之間 外環(huán)線外 施工面積 33 44 23 竣工面積 23 48 29 新開工面積 31 40 29 價格分布 至 3 月底，從全市在建住宅基地的價格分布情況看，中高價位以及高 價位在建住宅的比例增高， 均價在 5000 元以上的項目占了總數(shù)的 45%，而 3000 元以下的項目基本在外環(huán)線外。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。 供需比為 1:， 市場仍然呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài) 。而單價大于15000 元 /平方米的物業(yè)占到了 %，相對較少。屆時必將進一步帶動軌道周邊商品住宅價格的升高。受新一輪舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響， 預 計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域 ，而沿江沿河等具獨特景觀資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。 附表 1：高檔客源購買特性分析： 影響因素 影響程度 對價格的敏感程度 較高 對生活品質(zhì)的要求 高 對社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境的要求 高 對建筑質(zhì)量和外裝修檔次的要求 高 對公共交通的依賴性 一般 對道路的要求 極高 對休閑空間和綠化景觀的要求 高 對會所設施的要求 高 對容積率和覆蓋率的要求 高 對周邊生活配套設施的要求 一般 對物業(yè)管理的要求 高 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場分析 為配合本專題報告的市場研究，針對目前上海 市中心城區(qū)在售的 (包括 20xx 年開盤銷售，及部分的 20xx 年一季度開盤銷售的產(chǎn)品 )萬元左右的區(qū)域代表性個案做了一個較為詳細的市場調(diào)研，并從幾個方面綜合分析，以求能更確實地把握高檔物業(yè)市場的整體動態(tài)。其中一房占 %、二房占 %、三房占%、四房及復式占 %。 二、長寧區(qū) 20xx 年 1 季度，長寧區(qū)高價位 樓盤不斷涌現(xiàn)。 3．物業(yè)公司及管理費 案名 物業(yè)公司 管理費 古北中央花園 戴得梁行 3 元 /平方米 上城（三期） 獅城怡安 未定 暢園 自管 5 元 /平方米 虹橋河濱花園 自管 元 /平方米 嘉里華庭 嘉里建設管理 元 /平方米 虹橋萬博花園（一期） 自管 2 元 /平方米 東方倫敦 未定 元 /平方米 說明： ? 從上表可以看出有三個個案的物業(yè)管理為自管， 管理費最低 2 元 /平方米 ， 最高的“東方倫敦”達到 元 /平方米 。另外 一房的面積都超過 70平方米以上 ，二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，四房及復式則以 250 平方米以上的房型為主 。 面積配 比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計 套數(shù) 28 / 112 28 18 186 比例 15% / 60% 15% 10% 100% 二 房 面積 90 以下 90100 100110 110120 120以上 合計 套數(shù) 28 257 176 162 61 684 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 120以下 120130 130140 140150 150以上 合計 套數(shù) 26 124 141 166 329 786 比例 % % % % % 100% 四房及復式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計 套數(shù) 151 120 23 294 比例 % % % 100% 說明 : ? 以上數(shù)據(jù)來源于“達安花園（靜安景觀樓王）”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名都” “國際麗都城”（一期）、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”這幾個個案 。 浦東新區(qū)對區(qū)域有代表性的“菊園”（三期）、“萬源杰座”、“香梅花園”以及“水清木華”這四個個案進行了調(diào)查。據(jù)房地局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年上海 房產(chǎn)租賃共 1790 萬平方米，其中，自愿租賃占整體的 30%。上海新一輪城市建設，舊區(qū)改造將對房地產(chǎn)市場形成巨大拉力。 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 1） 淮海東路以北至蘇州河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務中心，房價穩(wěn)居高位， 均價 8800 元。 8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤區(qū)域，房價高位支撐， 均價 1280020xx0 元。 去化分析： 于 20xx 年 3 月開盤，目前已去化了 40％左右。 案 名 暢園 工地位臵 愚園路 888 號 投資興建 上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)公司 售 樓 處 愚園路 888 號 企劃銷售 自售 主力總價 208－ 221萬 調(diào)查 日期 建筑設計 美國 ARQ 建筑事務所 可售總額 10 億 工程 進度 封頂 電話 62100888 規(guī)劃戶數(shù) 558 戶 基地面積 19200 平方米 可售戶數(shù) 558 戶 銷售面積 10 萬平方米 售出戶數(shù) 446 戶 建筑樓層 32 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 123－ 254 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 年限 30 平均單價 13000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 120xx－ 15000 元 /平方米 得 房 率 78% 公開日 期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù) 350 容 積 率 管 理 費 5 元 /平方米 車位單價 25 萬 綠 化 率 35% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于江蘇路愚園路口，周邊的各項生活配套設施齊全，由于出門就是地鐵二號線江蘇路站，區(qū)域的公交出行十分便捷。 優(yōu)劣勢分析 : 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，周邊的各項生活配套設施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 5 萬平方米，容積率 。 優(yōu)劣勢分析 : 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，居住水準較高，周邊的各項生活配套設施齊全。規(guī)劃有 14幢 12－ 28 層的小高層和高層 建筑，目前所銷售的是三期的 12－ 18 層小高層，共 8 幢，樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在 78%左右。 劣勢： 1. 小區(qū)的幾幢沿街建筑有噪音影響。本案是全裝修房，并且選用國際著名品牌，如大金、科勒、德國柏麗等。 案 名 嘉里華庭 工地位臵 華山路 1038 號 投資興建 嘉里發(fā)展（上海）有限公司 售 樓 處 華山路 1038 號 企劃銷售 自售 主力總價 260 萬 調(diào)查日期 建筑設計 巴馬丹拿國際公司 可售總額 21 億 工程進度 現(xiàn)房 電 話 62266633 規(guī)劃戶數(shù) 684 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 684 戶 銷售面積 12 萬平方米 售出戶數(shù) 650 建筑樓層 38 層 銷 售 率 95％ 規(guī)劃面積 136－ 153 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 145 平方米（五號樓） 年限 30 平均單價 18000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 16000－ 19000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開日期 物業(yè)公司 嘉里建設管理 車 位 數(shù) 700 容 積 率 管 理 費 元 /平方米 車位單價 18 萬 綠 化 率 55% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于昭化東路曹家堰路，緊鄰華山路，地理位臵較佳，屬于鬧中取靜的生活區(qū)域，周邊的各項生活配套設施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。 2. 小區(qū)內(nèi)的配套設施齊全，并且綠化率較高，達到了 55％。 小區(qū)的綠化率較高，達到 51%，主要配套設施有 20xx 平方米的水岸會所、音樂廣場、中央花園等。 徐匯區(qū) 案 名 東方曼哈頓（尚東區(qū)） 工地位臵 紅橋路 128 號 投資興建 東方海外 售 樓 處 紅橋路 128 號 企劃銷售 自售 主力總價 247266 調(diào)查 日期 .11 建筑設計 JY 建筑 可售總額 6 億元 工程 進度 結(jié)構(gòu)封頂 電 話 64685555 規(guī)劃戶數(shù) 176 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 176 戶 銷售面積 3 萬平方米 售出戶數(shù) 150 戶 建筑樓層 7－ 16F 銷 售 率 85％ 規(guī)劃面積 136－ 209 平方米 銀行貸款 額度 70％ 主力面積 130140 平方米 年限 30 年 平均單價 19000 元平方米 銀行 工行建行 單價范圍 16000－ 24000 元 /平方米 得 房 率 ％、 85％ 公開日期 物業(yè)公司 怡高物業(yè) 車 位 數(shù) 100 容 積 率 管 理 費 8 元 車位單價 未定 綠 化 率 50％ [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于位于虹橋路、文定路，距徐家匯商業(yè)中心僅 200 米，因此區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行及購物極為便捷，各項生活配套設施十分齊全。 3. 小區(qū)的配套設施齊全，綠化率較高，達到了 50％，居住環(huán)境較為理想。 小區(qū)的綠化率較低，只達到了 36％，對于居住的環(huán)境有一定的影響。 從房型設計來看，房型總體設計較為合理，但有些三房的廳未朝正南，而采取利用轉(zhuǎn)交陽臺來增加其采光。 劣勢： 1. 部分的房型設計不甚理想，朝向極通風情況不佳。 產(chǎn)品規(guī)劃： 目前在售的是二期，占地面積 萬平方米，總建筑面積 3 萬平方米，由 7 幢 7層的電梯多層及 2 幢 16 層的小高層組成，小高層的一樓和二樓規(guī)劃為大堂，樓層規(guī)劃為二梯三戶，小高層的得房率為 ％，多層的得房率為 85％。 去化分析： 本案于 日開盤，目前銷售情況良好，銷售率已達到了 70％左右。 4. 38 層的樓層規(guī)劃及三梯六戶的平面規(guī)劃使得住戶過多從而形成電梯使用的緊張，另外也造成房型的設計不甚合理，采光、通風等都受到影響。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，容積率 。 去化分析： 本案于 20xx 年 6 月開始銷售，總體的銷售銷售率在 70％左右。 3. 部 分房型設計不甚理想，朝向較差。 面積配比： 三期共 240 戶，面積范圍從 156－ 200 平方米。 劣勢： 1. 由于本案屬于“爛尾樓”的再開工程，因此重新銷售時土地使用年限必將減少。其中一到三層為會所，大樓的中間采用挑空設計，樓層規(guī)劃為三梯四戶，得房率在 78%左右。 3. 小區(qū)內(nèi)的配套設施齊全，安保嚴格。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 小區(qū)占地面積 19200 平方米，總建筑面積 10 萬平方米，容積率 。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地理位臵較佳，周邊配套齊全。 伍、最新重點個案分析 長寧區(qū) 案 名 虹橋河濱花園 工地位臵 長寧路 1898 號 投資興建 上海上科實業(yè)有限公司 售 樓 處 長寧路 1898 號 企劃銷售 旭陽 萬欣 主力總價 136－ 144萬 調(diào)查日期 20xx. 建筑設計 大境建筑設計事務所 可售總額 8 億 工程進度 封頂 電 話 62290066 規(guī)劃戶數(shù) 524 戶 規(guī)劃用途 住宅 基地面積 2. 6 萬平方米 可售戶數(shù) 524 戶 銷售面積 8 萬平方米 售出戶數(shù) 209 戶 建筑樓層 14－ 30 F 銷 售 率 約 40% 規(guī)劃面積 63－ 300 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 平方米 年限 30 平均單價 8500 元 /平方米 銀行 民生銀行 單價范圍 7200－ 13000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開日期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù)