【正文】 樓房均價(jià)還不超過 2500 元 /平方米。 17 其他部分樓盤價(jià)格銷售表 ◆ 地產(chǎn)市場分析 本土企業(yè)領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場 唐山房地產(chǎn)市場一個(gè)最大的特點(diǎn)，就是以本土企業(yè)為主。總建筑面積百余萬平米，規(guī)劃有居住區(qū)、消費(fèi)區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和綠色休閑區(qū)。 ⑶ 、 唐海是一個(gè)不大的縣城， 總面積 725平方公里。其中，橫貫東西的新華道是城市的中軸 線，相當(dāng)于北京的長安街。 8 9 第三章、 城市 /區(qū)域印象 ◆唐山市區(qū) ⑴、 城市整體建筑高度較低，待改造房屋、陳舊房屋眾多。其中一期工程占地 10 平方公里，生產(chǎn)能力為 800 萬噸 /年。 從具體數(shù)字來看， 06 年唐山 GDP 總量達(dá)到 2362 億元，比第二名高出 298 億元，已經(jīng)連續(xù)三年居全省第一位。待成品碼頭、料場區(qū)以及鐵路站場完成后，鋼鐵廠將形成總共 平方公里的陸地面積。 曹妃甸港位于塘沽新港及秦皇島港 之間，地處河北省唐山市灤南縣南堡地區(qū)的曹妃甸灘，西北方向距北京約２２５公 ，甸頭向前延伸 500 米 ,水深即達(dá) 25 米 ,甸前深槽水深 36米 ,是渤海最深點(diǎn)，天然海溝直通渤海海峽。 1994 年， 唐山 市國民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)翻番。 1976 年 10 月，經(jīng)過兩個(gè)多月時(shí)間反復(fù)緊張的論證，重建 唐山 的規(guī)劃終于完成。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，精神文明建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，先后榮獲全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市 、全國雙擁模范城、全國衛(wèi)生城、全國園林綠化先進(jìn)城市等國家榮譽(yù)稱號(hào)。 2020 年國民生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ；全部財(cái)政收入 億元。唐山交通四通八達(dá)。礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。商代屬孤竹國，戰(zhàn)國為燕地，漢代屬幽州，清代分屬直隸省永平府和遵化直隸州。 目 錄 第一章 整體概況 1 唐山整體 1 從廢墟上崛起的唐山 2 曹妃甸部分 4 第二章、 板塊 描述 6 唐山城區(qū) 6 唐海、曹妃甸 6 第三章、城市 /區(qū)域印象 9 第四章、房地產(chǎn)市場 12 住宅部分 主要樓盤一覽 12 地產(chǎn)市場分析 17 商業(yè)部分 唐山總體商業(yè)市場分析 19 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分析 21 商業(yè)問卷分析 27 第五章、土地市場 46 第六章 、考察項(xiàng)目 分析 47 項(xiàng)目背景 47 項(xiàng)目 規(guī)劃 47 第七 章 、整體 預(yù)測 49 城市的走向與發(fā)展 49 房 地產(chǎn)的走向與發(fā)展 50 我司在唐山的發(fā)展和應(yīng)注意的 50 1 第一章、 整體 概況 ◆唐山 整體 唐山，是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。這里在唐朝時(shí)原為一片村落，從明朝起有一定程度的開發(fā)，主要為農(nóng)業(yè)、采石業(yè)和制陶業(yè)。目前已發(fā)現(xiàn)并探明儲(chǔ)量的礦藏有 47 種。與北京聯(lián)合建設(shè)的京唐港，已與國內(nèi)外 120 多個(gè)港口實(shí)現(xiàn)通航，躋身全國港口 20 強(qiáng)；曹妃甸深水碼頭已全面開工建設(shè)。 農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng) 濟(jì) 全面發(fā)展，果菜、乳業(yè)、瘦肉型豬、板栗、花生、水產(chǎn)品六大龍 頭 型經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營率 % 。人民生活總體達(dá)到小康水平。這就是：立足 唐山 ，就地建設(shè)。 1995 年， 唐山 市在全省率先實(shí)現(xiàn)了普及九年義務(wù)教育；獲得全國衛(wèi)生城榮譽(yù)稱號(hào)。 首鋼項(xiàng)目 ： 首鋼京唐鋼鐵廠項(xiàng)目是列入“十一五”規(guī)劃綱要的特大工程。 5 南堡油田 ： 07 年 5 月 4 日，中國石油天然氣集團(tuán)公司宣布在 河北唐山的曹妃甸港區(qū)發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)量達(dá) 10 億噸的南堡油田 。 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，由上年的第二名上升為全省第一名；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，比第二名高 342 億元，仍位居全省第一；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，比第一名低 45 億元，位居全省第二。 （ 2）華潤電廠預(yù)計(jì) 2020 年發(fā)電能力 460 萬千瓦，由于需要大量的冷卻水的工藝要求，廠址選擇在臨近挖入式港池東側(cè)，用地規(guī)模 1 平方公里，可滿足發(fā)電能力達(dá) 860 萬千瓦的發(fā)電能力用地。建筑南北位置平正，間距寬大。新華道由唐山火車站輻射出去，將唐山市區(qū)鮮明地劃分為路南區(qū)和路北區(qū)兩大主城區(qū)。 全縣總?cè)丝?13萬左右， 縣城人口 2萬余人 ,距北京 220公里，天津 120公里，唐山 55公里，京唐港 30公里，秦皇島 150公里，天津港 120公里。 13 樓盤簡況 案名 景泰 翰林 地址 路北區(qū)衛(wèi)國路和長寧道西北角 銷售 價(jià)格 小高層 預(yù)計(jì) 均價(jià) :4600 元 /平方米 基 本 信 息 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :556000 平方米 開工時(shí)間 :202031 開發(fā)商 : 唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目 介紹 景泰 ?翰林位于唐山市路北區(qū)，南靠相對(duì)繁華的長寧道，與鬧市區(qū)相連，東部及東北與傅家屯毗鄰，西臨學(xué)院路，北臨龍富南道。多年以來，在唐山的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一直很少外來者身影。但到了 2020 年年底，均價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破 3000 元，出現(xiàn)了 4000 元以上 的價(jià)格。價(jià)格區(qū)間在 4600 元到 6000 元之間。 19 （商業(yè)部分） ◆唐山總體商業(yè)市場分析 通過對(duì)經(jīng)營戶和投資戶的深度訪問，大家一致認(rèn)為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建國路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因?yàn)榻▏肥腔谏鲜兰o(jì)七八十年代的生產(chǎn)力水平建設(shè)起來的，現(xiàn)在來看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營理念陳舊、層次較低，只能說是一個(gè)小商品集散地。 ◆ 現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分析 新天地 項(xiàng)目概況 該 項(xiàng)目位于路南區(qū)衛(wèi)國路，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為 12 萬平米，目前除兩個(gè)主力店沒有開工建設(shè)，其他部分均 已經(jīng)建設(shè)完畢。 同時(shí)新天地也存在一定的問題，主要表現(xiàn)在： a. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身存在 缺陷， 空間過大， 對(duì)于部分行業(yè)而言利用比較困難； b. 內(nèi)部交通人流的溝通存在問題，部分位置商業(yè)價(jià)值受到影響； 遠(yuǎn)洋城 項(xiàng)目概況 遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目選址于唐山市中心區(qū)西北部，位于建設(shè)北路 130 號(hào) ,豐源道以南，建設(shè)北路以西，長寧道以北，東方花苑以東。 項(xiàng)目功能布局 本項(xiàng)目總體分 3 層，其中 1 層為精品店， 2 層為中低擋流行百貨， 3 層為餐飲休閑娛樂區(qū)域，另有購物中心。 建筑特色 本項(xiàng)目總體建筑為 3 層， 12 層為商業(yè)用房， 3 層為辦公用房， 12 層商業(yè)用房基本上采用縱向分割的模式。 27 ◆ 商業(yè)問卷分析 技術(shù)報(bào)告 以下為 第三方 提供的 2020 年 調(diào)研 數(shù)據(jù)， 提 供參考 ： 1． 主要采用實(shí)地考察和與相關(guān)項(xiàng)目人員當(dāng)面訪談 辦法進(jìn)行調(diào)研 ； 2． 對(duì) 33 位唐山市商業(yè)地產(chǎn)投資客進(jìn)行了定性深度訪談?wù){(diào)查； 3． 對(duì) 150 位唐山市各類商業(yè)經(jīng)營戶進(jìn)行了問卷調(diào)查； 4． 對(duì) 260 名唐山市長住居民進(jìn)行了商業(yè)消費(fèi)需求的定量問卷調(diào)查； 5． 在不同的區(qū)域如小山、新街、百貨大樓、華聯(lián)、遠(yuǎn)洋城、新天地商業(yè)項(xiàng)目周邊及高檔小區(qū)附近，對(duì)底商、店鋪、門面房等商業(yè)類型的經(jīng)營者進(jìn)行了深入的訪談，共深訪 50 份，普通街訪 100 份，不合格問卷 5 份； 商業(yè)經(jīng)營戶背景分析 各經(jīng)營商戶群體劃分 以家庭年收入為標(biāo)準(zhǔn)將經(jīng)營者分為低端經(jīng)營者、中端經(jīng)營者和高端經(jīng)營者三類，其中：低端經(jīng)營商戶為家庭年收入在 5 萬元以下的經(jīng)營者；中端經(jīng)營群體為家庭年收入在 5～ 20 萬元之間的經(jīng)營者；高端經(jīng)營者為家庭年收入 20 萬以上的經(jīng)營者。 31 經(jīng)營商戶的生意狀況 從目前的經(jīng)營狀況來看， IT電腦、小商品、美容美發(fā)店、花店等行業(yè)在經(jīng)營上還是比較成功的，例如： 57％以上的小商品經(jīng)營戶反映比較好， 50％的花店經(jīng)營戶反映比較好；只有電器行業(yè)的經(jīng)營戶反映現(xiàn)在生意不好做，占 3成以上。 36 附表：投資商戶選擇最有吸引力的項(xiàng)目原因 投資商戶選擇最沒有吸引力項(xiàng)目的原因 投資戶認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目不成功的主要原因是地段位置不好；其次是和周邊的小區(qū)數(shù)量、消費(fèi)群體有關(guān)；再次是前后期廣告宣傳的力度。 購買服裝鞋帽的主要場所分析 消費(fèi)者在選擇購買服裝鞋帽的場所中，商場和精品店所占份額最重，分別達(dá)到了 ％和 ％，這與唐山商業(yè)中心百貨大樓 以及周圍大型商場的壟斷地位有一定關(guān)系。 2020 年，在市區(qū)內(nèi)拿一塊地大概要 80 萬元 /畝，到了 2020 年 ,猛漲到 180 萬元 /畝。 376*281＝ 個(gè)億，按 2 的容積率計(jì)算， 281*667*2＝ 374854 平方米，土地成本 元 /建筑平米，在加上建安費(fèi)（ 1300～ 1500 元）在加上其他費(fèi)用（暫 估 1200 元），開發(fā)商的成本就 不低于 5500 元 了 。 48 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過項(xiàng)目的 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，實(shí)施行業(yè)整合，盤活 區(qū)域內(nèi)的 國有資產(chǎn)，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)快速全面發(fā)展 。 物流區(qū)：倉儲(chǔ)的建設(shè)與管理，規(guī)范、安全、效率的保證。 49 第七 章、市場預(yù)測 ◆ 城市的走向與發(fā)展 唐山市 近幾年 不同區(qū)域的規(guī)劃要點(diǎn)如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展 ，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強(qiáng)綠化，改善環(huán)境，理順路網(wǎng)； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設(shè)區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施局部補(bǔ)充、完善； d. 城市的西北部：為機(jī)場新區(qū)，將是未來唐山市集商貿(mào)、金融、信息、文化和行政等重要設(shè)施在內(nèi)的現(xiàn)代化城市新中心；由建設(shè)路、新華道、長寧道及友誼路形成的內(nèi)環(huán)路，是全市公共設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域； e. 城市北部：為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，建成無污染或少污染的新興工業(yè)區(qū)； 從唐山市總體規(guī)劃來看，未來唐山市的總體發(fā)展將 可能 呈現(xiàn)如下特征： a. 城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)是西北地區(qū)的機(jī)場新區(qū)的新建，城區(qū)的其他地區(qū)主要 是的改造和調(diào)整， 主要是為了城市設(shè)施和面貌 的改變； b. 短期內(nèi)城市中心仍舊為新華道、建設(shè)路交匯區(qū)域，但中長期城市中心向西北偏移，在現(xiàn)狀空曠的西北地區(qū)（即機(jī)場新區(qū)）將成為新的城市中心；現(xiàn)在的城市中心將轉(zhuǎn)變成為南部區(qū)域中心； c. 未來唐山隨著市政的搬遷，城市中心 可能會(huì)移至 長寧道，遠(yuǎn)洋城附近；而且豐潤區(qū)由于與該區(qū)域緊臨，豐潤區(qū) 的相鄰地塊不排除有行政區(qū)劃的調(diào)整， 被 納入 城市 新區(qū)。相信隨著唐山房地產(chǎn)市場的成熟，今后唐山也會(huì)逐漸走向規(guī)范。因此從政策走向上看唐山未來幾年的城市形象、建筑形式、范圍規(guī)劃都是一個(gè)向上的空間， 房地產(chǎn)市場的逐步走高是完全可以預(yù)期的 。所以 我司也應(yīng)當(dāng)充分考慮到這 點(diǎn) ，避免抱有房屋價(jià)格飛漲的 期望 ， 前期預(yù)算 時(shí)嚴(yán)控土地等各項(xiàng)建設(shè)成本，把好的產(chǎn)品和經(jīng)營理念引入唐山， 賺取合理的 利潤 ，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益共贏的局面 。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。如上述措施嚴(yán)格實(shí)施，城區(qū)土地供應(yīng)更趨于緊，先期介入獲 51 得土地資源則更顯必要。 隨著唐山經(jīng)濟(jì)的不段發(fā)展，特別是未來曹妃甸工業(yè)區(qū)域的發(fā)展，不論是石油、 鋼鐵、煤炭等都是經(jīng)濟(jì)效益非常之高的工業(yè)項(xiàng)目，其以后的發(fā)展輻射相信對(duì)唐山有這非常重要的作用。 50 ◆ 房地產(chǎn)的走向與發(fā)展 城市，商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較滯后。 項(xiàng)目的社會(huì)與公司效益 （ 1） 可有效的提升小山原有商業(yè)業(yè)態(tài)的 重要地位，成為 唐山 最具 影響力的專業(yè) 交易平臺(tái)。 五金機(jī)電區(qū)：對(duì)原有散戶進(jìn)行集中式管理，再大行業(yè)中再細(xì)分化到細(xì)致專業(yè)領(lǐng)域； 整和復(fù)興路南舊機(jī)電 2 手市場； 同時(shí)引進(jìn)知名品牌。 項(xiàng)目