【正文】 Tamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 以目前唐山的市場，我司可以在除開平區(qū) 以外的 的 區(qū)域 獲得土地，以先求的在該區(qū)域的扎根立足。商業(yè)的規(guī)劃還沒有做得特別好。以次 為主的 物流 貿(mào)易中心。隨著城市的發(fā)展，市區(qū)空間逐漸外擴(kuò)，原來城鄉(xiāng)結(jié) 合部和郊區(qū)村莊 里的平房逐漸被包圍，政府就會(huì)引進(jìn)一些開發(fā)商，參與城市改造，將平房改成樓房，集約出來的相應(yīng)土地。 38 服裝 /衣著類光顧場所分布 消費(fèi)者經(jīng)常光顧服裝精品 / 專賣 店，達(dá)到 ％，鞋帽專賣店、小飾品專賣店也是消費(fèi)者經(jīng)常光 顧的場所，這會(huì)對本項(xiàng)目后期的招商起到指導(dǎo)性作用 。 籍貫特征 從籍貫劃分上來看，低端收入群體主要集中在唐山本地人及唐山下屬區(qū)縣人，二者所占比例分別為 ％和 ％；中端收入群體中唐山本地人 29 占 7 成以上；高端收入群體以唐山本地人和外地人為主，兩者分別占到 75％和 25％。 戶型 新街目前主要有 2 種主力戶型， 1 層主力戶型為 5060 平米，單價(jià) 12020 元 /平米，總價(jià) 6072 萬之間，總計(jì) 100 套，沒有直接對外認(rèn)購； 2 層主力戶型 2835 平米，單價(jià) 5500元 /平米，總價(jià) ，總計(jì) 200套。 建筑特色 新天地的建筑特點(diǎn)可以用一個(gè)字概括“洋” ，新天地項(xiàng)目 是目前唐山商業(yè)項(xiàng)目中美觀感最強(qiáng)的一個(gè) ，從整體感覺來看，更像是 購物小鎮(zhèn) 。提高容積率 、 修改規(guī)劃是開發(fā)商的兩大操作習(xí)慣。 本土企業(yè)的眾多對于一般的外來企業(yè)來說即是機(jī)會(huì)又是威脅，機(jī)會(huì)是國內(nèi)的知名企業(yè)目前沒有進(jìn)駐，相對于一般外來企業(yè)來說是一個(gè)和本土企業(yè)競爭的機(jī)會(huì)，然而同時(shí)也可以推斷出知名大公司目前還未 十分 看 好唐山市場或者是外地企業(yè)在唐山各方面操作上會(huì)有一定的阻力或者困難。 ⑷ 、 曹妃甸工業(yè)區(qū)如今正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，其中最為人矚目的主要是兩個(gè)項(xiàng)目：首鋼基地以及 新發(fā)現(xiàn)的冀東南堡 大油田。 ⑶、唐山生活 消費(fèi) 水平相對較高，高檔汽車眾多，吃、穿、行消費(fèi)水平不低。 ◆ 曹妃甸 地區(qū) 曹妃甸工業(yè)區(qū)已經(jīng)針對油田做出調(diào)整，將石化、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃位置與原加工工業(yè)區(qū)互換，由開發(fā)區(qū)東側(cè)更靠海的位置轉(zhuǎn)移到與油田以及陸地毗鄰的西側(cè)。這是我國的第一個(gè)臨海鋼鐵企業(yè)，新名字是“首鋼京唐鋼鐵聯(lián)合有限公司”，由首鋼和唐鋼共同建設(shè)，投資比例為首鋼 51％、 唐鋼 49％，項(xiàng)目總投資 億元。 1986 年， 唐山 市共竣工各類房屋 2090 萬平方米，其中住宅 1218 萬平方 米。對外開放初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域格局。 2 城市環(huán)境 ?？偯娣e 13472 平方公里，人口 萬。 自然資源 唐山氣候溫和，地貌多樣，土質(zhì)肥沃，是多種農(nóng)副產(chǎn)品的富集產(chǎn)區(qū)，被稱為 “ 京東寶地 ” 。由于 1976 年大地震的原因，改革開放 初期，唐山處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時(shí)期。災(zāi)情之重，損失之巨，舉世罕見，直接經(jīng)濟(jì)損失在 100 億元以上。 2020 年， 唐山 市國民生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，人均 ，全部財(cái)政收入 ，均居河北省首位。各主要指標(biāo)均位居前兩名，其中 GDP、第一產(chǎn)業(yè)增加值、第二產(chǎn)業(yè)增加值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、工業(yè)利稅、工業(yè)利潤、實(shí)際利用外資、全部財(cái)政收入和一般預(yù)算收入、城市居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入等 11 項(xiàng)指標(biāo)位居全省第一名；第三產(chǎn)業(yè)增加值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售額、進(jìn)出口總額、出口額等 6 項(xiàng)指標(biāo)位居全省第二名。居住用地布置在綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，呈東、西、南、北四片居住社區(qū)分布，以適應(yīng)分期建設(shè)的需要。 區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 說明 路南區(qū) 化妝品、服飾、通訊、辦公用品、 五金 、 裝飾材料、 休閑餐飲、賓館、休閑娛樂 東方家園、 新街、小山 批發(fā)市場、鞋類批發(fā)市場、娛樂場所等 消費(fèi)集中區(qū)， 商業(yè)（零售、批發(fā)）聚集地 路北區(qū) 日雜、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 遠(yuǎn)洋城、新天地購物廣場、國美電 器、五聯(lián)百貨等 將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成新型商業(yè)區(qū) 11 ◆ 唐海、 曹妃甸 ⑴ 、 唐山與唐海、曹妃甸之間目前只有一條主要道路可以連通，因與周遍各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有連接出入口，因此談不上是一條高速通道， 而且由于曹妃甸工業(yè)區(qū)域的建設(shè)要求，數(shù)量眾多的重型車輛的的來回碾壓 ，道路平整狀況較差，維護(hù)速度明顯趕不上損壞速度。 15 樓盤簡況 案名 宏揚(yáng)香木林 地址 路北區(qū)長寧道與學(xué)院路交匯處 銷售 價(jià)格 小高層 預(yù)計(jì)價(jià)格 :4900 元 /平方米 基本 信息 占地面積 :125000 平方米 開工時(shí)間 :202061 開發(fā)商 : 河北宏揚(yáng)房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng) 目 介 紹 工程共分二期開發(fā) .現(xiàn)在為第一期 .具體施工時(shí)間待定 . 占地面積 :125000 平方米 綠化率 :40% 以 1112 層為主體的小高層電梯公寓群 . 一期由 15 棟南北通透的板式電梯樓組成 ,也是目前老機(jī)場改造開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目之一，物業(yè)公司為萬科。唐山房價(jià)目前是河北省最高，唐山是工業(yè)能源城市，南臨海，北臨山，鹽、堿、礦石的儲(chǔ)藏量在全國是數(shù)一數(shù)二的， 唐海 還有大碼頭、天然良港，而曹妃甸的開發(fā) 更是 對唐山未來的 城市地位有決定性的 影響。其它如新天地、新街、唐人街等商業(yè)項(xiàng)目從目前來看由于是 處于起步階段的 商業(yè)項(xiàng)目，還不具備成為商業(yè)中心的條件。 戶 型 除臨街商鋪以外，基本上屬于分割的小面積。 3 層辦公用房單套面積為 30 平米。 34 商業(yè)需求狀況 1. 需求模式分析 整體來看，各行業(yè)對購買比較謹(jǐn)慎，多數(shù)選擇 “ 都有可能 ” 。 附表二 201400 元皮鞋品牌 森達(dá) 37 李寧 2 百麗 12 圣羅蘭 2 金猴 10 華倫天奴 2 達(dá)膚尼 7 夢特嬌 2 康威 6 老爺車 2 蘋果 6 耐克 1 鱷魚 5 接吻貓 1 花花 公子 4 Elegance 1 美特斯邦威 4 BALLE 1 紅蜻蜓 3 袋鼠 1 萬里 3 星期六 1 46 第五章、土地 市場 唐山目前的土地市場也處于一種 “ 供少于求 ” 的狀態(tài)，開發(fā)商在正常的市場拿地很困難，原因是一：門檻 較 高，一般超過 100 畝的地塊報(bào)名保證金就需要 1 億元。 小山是唐山悠久的歷史，商業(yè)發(fā)展的紐帶，以 現(xiàn)有資源 整合為 基礎(chǔ)，對唐山類似行業(yè) 資源進(jìn)行全方位 整合，全面提升小山目前的經(jīng)營層次和行業(yè)地位，將現(xiàn)有小山打造成新世紀(jì)的 SHOPPING MALL，使項(xiàng)目成為小山以及路南區(qū)的 名片。 （ 3）通過 現(xiàn)有商業(yè)體系的完善 聯(lián)動(dòng)發(fā)展 與衍生出其他第三產(chǎn)業(yè)鏈 ， 加強(qiáng)提升路南、小山現(xiàn)有設(shè)施配套等條件，打造居民高品質(zhì)生活 的生活 。且不說未來唐?？h會(huì)不會(huì)如當(dāng)?shù)卣f的變成中國第二個(gè)超過 900 萬人口的“深圳”，但是今后的外來人口或者是對外來人口的吸引將會(huì)大大的超過目前階段。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*J gamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ◆ 我司在唐山的發(fā)展 和 應(yīng)注意的 隨著唐山經(jīng)濟(jì)及居住環(huán)境的不斷改善，必然導(dǎo)致對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市的需求增強(qiáng)。 （ 5） 在本項(xiàng)目的建設(shè)過程中 ，實(shí)施資源的統(tǒng)一規(guī)劃和重組，盤活 原 國有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資源效益的最大化。 以建設(shè) 服飾等行業(yè)批發(fā)兼零售為目標(biāo)，整合原有、周遍產(chǎn)業(yè)資源，提升該地區(qū)落寞 地位 以及整體形象 。 唐山土地供應(yīng)走兩條線，一條是 “ 招拍掛 ” ，一條叫 “ 平改樓 ” 。 35 2. 需求面積分析 從不同行業(yè)對面積的需求來看，服裝 /鞋帽 /廂包、花店有 6 成以上選擇 41～ 80 平米；手機(jī)通訊、文化用品、電器、體育用品有 5 成以上選擇 81～120 平米； IT 電腦、小商品在面積的選擇上比較均勻；攝影、禮品均選擇在 40 平米及以下。 從唐人街項(xiàng)目，有如下啟示值得借鑒： a. 唐人街推出了唐山市商業(yè)的空白產(chǎn)品 步行街，這是取得成功的重要原因； b. 部分產(chǎn)品面積和總價(jià)相對適中；尤其是第 3 排 50 多平米的戶型銷售速度比較快，全部實(shí)現(xiàn)銷售； 出現(xiàn)的問 題 唐人街雖然總體而言，存在 大量 問題，主要表現(xiàn)在： a. 部分戶型對于普通投資人而言，面積過大，總價(jià)過高； b. 本項(xiàng)目沒有嚴(yán)格規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，為經(jīng)營留下隱患； 導(dǎo)致現(xiàn)在業(yè)態(tài)雜亂。 成功啟示 a. 遠(yuǎn)洋城同樣在唐山推出了目前商業(yè)地產(chǎn)界最熱門的概念 ShoppingMall，而且在唐山把概念變成了現(xiàn)實(shí)； b. 遠(yuǎn)洋城的規(guī)模效應(yīng)吸引了眾多商戶和投資客的追捧，在一定時(shí)間內(nèi)唐山任何一個(gè)單一項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模很難超越遠(yuǎn)洋城； c. 大型主力店（ KFC/新東安影院 /國美 /聯(lián)通網(wǎng)苑 /保龍倉 /五聯(lián)）的入住和周邊群體（開發(fā)區(qū) /遵化 /遷安）的消費(fèi)能力保證了項(xiàng)目的成功，并有可能形成唐山市新的商業(yè)中心； d. 遠(yuǎn)洋城 在選址時(shí)充分考慮了唐山市未來總體的發(fā)展規(guī)劃以及本項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)強(qiáng)有力的消費(fèi)群體，從而減小了本項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； e. 遠(yuǎn)洋城在唐山首次推出“返租模式”和“帶租約銷售”在唐山具有一定的超前性，在一定程度上也得到了當(dāng)?shù)赝顿Y者的追捧； 應(yīng)該規(guī)避的問題 24 a. 遠(yuǎn)洋城雖然率先在唐山推出“返租”模式，但目前的金融體制不允許采用這種模式，有變相融資的嫌疑； b. 本項(xiàng)目規(guī)劃有“五聯(lián)百貨”但也有其他百貨等流行產(chǎn)品經(jīng)營區(qū)域，這種規(guī)劃很容易造成同業(yè)競爭； 新街 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于華巖路，呈南北走向，項(xiàng)目總體建筑面積 萬平米。 各商業(yè)業(yè)態(tài)比較典型的商業(yè)企業(yè)主要有： → Shoppingmall:遠(yuǎn)洋城； →百貨商店：典型 代表主要有，以“百貨大樓體系”占有主導(dǎo)地位，“百貨大樓”、“三利 購物中心”、“北方購物中心”、“東方購物廣場”等；還有“華聯(lián)”等； →超級市場：“華盛”、“家樂”、“陳氏”、“天客隆”等為代表； →專業(yè)市場： a. 電腦 IT 類專業(yè)賣場：以“硅谷電腦城”、“瑞德數(shù)碼城”、“中關(guān)村”、“ 電腦城”等為典型代表； 20 b. 手機(jī)專業(yè)賣場：“可兒”、“裕華道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富”等； c. 家具 /家具賣場：“鵬大”、“大陸”、“常記”等； d. 服裝及小商品批發(fā)市場：如“ 小山 ”； e. 家電賣場：如“國美”； f. 建材賣場：東方家園建材超市； g. 陶瓷賣場：北方陶瓷交易市場； h. 日化用品超市； →中式餐飲：鳳凰園、圣典茶樓等； →西式餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、豪客來、仙蹤林、藍(lán)與白等； →休閑娛樂：亨利、金永、天上人間、新動(dòng)力、朋友、太陽島等； 唐山市目前的商業(yè)類別應(yīng)該說已經(jīng)比較豐富，但不同業(yè)態(tài)的檔次和規(guī) 模效應(yīng)不夠，另外聚合的程度比較低，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合不夠，實(shí)際上 唐山未來商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在于在目前的商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行整合和提升。這些都預(yù)示著唐山的影響力 和經(jīng)濟(jì)活力會(huì)越來越高，居民可支配收入也會(huì)不斷增高， 外來人口也會(huì)不斷涌入， 對房地產(chǎn)的市場需求 將會(huì)持續(xù)攀升 。項(xiàng)目建筑形式為混凝土框架和鋼結(jié)構(gòu)，共由一幢獨(dú)棟別墅、四幢（ 8）聯(lián)排別墅、四 幢（ 9）疊拼別墅組成。 ⑵ 、 2020年底， 遷曹 鐵路 (遷安至曹妃甸 ,首鋼多年前在遷安設(shè)立了找礦場 )曹妃甸南站順利通車，可以說在火車運(yùn)輸上，該區(qū)域已經(jīng)基本無大障礙。規(guī)劃期居住用地 公頃，占城市建設(shè)總用地的 %。與上年相比，各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量在全省的位次仍居前列，在 17 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)中， GDP、第二產(chǎn)業(yè)增加值 、規(guī)模以上工業(yè)增加值、工業(yè)利稅、工業(yè)利潤、實(shí)際利用外資、全部財(cái)政收入和一般預(yù)算收入、城市居民人均可支配收入等 9 項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)兩年名列全省第一，其他 8 項(xiàng)指標(biāo)也保持在前三名之列。 ◆ 曹妃甸 部分 唐海 縣 ，土地總面積 732 平方公里，人口 萬 ，是陸島相聯(lián)的唯一樞紐和曹妃甸港區(qū)的直接腹地 。遭受地震重創(chuàng)的 唐山 鋼廠，只用 28 天就煉出了第一爐 爭氣鋼 。 1988 年全市國民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)第一個(gè)翻番； 1994 年實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)翻番； 1996 年跨入全國綜合實(shí)力 50 強(qiáng)。沿海陸域海岸線長 公里 ，灘涂和淺海開發(fā) 潛力很大。地處環(huán)渤海灣中心地帶 ，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是 連 接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。煤