【正文】 調(diào)查目的 ： 針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 20xx年成都市總?cè)?口達(dá)到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。成都市作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 20xx 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達(dá)到 38%以上。到 20xx年底， 成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè) 3600 多家，注冊資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強(qiáng)已有 11 家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。目前 ,開發(fā)區(qū)已形成了以機(jī)械及汽 (摩托 )車制造、電子通訊設(shè)備制造、新型建材、醫(yī)藥食品、精細(xì)化工等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，共有大型企業(yè) 120多家。已逐步形成以食品加工為特色 ,醫(yī)藥、輕工和電子相配套的產(chǎn)業(yè)體系。 20xx 年 ,實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 萬元 ,出口 981萬美元。開發(fā)區(qū)所處的新都縣率先在成都市各郊區(qū) (市 )縣中開通了程控電話 ,市話交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 38000 線 ,可與180 多個國家和地區(qū)以及國內(nèi) 400 多個城市直撥電話 ,并已建成移動電話基站 3 座。同時，投資 5 億元，建成成都外國語學(xué)校、南洋國際學(xué)校等公共配套設(shè)施，營造綠地 9 萬多平方米。 注：根據(jù)項目最終定位情況，本公司還將對各開發(fā)區(qū)作進(jìn)一步的調(diào)研分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 —— ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 20xx 年成都市國民生產(chǎn)總值為 1310 億元，比上年增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加 124 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 588 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 598 億元，比上年增長 %。 中國四川成都市龍泉驛區(qū)自 1987 年以來，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié) ，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國際盛會和獨(dú)樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積 558 平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在“天府之國”的腹心。 經(jīng) 過十多年的探索和積累， 龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 20xx 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值為 7： 45． 5： 47． 5,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上。人均期望壽命達(dá)到 74 歲，城鎮(zhèn)社會保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃?xì)夤こ? 二、 向南發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略概要 —— 向南發(fā)展總體格局采用組團(tuán)形式，盡量少占耕地并禁止連片發(fā)展。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ? 成都人喜歡的就是 大眾文化，熱鬧場景， 才不稀罕什么高雅清靜； ? 成都人喝酒，要的就是這二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界； ? “人活臉，樹活皮”，這就是成都人心目中做人的一個基本標(biāo)準(zhǔn)； 成都人是把面子看得很重，愛繃， 但一般來講并無害人之心； ? 出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣； ? 成都本來就是一個 農(nóng)耕文化積淀深厚的城市 ，甚至很多當(dāng)代成都人的父輩祖輩，都是從四邊鄉(xiāng)村漸次遷徙進(jìn)城的， 他們的血脈里保留著農(nóng)人的因子，對鄉(xiāng)村田園有一種天生的親近感，親和力； —— 摘自《成都人》 成都市房地產(chǎn)市場狀況 整體市場發(fā)展情況 區(qū)域定位特征明顯 —— 成都市城西為城市的上風(fēng)上水區(qū)域，作為區(qū)域性的中心城市，解放后成都工業(yè)得到大力發(fā)展，重工業(yè)污染性企業(yè)主要分布于城市的下風(fēng)下水位置即城東；改本節(jié)分析小結(jié) —— 成都人在近年來收入有較快的提高，消費(fèi)支付能力增強(qiáng)；項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、 鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)！ 城西 —— 貴人區(qū)，保護(hù)良田、限制發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相對較小 城南 —— 富人區(qū)，未來城市副中心區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ? 城東 —— 窮人區(qū)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)搬遷，新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)及旅游度假區(qū) 城北 —— 兇人區(qū)，有少量的工業(yè)，人文環(huán)境較差，房地產(chǎn)發(fā)展空間不大 革開發(fā)以后，國有工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況普遍不好，導(dǎo)致成都東部成為下崗工人的聚居區(qū)即窮人區(qū)；城西則成為貴人區(qū)，成都人認(rèn)為城西處在上風(fēng)上水位置使出貴人的地方。這對參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開發(fā)很具意義。 無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線； 供應(yīng)情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬平方米020406080單位：個供應(yīng)總量 供應(yīng)個數(shù) 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城； ? 東面 — — 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 可比性及競爭性個盤 可比性樓盤 本節(jié)分析小結(jié) —— 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送 的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶。每年的 35月份，本 區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。 ◆ 項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選， 以實(shí)現(xiàn)項目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項目過程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。所以，如果本項目再配上購房直通車， 同時完善社區(qū)各項配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀光旅游區(qū)帶動人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項目投資回報；以會議度假物業(yè)提升項目形象，打造項目品牌。 第三圈層客戶： 即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分。 。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛“繃面子”的個性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。 會議中心客戶： 經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。 客戶定位： 第一圈層客戶： 也是項目第 一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。能夠與本項目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實(shí)現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。 —— 在最終確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。 外來大象的足音： 深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢 城東、城南的崛起： 政府宏觀 調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩整體開發(fā)水平較高，價位偏高。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 20xx 年不到 1%，對比成都 20xx 年遞增 10%)， 說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。 從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。 上述組團(tuán)中，高新起步區(qū)組團(tuán)及棕樹組團(tuán)目前已基本形成。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個重要的片區(qū)。 人口就業(yè)目標(biāo)： 人口自然增長率控制在 4‰ 以內(nèi)， 20xx 年全市總?cè)丝诳刂圃?1070 萬人，非農(nóng)業(yè)從 業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。 20xx年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資 129 億元，比上年增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長成為推動全市固定資產(chǎn)增長的