【正文】 持二十四小時(shí)執(zhí)勤，以確保設(shè)施、人員、目標(biāo)的安全。 處理各種投訴與問詢，向上司報(bào)告出現(xiàn)的特別事 件。 關(guān)心員工、愛護(hù)員工、搞好團(tuán)結(jié)，會(huì)做員工的思想工作。 提出改進(jìn)服務(wù)中心的管理建議。 幫助制定管理轄區(qū)域內(nèi)的工作計(jì)劃及目標(biāo)、并組織實(shí)施。 建立服務(wù)中心，有步驟的開展各種無償和有償服務(wù)。 考核辦法 ①服務(wù)中心實(shí)施干部目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。 按階段劃分：入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn) 按層次劃分：主要管理層，一般管理層，專業(yè)技術(shù)作業(yè)層 ③鼓勵(lì)措施 技術(shù)一專多能，鼓勵(lì)外培取證、自修學(xué)業(yè)。優(yōu)化資源 打造品牌 規(guī)模經(jīng)營 裕鴻物業(yè)服務(wù)商丘師范學(xué)院的基本模式 “三?；▽＜?、專業(yè)、專門）校園服務(wù)” ―――技術(shù)專家的基礎(chǔ)性服務(wù) ―――市場化的專業(yè)社區(qū)服務(wù) ―――品牌化的專門個(gè)性服務(wù) 發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)和資源優(yōu)勢，由技術(shù)專家提供的物業(yè)專項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù) 充分利用公司及社會(huì)資源，提供社會(huì)化的專業(yè)校園服務(wù) 適應(yīng)大學(xué)發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分的 市場趨勢，提供品牌化的專門個(gè)性服務(wù) 管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備 一、管理方式 裕鴻物業(yè)在商丘師范學(xué)院的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，吸收國際最先進(jìn)的物業(yè)管理思想，結(jié)合中原大地獨(dú)特的人文特點(diǎn)，制定商丘師范學(xué)院管理體系，成立裕鴻物業(yè)管理公司商丘師范學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心。 基本理念 人員類型 師范學(xué)院是集教學(xué)樓、住宿和公寓等綜合性物業(yè)，是典型的學(xué)校物業(yè)，是商丘市高等師范學(xué)城，規(guī)劃上具有園林化的鮮明特點(diǎn)，對物業(yè)管理服務(wù)有不同于其它住宅區(qū)、工廠等物業(yè)，具有現(xiàn)代化程度較高的要求。 裕鴻物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)憑借前瞻性的遠(yuǎn)見卓識(shí)和引進(jìn)先進(jìn)服務(wù)理念的思想，特聘請深圳多家知名品牌物業(yè)管理公司的數(shù)名河南籍物業(yè)管理專家作為裕鴻物業(yè)管理公司的長期顧問及客座講師。 商丘師范學(xué)院的物業(yè)特性和管理 為了服 務(wù)好商丘師范學(xué)院，裕鴻物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場考察、調(diào)研，對其環(huán)境和物業(yè)做了直觀了解。 管理手段上達(dá)到通訊現(xiàn)代化、辦公自動(dòng)化 、作業(yè)機(jī)械化。對前期的大量投入（重點(diǎn)為二次環(huán)境改造）費(fèi)用不納入管理處費(fèi)用攤銷，減輕學(xué)院負(fù)擔(dān)。超值服務(wù) 精益求精 ①目標(biāo)如下： 各業(yè)務(wù)、專業(yè)人員的持證上崗率 100% 中高級(jí)職稱人員占管理人員比率 40%以上 大專以上學(xué)歷占管理人員比率 80%以上 各類人員培訓(xùn)合格率 100% ②專門職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)上崗。 三、人員管理 人員管理的原則 ①商丘師范學(xué)院服務(wù)中心以政府的有關(guān)法律、法規(guī)，公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、 ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證、員工手冊行為員工作為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。 二、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾內(nèi)容與具體措施 在裕鴻物業(yè)管理的商丘師范學(xué)院，各項(xiàng)管理指標(biāo)必須達(dá)到以下指標(biāo)： 各項(xiàng)管理指標(biāo)表 序號(hào) 管理指標(biāo) 承諾 計(jì)算測定依據(jù) 1 房屋及配套設(shè) 施完好率 99%以上 （完好房建筑面積＋基本完好建筑面積） /總的房屋建設(shè)面積 100% 2 房屋零修、急修 及時(shí)率 99%以上 (∑ 完成零修、急修的次數(shù) )/(∑ 報(bào)修的零修、急修次數(shù) ) 100% 3 保潔率 99%以上 (∑ 已保潔的面積 )/(∑區(qū)內(nèi)保潔總面積 ) 100% 4 維修工程質(zhì)量合格率 維修服務(wù)回訪率 100% ∑（ 報(bào)告期評定為合格品的單位工程建筑面積） /∑（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積 ） 100% (∑ 調(diào)查住戶滿意人數(shù) )/(∑ 調(diào)查住戶人數(shù) ) 100% 5 路燈完好率 100% (∑ 完好路線盞數(shù) )/(∑ 區(qū)內(nèi)實(shí)際路線盞數(shù) ) 100% 6 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99%以上 (∑ 報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)完好臺(tái)日數(shù) ) /∑（報(bào)告期計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)日數(shù) ） 100% 7 師生對物業(yè)管 理滿意率 95%以上 (∑ 調(diào)查師生滿意人數(shù) )/(∑ 調(diào)查師生人數(shù) ) 100% 8 綠化完好率 99%以上 (∑ 完好綠化覆蓋面積 )/(∑ 區(qū)內(nèi)道路總面積 ) 100% 9 道路完好率 99%以上 (∑ 完好使用道路面積 )/(∑ 區(qū)內(nèi)道路總面積 ) 100% 車場完好率 100% (∑ 完好使用車場面積 )/(∑ 區(qū)內(nèi)車場總面積 ) 100% 10 化糞池、雨水井完好率 98%以上 (∑ 完好一池二井總數(shù) )/(∑ 區(qū)內(nèi)一池二井總數(shù) ) 100% 11 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及園林小品雕塑完好率 98%以上 (∑ 完好的公共設(shè)施總數(shù) )/(∑ 區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施總數(shù) ) 100% 12 智能 化系統(tǒng) 完好率 100% (∑ 系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)間 )/(∑ 系統(tǒng)計(jì)劃運(yùn)行時(shí)間 ) 100% 13 管理人員 專業(yè)培訓(xùn) 合格率 100% (∑ 已培訓(xùn)合格人員總數(shù) )/(∑ 管理人員總數(shù) ) 100% 14 排水管、明暗溝 完好率 98%以上 (∑ 完好排水管、明暗溝總數(shù) )/(∑ 區(qū)內(nèi)排水管、明暗溝各總數(shù) ) 100% 便民服務(wù)和超值服務(wù) 一、便民服務(wù) 設(shè)立商丘師范學(xué)院 24 小時(shí)值班熱線。 校園文化 借助裕鴻物業(yè)管理公司的宣傳優(yōu)勢，協(xié)助商丘師范學(xué)院宣傳部做好商丘師范學(xué)院的宣傳工作。 出席公司例會(huì)及相關(guān)的管理會(huì)議，負(fù)責(zé)組織和主持服務(wù)中主的定期例會(huì)。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)、管理技巧的學(xué)習(xí)，掌握管轄范圍內(nèi)的操作規(guī)程、效率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。 負(fù)責(zé)校園各辦公室飲用水、報(bào)紙、信函的發(fā)送傳遞。對異常情況要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。 保證本區(qū)域內(nèi)清潔設(shè)施的運(yùn)行狀況良好。 綠化人員職責(zé) 綠化人員要盡職盡責(zé)，出色完成綠化管理工作。 正確使用剪草機(jī)及其配套設(shè)備，做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 要按照空調(diào)設(shè)備啟停流程操作，準(zhǔn)確地開啟關(guān)閉和運(yùn)行，確保服務(wù)區(qū)域空氣舒適。 ? 日常服務(wù)內(nèi)容 a. 維修保養(yǎng)服務(wù)； b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； c. 治安消防服務(wù)； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； e. 停車管理服務(wù)； f. 特約服務(wù)。 供配電設(shè)備 [工作程序 ] ? 電工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 ? 電梯保養(yǎng)領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每 年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 ? 電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。 ? 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 ? 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理 應(yīng)均勻，無遺漏。 ? 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。 [防雷接地裝置 ] ? 檢查接地電阻值是否符合要求。 ? 減速和潤滑良好 ，油位正常。 ? 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。 ? 運(yùn)行時(shí)靴 襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。 ? 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時(shí)跳線。 ? 監(jiān)視設(shè)備完好 ，運(yùn)行正常。 ? 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽俊? ? 過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。 ? 消防接合器齊全、有效，無泄漏。 ? 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。 ? 送、排風(fēng)機(jī) (風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù) )符合出廠要求。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 （ 5） 各聯(lián)系接線接點(diǎn)，可靠、無氧化現(xiàn)象。 ? 高、低壓供配電設(shè)備系統(tǒng)安全 操作規(guī)程 ? 發(fā)電機(jī)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 給排水設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 電梯設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 八 設(shè)備機(jī)房安全制度 [BA 監(jiān)控中心安全管理制度 ] ? 監(jiān)控中心由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 進(jìn)出配電房須隨手關(guān)門，通風(fēng)洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動(dòng)物竄入，發(fā)生電器事故。 九 [電梯機(jī)房安全管理制度 ] ? 電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。 ? 機(jī)房消防 設(shè)施完備，并定期檢查。 ? 立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在大堂該梯門口樹立停用牌。工程部根據(jù)故障原因，立即予以整改，并在 2 個(gè)月將《意外報(bào)告》及調(diào)查處理情況報(bào)省審計(jì)廳主管部門和公司管理部。 [樓宇巡視 ] 巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒 、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內(nèi)容：走道清潔，電梯、照明、滅火器、消火栓、弱電間、空調(diào)機(jī)房、煙感、噴淋、送風(fēng)排煙、場所、門、窗、防火門、裝修現(xiàn)場等； 按保安服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被 檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 巡回 一次沖刷 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 ? 主管抽查 由主管或會(huì)同人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于 2 次，主管應(yīng)協(xié)助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)管理處有關(guān)人員定期聯(lián)合檢查。無枯枝殘花（殘花量不得大于 15%）。 d、樹立指示牌，預(yù)防踐踏草 坪生長良好。雜草清除質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a、三級(jí)以上草坪基本沒有明顯高于 15。剪草質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a、剪割后整體效果平整，無明顯起伏和漏剪，剪口基本平齊。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于 15%； ，施加有機(jī)肥； 30 天； ； ，做到無雜草垃圾。 ? 手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭 1 米的距離應(yīng)無灰塵、污跡。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 [發(fā)生火警 ] ? 立即用對講機(jī)通知監(jiān)控中心采取必要的緊急措施或直撥火警電話 119； ? 通知火災(zāi)周圍客戶撤離危險(xiǎn)區(qū)； ? 做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。 1 保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 保安人員基本要求 ? 上崗前應(yīng)適當(dāng)修飾，保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿， 在崗時(shí)不允許手插入口袋； ? 保安人員的頭發(fā)應(yīng)勤梳理，不留長發(fā)，不留鬢腳，不留長指甲； ? 立崗時(shí)，在規(guī)定位置上立姿，左腳向左跨出 ，雙腳與肩同距，作跨立狀，上身保持立正姿勢，身體重心落于兩腳之間，挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕； ? 對講機(jī)佩帶在腰間皮帶右后側(cè)，耳機(jī)塞在右耳，話筒別在襯衫左領(lǐng)上，用較慢語速進(jìn)行對話； ? 上崗要保持制服干凈無褶皺，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩帶端正，佩帶白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，領(lǐng)帶系好后，領(lǐng)帶下口與皮帶下沿相齊； ? 不在工作場所以外的場合穿制服； ? 不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報(bào)、大聲喧嚷或做與工作無關(guān)的事； ? 值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息，不允許在執(zhí)崗時(shí)端著茶杯喝水或拿著與工作無關(guān)的物品在管 理區(qū)域內(nèi)走動(dòng)； ? 值崗態(tài)度認(rèn)真，做好相關(guān)記錄，不準(zhǔn)代他人填寫。 ? 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人，以免發(fā)生危險(xiǎn)。禁止亂堆雜物和易爆、 易燃物品。 ? 機(jī)房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在 1530℃ ，墻上掛溫度計(jì)。 ? 供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí)，停電檢修必須掛 牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。 ? 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。 ? 輸入 /輸出控制器 （ 1） 各電接點(diǎn)聯(lián)接可靠。 ? 各