【正文】 煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠。 ? 各風(fēng)機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。 [噴淋頭及管道 ] ? 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。 ? 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 [熱水爐 ] ? 加熱爐運行平常（加熱量、出水量等）主要參數(shù)符合出廠要求。 [水箱及附件 ] ? 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。 ? 原始技術(shù)資料。 [底坑 ] ? 無積水、滲漏、線路受潮。 ? 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。 ? 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。 [轎廂 ] ? 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。 ? 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 [照明設(shè)備 ] ? 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 ? 開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。 ? 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。 ? 弱電領(lǐng)班 a. 負責(zé)設(shè)備的 技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交設(shè)備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記 錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評審、評價和初選工作。 ? 電工領(lǐng)班 a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班 記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 ? 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 a. 客戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與客戶保持溝通，經(jīng)常走訪客戶聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求； b. 現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。 掌握各種管道的分布走向，判斷故障準確，處理及時，保證水流暢通。 1及時制止故意破壞綠化物的行為，予以批評教育。 做好草坪的養(yǎng)護、剪草的質(zhì)量等工作。 按規(guī)定關(guān)閉不必要的能源開關(guān)、保證所屬樓層洗手間、開水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門面、隔板門、磁磚、廁紙盒、天花出風(fēng)口不留灰塵、污漬、無異味。 熟悉崗位任務(wù)及要求、對樓面、通道、電梯、防火設(shè)施進行監(jiān)督、巡察，保證其安全。 保安人員職責(zé) 服從服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)、上崗時著制服、做到警容嚴整、態(tài)度端正、按時上班、不遲到、不早退、認真值班、不準任意調(diào)換班次，嚴格執(zhí)行交 接班制度，做好交接記錄。 檢查公共區(qū)域有無障礙物，校園內(nèi)各種設(shè)施是否正常，并將損壞情況及時報告給工作人員。對新員工進行培訓(xùn)、對在職員工進行崗位培訓(xùn)。 加強對員工的安全知識和安全意識教育，確保所有員工都能執(zhí)行有關(guān)規(guī) 定。 各項規(guī)章制度 管理處經(jīng)理職責(zé) 在物業(yè)管理公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下全面負責(zé)服務(wù) 中心的工作，制定本部門的工作計劃和目標。 從方便師生的角度出發(fā)，合理設(shè)立商業(yè)網(wǎng)點。 ③為適應(yīng)分公司發(fā)展的需要，實行人才儲備計劃每年 5%的人員淘汰制度，用于不斷調(diào)整提高員工整體專業(yè)素質(zhì)，增加員工職業(yè)危機感，強化員工服務(wù)意識。 ②方式 開展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實施，內(nèi)培外培、自 學(xué)形式相結(jié)合?？蛻魸M意就是我們工作的最高標準 裕鴻物業(yè)管理服務(wù)日照學(xué)院的總目標及理念 總目標 創(chuàng)建全國一流的、面向新世紀的“國際文明新人文大學(xué)校園”與全體師生共同營造一個“師生滿意、社會滿意、物業(yè)人滿意”的新世紀大學(xué)園。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財、物分步到位。因此，商丘師范學(xué)院的管理與服務(wù)，必須探索科技實力和品牌結(jié)合的全新服務(wù)模式。 物業(yè)特性 ： ； :； 群： 裕鴻物業(yè) 服務(wù)親切 商丘師范學(xué)院 物 業(yè) 管 理 方 案 河南裕鴻物業(yè)管理有限公司 二 ○○ 八年七月 日 河南物業(yè)管理有限公司簡介 裕鴻物業(yè)管理有限公司是在河南省鄭州市工商管理局正式注冊專業(yè)物業(yè)管理有限公司，公司現(xiàn)有管理人員 150 余人，其中管理人員 90%達到中級以上職稱或 大專以上文化程度， 員工持證上崗率達 100%。還對大部分師生進行意見咨詢，通過調(diào)查、了解、咨詢和探討，形成了裕鴻物業(yè)對管理服務(wù)商丘師范學(xué)院的基本思路。由于商丘市政府及院領(lǐng)導(dǎo)的重視和兄弟院校關(guān)注的重要 性。 針對商丘師范學(xué)院“園林化、花園式”這一特殊性，導(dǎo)入 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量標準 園林化的基礎(chǔ)在于環(huán)保意識、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位，裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導(dǎo)入 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量體系，并配合校園文化的開展，引導(dǎo)師生形成環(huán)保價值觀和綠色家園的行為規(guī)范。做您所說的 培訓(xùn)方式 ①組織保障 借助裕鴻物業(yè)管理公司培訓(xùn)中心的優(yōu)勢，在服務(wù)中心設(shè)置專職培訓(xùn)工作人員，建立教育培訓(xùn)工作體系，準確識別培訓(xùn)需求，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進則汰的工作氛圍。 ②全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上、能下，職工能 進能出，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。 建立“三?；狈?wù)體系和相應(yīng)的制度。 以現(xiàn)代人文精神結(jié)合商丘師范學(xué)院的傳統(tǒng)文化，協(xié)助師生做好商丘師范學(xué)院的校園文化建設(shè)工作。 經(jīng)常走訪客戶，征詢和收集客戶對服務(wù)的要求及建議。 認真做好檢查、督促員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。 管理員（客服人員）崗位職責(zé) 巡視檢查校園區(qū)域內(nèi)外清潔狀況、發(fā)現(xiàn)問題及時溝通解決，并負責(zé)開啟關(guān)閉有關(guān)通道門。 為推動本部門管理工作進行出謀劃策，完成上級交辦的其它工作任務(wù)。 熟悉大樓各部位的消防設(shè)備，滅火器材的使用和管理，熟知火警，火災(zāi)的處理程序，嚴禁易燃易爆和其它危險品進入辦公樓，接受公安、消防的檢查、指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)水平。如發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計綠化面積，選好合適的樹種和草皮。 認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，不斷提高管理水平。 排除空調(diào)運行中發(fā)生的故障、對突發(fā)事件要及時處理，并制定補救措施。 ? 日常聯(lián)系內(nèi)容 a. 每季度發(fā)放客戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量； b. 設(shè)置客戶聯(lián)系箱，每天定時開箱； c. 設(shè)立投訴電話接受客戶的投訴信箱； d. 及時回訪客戶征詢意見 。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供 配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d. 每周巡視電梯機房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。 ? 定期檢查 a. 由弱電維修操作工負責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年 一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 ? 保安人員 a. 負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。 ? 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。 [低壓開關(guān)柜 ] ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 控制箱手動和自動操作均能運行。 ? 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 ? 制動器完好、可靠。 [安全系統(tǒng) ] ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。 ? 接地保護符合要求。 [資料 ] ? 日常運行記錄。 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。 ? 消毒裝置齊全有效。 ? 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。 ? 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。 ? 噴淋系統(tǒng)每月做一次末端放水試驗。 ? 送、排風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。 ? 備用電源完好，切換迅速有效。 （ 6） 外表無塵。 ? 機房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在 1528℃，墻上掛溫度計。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴禁隨意更改。 ? 不準擅自改變原設(shè)備及線路。 ? 電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。 ? 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。 ? 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關(guān)閉該電梯動力并著手開門放人。 ? 6 保安服務(wù) 十一 保安服務(wù)內(nèi)容 ? 大樓外圍守護警衛(wèi)工作； ? 確保大樓外側(cè)道路交通順暢； ? 執(zhí)行大樓內(nèi)各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水、空調(diào)運行等； ? 及時處理大樓內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄； ? 檢查大樓設(shè)施是 否完好； ? 負責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； ? 保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作； ? 檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責(zé)人員登記工作； ? 按業(yè)主要求及大樓二次裝修手冊監(jiān)督大樓內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。 客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告保安服務(wù)部作出相應(yīng)處理； 巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的果殼箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈未熄滅、水管及閥 漏水，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)； 巡視結(jié)束后，交接巡視器材； [夜間巡視 ] 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)； 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理； [突發(fā)事件的處理 ] 為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。擦拭 1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。擦拭 1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。擦拭 1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 一次清潔 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 巡回 一次清洗 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。 [貴賓室、會議室、接待室等的保潔 ] 項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標準 檢查手段 實施方案 日 周 月 季 門、窗臺、窗柜、扶手 干凈、整潔 、完好、無塵灰、無破損 視檢與手檢 一次 墻面、墻角、踢角線、護墻板、窗簾、椅子、天花板 干凈、整潔、完好、無塵灰、無污漬、無蜘蛛網(wǎng) 視檢與手檢 一次 一次撣塵 地面、地毯、椅套 干凈、整潔、無塵灰、無污漬 視檢 一次 一次清洗 室內(nèi)空間 空氣流暢、清晰 嗅檢 噴香 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。 [三檢手段 ] ? 視檢：憑眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。 花卉的養(yǎng)護、管理 、填充； ； ，觀賞期不得少于 100 天； 剪、整枝及時。