【正文】 證、自修學(xué)業(yè)。 建立服務(wù)中心，有步驟的開展各種無償和有償服務(wù)。 提出改進(jìn)服務(wù)中心的管理建議。 處理各種投訴與問詢，向上司報(bào)告出現(xiàn)的特別事 件。 對重點(diǎn)部位要多次巡查、每次都要有記錄，遇到問題要果斷處理、發(fā)現(xiàn)可疑人員要嚴(yán)格查問，已發(fā)生的事故要采取措施保護(hù)好現(xiàn)場。 做好雜草的清除和控制草坪的高度等工作。 對各種水暖系統(tǒng)運(yùn)行情況認(rèn)真檢查、巡查中發(fā)現(xiàn)問題，立即搶修，清除一切隱患。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯 總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。 ? 各接線端子緊固是否良好。 ? 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否 可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)。 ? 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。 [供電系統(tǒng) ] ? 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。 ? 運(yùn)行管理制度。 ? 貯水罐及壓力表、強(qiáng)度計(jì)、安全閥等齊全完好。 [噴淋泵 ] ? 噴 淋泵 (流量、揚(yáng)程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 ? 風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。 （ 2） 各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。 ? 值班人員不得擅離崗位，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。 ? 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。 ? 當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。 [發(fā)生刑案 ] ? 立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門 110 并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員； ? 向發(fā)現(xiàn)人和周圍客戶了解情況并記錄； ? 向公安人員提供情況，協(xié)助破案； [發(fā)生盜、搶事件 ] ? 用對講機(jī)報(bào)告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； ? 對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報(bào)告公安部門 110； ? 保護(hù)現(xiàn)場。 [電梯、樓梯的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查 標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 電梯、門表面、內(nèi)壁、底面、天花板 無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮 視檢 一次 一次擦洗 電梯通風(fēng)口 干凈、無塵灰 視檢與手 檢 一次巡回 一次 樓梯臺階、扶手、欄桿 干凈、無泥土、無塵灰、無雜物 視檢與手檢 巡回 一次清洗 花卉盆景 盆體干凈光潔、盆內(nèi)無雜物煙蒂 視檢與手檢 巡回 室內(nèi)空間 空氣流通、清 晰 嗅檢 噴香 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。擦拭 1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 ? 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 b、障礙物處及樹頭邊緣用割灌機(jī)式手剪補(bǔ)剪，無明顯漏剪痕跡。 c、及時拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、雜物等。 ? 領(lǐng)班巡查 領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己轄區(qū)內(nèi)所有部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，不得少于三次。 一次抹塵 一次沖洗 大樓外側(cè)雨棚清洗 光亮、無印漬、保持明凈 一次清洗 各進(jìn)出口花崗石臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。 [衛(wèi)生間的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 門、窗、柜、墻面頂、墻面 干凈、整潔、明亮無塵灰、污跡 視檢與手檢 一次 室內(nèi)地面、空間 無腳印、無污跡、無水跡、無異味 視檢與嗅檢 巡回 一次清洗 所有隔屏板 無塵灰、無污跡、水跡 視檢與手檢 巡回 一次清洗 便池、馬桶、水斗、面盆、鏡面 保潔、干凈、無污跡、無污垢、無異味、污水管及下水道暢通 視檢與嗅檢 巡回 手紙簍 清理、刷洗干凈 視檢與嗅檢 巡回 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 4 巡崗服務(wù) 管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時全天候保安巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。有人被困時，利用電梯對講 機(jī)與梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。 （ 4） 接地保護(hù)符合規(guī)定。 ? 各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 [水處理設(shè)備 ] ? 各水過濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)。 ? 機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。 [導(dǎo)軌導(dǎo)靴 ] ? 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。 ? 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。 ? 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 ? 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。 三 消防系統(tǒng) [工作程序 ] ? 日常 巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。 物業(yè)設(shè)備管理 的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了高要求、高標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真做到器具準(zhǔn)確、工具完好、取用方便，儀表、儀器正常使用測量，定期檢查絕緣情況，做到安全第一預(yù)防為主的原則。 完成上級交辦的其它工作任務(wù)。 值班人員每時每刻都要保持高度的警 惕性，不得擅離職守做到“有警必報(bào)”。 根據(jù)天氣變化或其它因素，能及時安排人員做好相應(yīng)的工作。 檢查本部門各項(xiàng)工作的落實(shí)情況。 公司的每一級部門和每一位員工 兢兢業(yè)業(yè)地履行職責(zé)，按照工作標(biāo)準(zhǔn)完成各自工作，使得我們的莊嚴(yán)承諾有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不斷吸收和更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足大學(xué)校園管理和服務(wù)的最高要求。 商丘師范學(xué)院學(xué)院率先 進(jìn)行垃圾分類和園林化設(shè)計(jì)，管理者要有按照 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的能力。 裕鴻物業(yè)管理有限公司是一個以業(yè)為主，多種經(jīng)營的綜合性物業(yè)管理企業(yè)，公司的質(zhì)量方針是“親情、專業(yè)、高效、優(yōu)質(zhì)，持續(xù)改進(jìn)”。人員總數(shù)約有 人 “百年承諾 三專（化）服務(wù) 服務(wù)師生 ” ④ 培訓(xùn)內(nèi)容 ?按階段劃分 ――入職培訓(xùn) A、 服務(wù)中心校園概況； B、服務(wù)中心質(zhì)量體系概況，服務(wù)中心規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)； C、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及服務(wù)（業(yè)務(wù)）特性； D、安全教育、消防知識 E、員工守則、言行規(guī)范。 二、超值服務(wù) 為全體大學(xué)生無償聯(lián)系家教業(yè)務(wù)。 1努力提高本部門的管理水平，確保區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、設(shè)施運(yùn) 轉(zhuǎn)安全正常。 積極參與處理如：跑水、火警、電梯失控、斷電等緊急事件。 完成上級交辦的其它工作任務(wù)。 做好澆水、施肥的具體計(jì)劃，要及時、到位。 熟練掌握各種電氣設(shè)備性能、供電線路及實(shí)際操作維修技術(shù)，保證準(zhǔn)確及時完成任務(wù)。 2 電梯設(shè)備 [工作程序 ] ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容 要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報(bào)告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上 ,并及時處理。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備 、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 [高壓開關(guān)柜 ] ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 ? 手動、自動操作運(yùn)行正常。 ? 應(yīng)急備用電源能自動切換。 ? 安全運(yùn)行證、年檢證。 ? 各循環(huán)泵、輸送泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要參數(shù)符合要求。 ? 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 [消防報(bào)警 ] ? 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動。 （ 3） 輸入 /輸出信號正確。 ? 各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識應(yīng)明確。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。 [發(fā)現(xiàn)有人觸電 ] 切斷電源，使觸電者脫離電源； ? 報(bào)告監(jiān)控中心，同時施行人工急救； ? 引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場； ? 無救護(hù)車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 垃圾清運(yùn) 針對醫(yī)用垃圾是一種特殊垃圾，要及時清運(yùn)，要特殊處理，避免二次污染。 c、四周不規(guī)則草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡。 b、結(jié)合除草進(jìn)行松土、施肥，施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害，保證草皮全年常綠。 [三查制度 ] ? 員工自查 每個員工根據(jù)操作規(guī)范和手段，對自己所負(fù)責(zé)的崗位或區(qū)域的項(xiàng)目不斷地進(jìn)行自查，及時地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。 巡回 一次 沖洗 清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 3 門崗服務(wù) ? 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行 24 小時立崗保安服務(wù)； ? 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； ? 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。 十 電梯困人事故的應(yīng)急處理 [程序 ] ? 安?？刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。 ? 機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積 塵、積水、油漬。 ? 常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。 （ 3） 備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。 [消防送風(fēng)排煙設(shè)備 ] ? 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效。 ? 啟動報(bào)警按鈕完好、性能可靠。 ? 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。 [機(jī)房設(shè)施 ] ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 ? 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 電梯設(shè)備 [曳引機(jī) ] ? 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。 ? 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 四 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 供配電設(shè)備 [電力變壓器 ] ? 檢查電力變壓器是否符合要求。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度） 匯總表》，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 二 設(shè)備管理 1 設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。 掌握型號、性能、電氣、配電設(shè)備、了 解各項(xiàng)線路的走向、相間測試。 嚴(yán)格落實(shí)“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經(jīng)理抽查。 保安人員要有高度的工作責(zé)任心和熟練的業(yè)務(wù)水平、一切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準(zhǔn)則。 負(fù)責(zé)搶修項(xiàng)目、維修的落實(shí)情況、將合理的工作程序及建議提供給部門經(jīng)理。 搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調(diào)工作，不斷提高整個部門服務(wù)質(zhì)量。 管理指標(biāo)承諾及措施 一、管理指標(biāo)承諾 商丘師范學(xué)院的物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對社會、對全院師生、對物業(yè)管理公司同仁、對主管部門的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時也是公司內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。