【正文】 證、自修學業(yè)。 建立服務中心，有步驟的開展各種無償和有償服務。 提出改進服務中心的管理建議。 處理各種投訴與問詢，向上司報告出現(xiàn)的特別事 件。 對重點部位要多次巡查、每次都要有記錄，遇到問題要果斷處理、發(fā)現(xiàn)可疑人員要嚴格查問，已發(fā)生的事故要采取措施保護好現(xiàn)場。 做好雜草的清除和控制草坪的高度等工作。 對各種水暖系統(tǒng)運行情況認真檢查、巡查中發(fā)現(xiàn)問題，立即搶修，清除一切隱患。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯 總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作； b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。 ? 各接線端子緊固是否良好。 ? 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否 可靠，照明燈頭有無觸電危險。 ? 照明完好，通風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。 [供電系統(tǒng) ] ? 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。 ? 運行管理制度。 ? 貯水罐及壓力表、強度計、安全閥等齊全完好。 [噴淋泵 ] ? 噴 淋泵 (流量、揚程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 ? 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。 （ 2） 各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。 ? 值班人員不得擅離崗位，進出人員應隨手關(guān)門。 ? 無關(guān)人員嚴禁進入電梯機房。 ? 當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。 [發(fā)生刑案 ] ? 立即向管理處報告或報公安部門 110 并保護現(xiàn)場，并救護傷員； ? 向發(fā)現(xiàn)人和周圍客戶了解情況并記錄； ? 向公安人員提供情況，協(xié)助破案； [發(fā)生盜、搶事件 ] ? 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人； ? 對犯罪嫌疑人應認清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門 110； ? 保護現(xiàn)場。 [電梯、樓梯的保潔 ] 項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查 標準 檢查手段 實施方案 日 周 月 季 電梯、門表面、內(nèi)壁、底面、天花板 無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮 視檢 一次 一次擦洗 電梯通風口 干凈、無塵灰 視檢與手 檢 一次巡回 一次 樓梯臺階、扶手、欄桿 干凈、無泥土、無塵灰、無雜物 視檢與手檢 巡回 一次清洗 花卉盆景 盆體干凈光潔、盆內(nèi)無雜物煙蒂 視檢與手檢 巡回 室內(nèi)空間 空氣流通、清 晰 嗅檢 噴香 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。擦拭 1米的距離，應無灰塵、污跡。 ? 嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。 b、障礙物處及樹頭邊緣用割灌機式手剪補剪，無明顯漏剪痕跡。 c、及時拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、雜物等。 ? 領(lǐng)班巡查 領(lǐng)班應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己轄區(qū)內(nèi)所有部位、項目進行巡回檢查，不得少于三次。 一次抹塵 一次沖洗 大樓外側(cè)雨棚清洗 光亮、無印漬、保持明凈 一次清洗 各進出口花崗石臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。 [衛(wèi)生間的保潔 ] 項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標準 檢查手段 實施方案 日 周 月 季 門、窗、柜、墻面頂、墻面 干凈、整潔、明亮無塵灰、污跡 視檢與手檢 一次 室內(nèi)地面、空間 無腳印、無污跡、無水跡、無異味 視檢與嗅檢 巡回 一次清洗 所有隔屏板 無塵灰、無污跡、水跡 視檢與手檢 巡回 一次清洗 便池、馬桶、水斗、面盆、鏡面 保潔、干凈、無污跡、無污垢、無異味、污水管及下水道暢通 視檢與嗅檢 巡回 手紙簍 清理、刷洗干凈 視檢與嗅檢 巡回 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。 4 巡崗服務 管理區(qū)內(nèi)實行全年 365 天 24 小時全天候保安巡視服務，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。有人被困時，利用電梯對講 機與梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。 （ 4） 接地保護符合規(guī)定。 ? 各送風口完好、無堵塞、結(jié)灰。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 [水處理設備 ] ? 各水過濾器運行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標準。 ? 機房空調(diào)完好，運行正常。 [導軌導靴 ] ? 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。 ? 冷卻風機正常、有效。 ? 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 ? 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。 三 消防系統(tǒng) [工作程序 ] ? 日常 巡視 a. 設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。 物業(yè)設備管理 的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了高要求、高標準。認真做到器具準確、工具完好、取用方便，儀表、儀器正常使用測量，定期檢查絕緣情況，做到安全第一預防為主的原則。 完成上級交辦的其它工作任務。 值班人員每時每刻都要保持高度的警 惕性，不得擅離職守做到“有警必報”。 根據(jù)天氣變化或其它因素，能及時安排人員做好相應的工作。 檢查本部門各項工作的落實情況。 公司的每一級部門和每一位員工 兢兢業(yè)業(yè)地履行職責，按照工作標準完成各自工作，使得我們的莊嚴承諾有了堅實的基礎。不斷吸收和更新管理思想，適應現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足大學校園管理和服務的最高要求。 商丘師范學院學院率先 進行垃圾分類和園林化設計，管理者要有按照 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量標準進行管理的能力。 裕鴻物業(yè)管理有限公司是一個以業(yè)為主，多種經(jīng)營的綜合性物業(yè)管理企業(yè)，公司的質(zhì)量方針是“親情、專業(yè)、高效、優(yōu)質(zhì)，持續(xù)改進”。人員總數(shù)約有 人 “百年承諾 三專（化）服務 服務師生 ” ④ 培訓內(nèi)容 ?按階段劃分 ――入職培訓 A、 服務中心校園概況； B、服務中心質(zhì)量體系概況，服務中心規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標； C、物業(yè)管理基礎知識及服務（業(yè)務）特性； D、安全教育、消防知識 E、員工守則、言行規(guī)范。 二、超值服務 為全體大學生無償聯(lián)系家教業(yè)務。 1努力提高本部門的管理水平，確保區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、設施運 轉(zhuǎn)安全正常。 積極參與處理如：跑水、火警、電梯失控、斷電等緊急事件。 完成上級交辦的其它工作任務。 做好澆水、施肥的具體計劃，要及時、到位。 熟練掌握各種電氣設備性能、供電線路及實際操作維修技術(shù)，保證準確及時完成任務。 2 電梯設備 [工作程序 ] ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容 要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； b. 電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c. 設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上 ,并及時處理。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《設備 、設施維修記錄表》內(nèi)。 [高壓開關(guān)柜 ] ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 ? 手動、自動操作運行正常。 ? 應急備用電源能自動切換。 ? 安全運行證、年檢證。 ? 各循環(huán)泵、輸送泵運行平穩(wěn)，主要參數(shù)符合要求。 ? 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 [消防報警 ] ? 消火栓泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動。 （ 3） 輸入 /輸出信號正確。 ? 各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有效狀態(tài)，各類功能標識應明確。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。 [發(fā)現(xiàn)有人觸電 ] 切斷電源，使觸電者脫離電源； ? 報告監(jiān)控中心，同時施行人工急救； ? 引導救護車抵達現(xiàn)場； ? 無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。 嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。 垃圾清運 針對醫(yī)用垃圾是一種特殊垃圾，要及時清運，要特殊處理，避免二次污染。 c、四周不規(guī)則草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡。 b、結(jié)合除草進行松土、施肥，施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害，保證草皮全年常綠。 [三查制度 ] ? 員工自查 每個員工根據(jù)操作規(guī)范和手段，對自己所負責的崗位或區(qū)域的項目不斷地進行自查，及時地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。 巡回 一次 沖洗 清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。 嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。 3 門崗服務 ? 門崗值崗時要認真、負責，在管理區(qū)域門崗實行 24 小時立崗保安服務； ? 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗； ? 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。 十 電梯困人事故的應急處理 [程序 ] ? 安保控制中心聽到電梯警鐘鳴響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。 ? 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積 塵、積水、油漬。 ? 常備應急手電筒及充電式應急照明設施。 （ 3） 備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠。 [消防送風排煙設備 ] ? 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效。 ? 啟動報警按鈕完好、性能可靠。 ? 各管道設備等無銹蝕，無滲漏。 [機房設施 ] ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 ? 檢修及運行狀態(tài)正常。 電梯設備 [曳引機 ] ? 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。 ? 閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 四 設備檢查標準 供配電設備 [電力變壓器 ] ? 檢查電力變壓器是否符合要求。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度） 匯總表》，報設備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 二 設備管理 1 設備管理內(nèi)容 物業(yè)設備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設備進行維修保養(yǎng)，保證這些設備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。 掌握型號、性能、電氣、配電設備、了 解各項線路的走向、相間測試。 嚴格落實“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經(jīng)理抽查。 保安人員要有高度的工作責任心和熟練的業(yè)務水平、一切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準則。 負責搶修項目、維修的落實情況、將合理的工作程序及建議提供給部門經(jīng)理。 搞好業(yè)主和其他部門的協(xié)調(diào)工作，不斷提高整個部門服務質(zhì)量。 管理指標承諾及措施 一、管理指標承諾 商丘師范學院的物業(yè)管理各項指標承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對社會、對全院師生、對物業(yè)管理公司同仁、對主管部門的莊嚴責任和義務，同時也是公司內(nèi)部推行目標責任管理和量化考核的基礎和標尺。