【正文】 的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，取于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為公司發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。堅(jiān)持物定管理骨干自行培養(yǎng)為主，對(duì)外招聘為輔，按比例7:3的原則運(yùn)作提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。（4） 基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)重要環(huán)節(jié)。熟悉ISO9000質(zhì)量管理體系、并持內(nèi)審員證。財(cái)務(wù)1人大專，有會(huì)計(jì)上崗證， 3年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練使用電算化操作，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。監(jiān)督機(jī)制圖管理處運(yùn)作的同時(shí)接受員工的監(jiān)督。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。④管理處員工日常征詢租戶意見，這是最重要的溝通渠道。（2）運(yùn)作體系A(chǔ)、整體運(yùn)作流程交接驗(yàn)收日常管理組建機(jī)構(gòu)擬定方案 前期介入正式入住崗位培訓(xùn) ① 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲點(diǎn)。（3）入住一年內(nèi)，配合開發(fā)商，力爭(zhēng)出租率達(dá)到90%以上。以確保護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。專業(yè)技術(shù)管理崗每月對(duì)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況進(jìn)行審查，對(duì)技術(shù)工人打分，嚴(yán)格地進(jìn)行管理。物業(yè)管理模式(1)性質(zhì)上建立以業(yè)主(科技局)為主導(dǎo)的物業(yè)共管體制業(yè)主（科技局）領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事務(wù)部，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司工作的監(jiān)管，而不參與具體的物業(yè)管理活動(dòng)，使其從繁雜的事務(wù)管理中解脫出來(lái)，有精力更好地行使其它職能。大廈接管后，物業(yè)管理公司將迅速組織專業(yè)力量融入該項(xiàng)目之中，深入分析客戶需求，細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時(shí)間、市場(chǎng)、服務(wù)三個(gè)視角規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)大廈優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值?，F(xiàn)代——展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的科研辦公形象。是白云區(qū)政府“863計(jì)劃”的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。大廈擬定于2005年1月完工，并驗(yàn)收交接全面投入運(yùn)行使用。整體形象通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理、周邊治安環(huán)境和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范，以及物業(yè)管理公司專業(yè)形象展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保的整體形象，為發(fā)展商（科技局）和白云區(qū)樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。每年定期組織召開物業(yè)管理會(huì)議，審議物業(yè)公司的年度總結(jié)及下年度計(jì)劃、審批大中維修、改造項(xiàng)目，使物業(yè)公司的一切活動(dòng)完全符合業(yè)主（科技局）意愿，盡可能完善大廈功能。同時(shí)將每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人，專人保養(yǎng)、維護(hù)。在防范上采用人防和技防（監(jiān)控）相結(jié)合，確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)人流、物流、車流的有效監(jiān)控，“三崗（固定崗、流動(dòng)崗、）”聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)，并進(jìn)一步密切與地方派出所的聯(lián)系，積極同工作，加大治安綜合管理力度。管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備一、 管理方式（1） 組織機(jī)構(gòu)框架圖政府業(yè)務(wù)主管部門村鎮(zhèn)、工商稅務(wù)、公安“863”大廈管 理 處物業(yè)管理公司業(yè)主（科技局） 機(jī)電工程部設(shè)備運(yùn)行工程維護(hù)節(jié)能降耗消防管理物業(yè)部質(zhì)量控制安全管理治安交通環(huán)境工程便民服務(wù)綜合部行政事務(wù)人力資源財(cái)務(wù)管理后勤保障客戶服務(wù)中心客 戶 服 務(wù)信 息 服 務(wù)協(xié) 調(diào) 調(diào) 度物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng)說(shuō)明：①管理處接受發(fā)展商（科技局）和物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)。② 整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求來(lái)進(jìn)行。(4)、管理機(jī)制① 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制目標(biāo)管理責(zé)任制就是將所有服務(wù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式為重要職責(zé)交托給予管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。C、效益激勵(lì) 優(yōu)秀的管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。組織行為管理制度政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督社會(huì)各界、發(fā)展商、租用戶監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大華仁盛物業(yè)管理公司ISO9000體系監(jiān)督租、用戶監(jiān)督政府相關(guān)部門監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等二、 工作計(jì)劃 物業(yè)管理管理公司根據(jù)工作進(jìn)度安排，分別制定前期籌備、入駐接管工作計(jì)劃，并依照物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，制定大廈正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃。文秘1人大專，1年以上經(jīng)驗(yàn)，電腦熟練為務(wù)能力強(qiáng)。安全、車輛管理13人高中，2030歲，,體重5570公斤,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過(guò)硬,相貌端正,，退伍軍人優(yōu)先。公司要高度重視員工的培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密和員工培訓(xùn)、考核。年度培訓(xùn)計(jì)劃物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓(xùn)分務(wù)兩個(gè)階段，第一階段入伙前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入住后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合為務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。物業(yè)管理首先要管理好人，其次才能管理事。競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤其重要。管理制度與檔案建設(shè)一、完備的管理工具管理工具并非我們?nèi)粘ｑv所用的手工工具和器材。管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖：“863”大廈物業(yè)管理規(guī)章制度內(nèi)部管理制度公眾制度財(cái)務(wù)管理客戶管理工程管理安全管理崗位職責(zé)員工考核行政管理二、物業(yè)檔案資料的建立物業(yè)檔案資料的建成立與管理是物業(yè)管理工作重要的組成部分。日常管理文件（如管理公司通知、通報(bào)等）按照公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收，并立卷歸檔。（8） 綜合部每季度對(duì)檔案室資料管理情況進(jìn)行檢查。本控制原則不能以降底服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià)，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。四、“863”大廈有關(guān)費(fèi)用測(cè)算大廈管理費(fèi)用收入預(yù)測(cè)表項(xiàng) 目面 積（M2）收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)月收入（萬(wàn)元）年收入（萬(wàn)元）辦公樓150005元/月/平方米90商務(wù)經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)停車位?個(gè),?元/月合計(jì)90大廈管理費(fèi)用支出預(yù)測(cè)表序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)月支出（元）年支出（元）一工資福利見下頁(yè)表55939671268二辦公費(fèi)見下頁(yè)表341040920三設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)見下頁(yè)表716786004四環(huán)境管理費(fèi)見下頁(yè)表573568820五固定資產(chǎn)折舊總額89220元，分5年攤銷148717844六開辦費(fèi)攤銷總額100000元，分5年攤銷166820016七不可預(yù)見費(fèi)（2%）以上六項(xiàng)的2%150818096八管理者酬金（10%）以上七項(xiàng)的10%九法定稅費(fèi)（%）%合計(jì)76914922988說(shuō)明：每月負(fù)1914元大廈管理費(fèi)用預(yù)測(cè)支出明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)月支出（元）年支出（元）一、工資福利1主任1人，工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月人3250390009綠化員2人，工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月 　 套　臺(tái)120002000 復(fù)印機(jī)　臺(tái)380240 電流鉗式500A臺(tái)1500500 電流鉗式　套150MM臺(tái)1150150 鐵片用剪刀　把18080 六角起子4MM支51050 一字形起子支51575 一字形起子X(jué)　套13030 平咀鉗　個(gè)1300300 物料架　個(gè)1300300 工具箱包　個(gè)530150 文件柜個(gè)三、 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期的物業(yè)管理竣工驗(yàn)收“863”大廈工程竣工并開始驗(yàn)收管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與開發(fā)商組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助、了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，并作好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書面呈交管理方并報(bào)發(fā)展商。（4）給予排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)。（2）接管驗(yàn)收不僅要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。在室內(nèi)兩次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。②派長(zhǎng)駐施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的后期管理工作，完成現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。②排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能恢復(fù)，應(yīng)備臨時(shí)排污泵。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。其它設(shè)備故障處理規(guī)程（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上，因故障引起重大停水、停電、停空調(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。值班人員結(jié)合大廈自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。（5）對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)街市和操作技能。一、系統(tǒng)運(yùn)行及日常管理樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。（3）接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)①接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往大廈的4名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在“863”大廈全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告發(fā)展商記錄備案。（6）弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)，（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫感、警鈴及手動(dòng)接鈕、防火卷簾門、廣播等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對(duì)待?！〔?15006000 棉大衣　套4100400 警棍　個(gè)450200 雨鞋（包括其它部門）　雙1030300 宿舍桌椅　套2150300 柜子　個(gè)1050500 熱水器　套2350700 9環(huán)境管理工具多功能擦地機(jī)GALAXY臺(tái)11100011000 專業(yè)型吸水機(jī)NUMATIN臺(tái)160006000 吸塵機(jī)NUMATIN臺(tái)1850850 各種垃圾桶塑膠、不銹鋼個(gè)50502500 物品配置工作車Camp