房地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算(存儲版)
【正文】 2% 凈現(xiàn)值（ NPV， 10%） 投資回收期（ PBP） 第 6 頁 共 9 頁 平衡時可接受的最大利息率，也是項(xiàng)目接受貸款利率的最高臨界點(diǎn)。 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 6395 建安工程 *% 7 不可預(yù)見費(fèi) 2240+ 一至五項(xiàng)之和的 3% 二、開發(fā)費(fèi)用 8 管理費(fèi)用 2240+ 一至五 項(xiàng) 之 和 的 3% 9 銷售費(fèi)用 13128 銷售 收入 的 4% 10 財務(wù)費(fèi)用（貸款利息） ［ +（ 54153+）*］ * =1902+ 貸款額按 50%土地出讓金與開發(fā)成本（二至七項(xiàng)）之和的 65%計(jì)算，開 發(fā)貸款利率按一年期 7%計(jì)算，貸款周期為一年。 第 1 頁 共 9 頁 一、項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 可建設(shè)用地面積約 164473 平方米。 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 2646 70 元 /平方米，按總建計(jì)。本節(jié)根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量進(jìn)行分析，反應(yīng)的是項(xiàng)目本身的獲利能力，與籌資方式無關(guān)系 ，是從資金平衡出發(fā)的 。 第 8 頁 共 9 頁 七、敏感性分析 在整個項(xiàng)目的開發(fā)中，除去自然和人為因素（如地震、安全事故等）外，開發(fā)成本和物業(yè)銷售價格無疑是影響盈虧的最關(guān)鍵因素之一 。 盡管項(xiàng)目對價格下降和成本 大幅 上升存在一定風(fēng)險，但綜合當(dāng)前市場環(huán)境 、安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及 發(fā)展趨勢，同時出現(xiàn)價格下降和成本 大幅 上升的可能性并不大 ；此外，本次測算根據(jù)常用標(biāo)準(zhǔn)取中上值，測算結(jié)果具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 （ 3） 最壞的情況成本上升 10%，價格下降 10%，此時財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元， 項(xiàng)目存在一定風(fēng)險 。 五 、資金來源與運(yùn)用 資金來源與運(yùn)用表反應(yīng)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃 ，是從投資角度出發(fā)的。 住宅具有開發(fā)時間不長，回收資金快等特點(diǎn)， 根據(jù)項(xiàng)目自身情況，銷售期初步 估測 如下： 序號 物業(yè)類型 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 高層住宅 25% 35% 25% 10% 5% 2 洋房 40% 30% 20% 10% 3 商業(yè) 40% 50% 10% 4 聯(lián)排別墅 20% 40% 40% 5 地下 車位 40% 60% 銷售 收入 測算 序號 物業(yè)類型 面積（平方米） 銷售單價 (元 /m2 ) 銷售額（萬元） 1 高層住宅 180000 7000 126000 2 洋房 140000 9000 126000 3 商業(yè) 20200 10000 20200 4 聯(lián)排別墅 30000 15000 45000 5 公建配套部分 6000 0 0 6 地下 車位 1400 個 80000/個 11200 7 合計(jì) 328200 銷售收入明細(xì)表 序號 物業(yè)類型 合計(jì) （萬元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷售收入 328200 0 31500 94500 86300 70280 45620 1 高層住宅 126000 0 31500 44100 31500 12600 6300 2 洋房 126000 0 0 50400 37800 25200 12600 3 商業(yè) 20200 0 0 0 8000 10000 2020 4 聯(lián)排別墅 45000 0 0 0 9000 18000 18000 5 公建配套部分 0 0 0 0 0 0 0 6 車位 11200 0 0 0 0 4480 6720 第 4 頁 共 9 頁 三 、 地價 平衡點(diǎn) （ 利潤率為 15%的 地價 值 ） 單位：萬元 總 開發(fā) 成本費(fèi)用 98680+ （ 1） 土地成本 （ 2） 前期工程費(fèi) 3571 （ 3） 建安
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