【正文】 價(jià)。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開(kāi)價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá) 63名。 即使自己的商品價(jià)格跟上同行業(yè)的平均水平。 進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的，地段、價(jià)格、功能、用途、檔次應(yīng)相近。 分析目的：尋求一個(gè)合理的開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 顯然：收入函數(shù) F(x)=2023x 成本函數(shù) C(x)=1000000+800x+5%*2023x 令 F (x) =C (x)得： 2023x=1000000+800x+100x 則 x=(平方米 ) 所以，該公寓樓最小開(kāi)發(fā)面積為 。 作用： 敏感性分析的核心是從諸多的影響因素中找出敏感性因素，并設(shè)法采取對(duì)策和措施對(duì)它進(jìn)行控制，以減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 表 敏感度排序 變量 程度 價(jià)格 土地費(fèi)用 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 其他費(fèi)用 容積率 敏感性程度 最高 最差 較高 較差 一般 排序 1 5 2 4 3 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 （ 5）結(jié)果分析與方案確定 房地產(chǎn)售價(jià)減少約 15% （即房地產(chǎn)售價(jià)為 ） 時(shí)，投資收益率降為零；開(kāi)發(fā)費(fèi)用增加約 %（即開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 ） 時(shí)，期望利潤(rùn)降為零；容積率減少%（即容積率為 ） 時(shí)，投資收益率為零；其他費(fèi)用增加約 57%（即其他費(fèi)用為） 時(shí)，期望利潤(rùn)降為零；土地費(fèi)用增加約 120%（即土地費(fèi)用為 ） 時(shí)，投資收益率為零。全部投資均為貸款，貸款利率為每 6個(gè)月 %。 （ 2）現(xiàn)值：資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額，也即本金 P 終值：資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額，為 F （ 3）利息：占用資金所付的代價(jià)，或放棄資金使用所獲得的補(bǔ)償，為 I 利率：在單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額與借代金額之比，為 i=I/p (4) 單利：僅按本金計(jì)算利息， I=P*n*i (n為周期 ,i為利率 ) ， F=P*(1+n*i） 復(fù)利：在本息的結(jié)合上計(jì)算利息， I=P*[（ 1+i)n1] F=P*(1+i)n (5) 名義利率：即通常所說(shuō)的年利率 r 實(shí)際利率：對(duì)應(yīng)于一定計(jì)息周期的利率 i=(1+r/m)m1 關(guān)系 ：當(dāng)計(jì)息周期為年時(shí) r=i；當(dāng)計(jì)息周期小于年時(shí)， ir r不能完全反映資金的時(shí)間價(jià)值， i才能真正反映資金的時(shí)間價(jià)值 i越小，計(jì)息周期越短，則 r與 i之間的差異越大 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 、系數(shù) （ 1）現(xiàn)值（ P）、終值（ F） F=P*（ 1+i） n P=F/（ 1+i） n (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) P= P1+P2+P3+…….+Pn =A / i*[1 1/(1+i)n] (3)等額序列支付的終值系數(shù) 由上面的 P=F /（ 1+i） n和 P=A / i*[11/(1+i)n] 可以得出 F=A*[（ 1+i） n1]/ i 例 5年后從銀行提取 1萬(wàn)元購(gòu)買家具，如果銀行利率為 12%，那么現(xiàn)在他應(yīng)該存入銀行 P=F/（ 1+i） n= 所以，他現(xiàn)在需存款 5674元，即意味著在利率 12%下，5年后的 10000相當(dāng)于現(xiàn)在的 5674元。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 結(jié)束語(yǔ) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算直接表現(xiàn)了項(xiàng)目的收益情況，也是開(kāi)發(fā)商結(jié)合自身資源做出方案決策的依據(jù)，需要定性分析與定量分析的統(tǒng)一。若該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前償還了貸款本金 8萬(wàn)元。為了保證項(xiàng)目不虧損，在其他影響變量不變的情況下，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)售價(jià)不減少 %，或在其他影響因素不變的情況下，嚴(yán)格控制工程建設(shè)費(fèi)用不增加%。建設(shè)費(fèi)為 600萬(wàn)元，分 3期支付，每期 6個(gè)月，期末支付。 （ 2）選擇主要變量 現(xiàn)選擇價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用和容積率為主要變量。 ，固定費(fèi)用為常數(shù)，它通常包括置地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、勘察設(shè)計(jì)和借貸利息等費(fèi)用；變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的線性函數(shù)，除單價(jià)、管理費(fèi)、人工費(fèi)和營(yíng)銷費(fèi)外，還可包括有關(guān)稅費(fèi)等。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 例 ，預(yù)計(jì)該樓平均單價(jià)為 2023元/平方米，置地、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等固定費(fèi)用為 100萬(wàn)元，每平方米建筑面積的可變費(fèi)用（造價(jià)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等）為 800元 /平方米，銷售稅率為 5%。 求解式中的 a與 b，可得： Y=1266+ 本項(xiàng)目的樓盤得分為 ，套入上式，得出本項(xiàng)目的均價(jià)約為：2300元 /平方米。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 可比樓盤量化定價(jià) 針對(duì)許多樓盤傾向于定性描述而產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)誤差，應(yīng)該對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。 房地產(chǎn)區(qū)分需求定價(jià)的主要形式： 以消費(fèi)群體差異為基礎(chǔ) 以數(shù)量差異為基礎(chǔ) 以產(chǎn)品外觀、式樣、花色差異為基礎(chǔ) 以地域差異 以時(shí)間差異 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、項(xiàng)目定價(jià)的方法 成本導(dǎo)向定價(jià) 成本加成定價(jià) 目標(biāo)收益定價(jià) 售價(jià)加成定價(jià) 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價(jià) 理解值定價(jià) 區(qū)分需求定價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 隨行就市定價(jià) 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) 可比樓盤量化定價(jià) 二、項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡(jiǎn)單計(jì)算 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 基本思路：企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法，以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方力量等情況，制定價(jià)格，達(dá)到增加利潤(rùn)、擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)。 該活動(dòng)具體操作方式如下：開(kāi)發(fā)商拿出 3至 7層共 30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米 5900元后，顧客可以以高于此的任何價(jià)格報(bào)價(jià)。對(duì)應(yīng)多種形式 目標(biāo)利潤(rùn) =總投資額 ﹡ 目標(biāo)投資利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 ﹡ 目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn) =銷售收入 ﹡ 目標(biāo)銷售利潤(rùn)率 售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 房地產(chǎn)策劃報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 例 2： 某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為 20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售 16萬(wàn)平方米，其總開(kāi)發(fā)成本為 4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的 15%，問(wèn)該小區(qū)的售價(jià)為多少？ 解：目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 ﹡ 成本利潤(rùn)率 =4 ﹡ 15% =（億元） 每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量 =（ 4+） /160000