萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系31頁(存儲版)
【正文】 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 內(nèi)部收益率IRR %萬科城市花園項(xiàng)目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6銷售凈利率 銷售凈利率 =項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% （項(xiàng)目凈利潤 =項(xiàng)目利潤 期間費(fèi)用 所得稅） 為什么用銷售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？ ? 以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為 9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降 9%左右，將基本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； ? 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本 +期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？ “回報(bào)”是稅前利潤還是稅后利潤？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6總投資回報(bào)率 總投資回報(bào)率 =項(xiàng)目凈利潤 /項(xiàng)目總投資 100% （項(xiàng)目總投資 =總開發(fā)成本 +期間費(fèi)用） 總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。 ?對各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?10%（依據(jù)同前） 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和 /地價(jià)總額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)地價(jià)支出計(jì)劃 5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價(jià)支付現(xiàn)值 5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 萬科城市花園項(xiàng)目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6啟動資金獲利倍數(shù) 啟動資金 =3個(gè)最高的資金峰值之和 /3 ?啟動資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、關(guān)于本指標(biāo)體系 正確估計(jì)銷售價(jià)格、成本是一切測算正確的前提； 正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)、銷售計(jì)劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)； 對開發(fā)周期小于 3年（含 3年）的項(xiàng)目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過 3年的項(xiàng)目可以按年編制； 凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取 10%； 關(guān)于指標(biāo)值，我們將收集整理不同新項(xiàng)目的指標(biāo)，逐步建立當(dāng)前市場條件下
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