萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系31頁(yè)-wenkub
2023-05-11 20:40:49 本頁(yè)面
【正文】 凈現(xiàn)值 ： 指未來(lái)資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。 在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6銷售毛利率 銷售毛利率 %=項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100% （項(xiàng)目利潤(rùn) =銷售收入 開發(fā)成本 營(yíng)業(yè)稅及附加） 銷售毛利率的意義： 在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。 ?計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。 ?資金峰值是對(duì)項(xiàng)目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。 ?啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為 25%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 THANKS A LOT . 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、關(guān)于本指標(biāo)體系 正確估計(jì)銷售價(jià)格、成本是一切測(cè)算正確的前提； 正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)、銷售計(jì)劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)； 對(duì)開發(fā)周期小于 3年（含 3年）的項(xiàng)目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過(guò) 3年的項(xiàng)目可以按年編制； 凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取 10%； 關(guān)于指標(biāo)值，我們將收集整理不同新項(xiàng)目的指標(biāo)，逐步建立當(dāng)前市場(chǎng)條件下的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，然后確定同類項(xiàng)目的指標(biāo)； 集團(tuán)將內(nèi)部收益率引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策尚屬首次。 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) = 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /啟動(dòng)資金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 14,000 萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、核心指標(biāo)的基本要求（參考） 內(nèi)部收益率 ≥25% 銷售凈利率 ≥9% 指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮： （ 1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。 ?對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?10%（依據(jù)同前） 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和 /地價(jià)總額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)地價(jià)支出計(jì)劃 5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價(jià)支付現(xiàn)值 5,000 6,364 6,611 6,01
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