【正文】 售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000萬科城市花園項目測算： 資金峰值比例 = 資金峰值 /項目總投資 =15000/（ 28000+59500） =17% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6地價支付貼現(xiàn)比 本指標(biāo)反映地價支付的快慢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 THANKS A LOT . 。 ?資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。 在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。 （ 2）經(jīng)過對部分項目（成都 1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過 30%。因此我們近似定義為 3個最高峰值的平均數(shù)。項目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。 項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、關(guān)于本指標(biāo)體系 正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提； 正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)； 對開發(fā)周期小于 3年（含 3年）的項目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過 3年的項目可以按年編制； 凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取 10%； 關(guān)于指標(biāo)值，我們將收集整理不同新項目的指標(biāo)，逐步建立當(dāng)前市場條件下的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，然后確定同類項目的指標(biāo)； 集團(tuán)將內(nèi)部收益率引入房地產(chǎn)項目的投資決策尚屬首次。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，項目不可行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系 ?利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益 ?現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,35