【正文】 大，上漲的市場需求推動整個項目周邊的租賃價格都呈現(xiàn)鋼性上升的態(tài)勢； ? 綜合商業(yè)的缺乏、商戶對綜合物業(yè)需求的攀升為本項目提供了一個契機(jī)。 鄭州作為中國中部核心城市，中國重要的交通、通訊樞紐，物流、商貿(mào)等發(fā)達(dá)，為河南科技市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 三、項 目現(xiàn)狀 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢0202140006000800010000120211400016000元 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5935 6633 7495 8346 9364 10640 11822 13670 可支配收入增幅 3 . 4 6 % 1 1 . 7 6 % 1 8 . 5 0 % 1 1 . 4 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 6 0 % 1 1 . 1 1 % 1 5 . 6 3 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù) 估計所得 ） 07 年鄭州 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá) 113670 元，比 06年增長了 %，是自03 年來最高增幅。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 機(jī)會 O ? 鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好。 ? 環(huán)境價值：三大市政開放式綠地廣場。 年輕群體 510% 脫離原家庭年輕一族 鄭州年輕群體，由于結(jié)婚等原因脫離原家庭 一族。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測算土地總成本參考，以總建設(shè)成本除以可用于安置或營銷的 萬㎡測算，第 4至 5行建設(shè)成本中已包含，合計數(shù)中 不重復(fù)計算。其中：安置面積 萬㎡，其中的 8 萬㎡商業(yè)按協(xié)議由開發(fā)商以 27元/㎡返租經(jīng)營 20 年；開發(fā)商實得可營銷面積 萬㎡（住宅 萬㎡、公寓 萬㎡、寫字樓 萬㎡、商業(yè) 萬㎡）。 ? 銷售價格和銷售率的 保證是關(guān)鍵 ， 同時有效 控制項目開發(fā)成本 也 是項目盈利的保證。 項目現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 2021年及以前投入 2021年 2021年 2021年 1 現(xiàn)金流入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 618034 75511 44882 156527 341115 開發(fā)成本投資 317316 70483 37501 115145 94187 財務(wù)費(fèi)用 8174 178 3319 4831 154 銷售費(fèi)用 8660 1445 1791 3661 1764 管理費(fèi)用 5585 1941 1190 1221 1232 購固定資產(chǎn) 289 225 48 8 8 銷售稅金及土地增值稅 188789 833 705 21918 165334 所得稅 89221 407 328 9744 78743 3 凈現(xiàn)金流量 267663 64670 36140 103308 265166 4 累計凈現(xiàn)金流量 267663 64670 100810 2498 267663 5 累計凈現(xiàn)值 129081 6 折現(xiàn)率 20% 注 解 ： ? 本表與利潤表相關(guān)數(shù)據(jù)的差異在于：前文述及的土地增值稅、企業(yè) 所得稅，按銷售收入一定比例預(yù)征后待清算的 170200 萬元，全部延 后于 2021 年項目全部銷售完畢后流出，而利潤表則計入了銷售收入 實現(xiàn)的當(dāng)期。網(wǎng)絡(luò)上的廣告定位可以走得更遠(yuǎn)。在 報紙 方面，集團(tuán)擁有六報一刊一個出版社，以 黨 報為主體，子報（刊）作補(bǔ)充，突出省委機(jī)關(guān)報《 太陽 日報》的主體地位，努力提高機(jī)關(guān)報在社會上的影響力和競爭力。打 印合同及原始稿件，雙方簽字確認(rèn)。這樣的布局將重構(gòu)傳統(tǒng)報業(yè)的內(nèi)容運(yùn)用，使廣告最具競爭力的原創(chuàng)內(nèi)容得到最大化增值。 它可以對目前傳媒所有的新形態(tài)廣告和新媒體廣告提供有利的支持。設(shè)計員對原始稿件開始創(chuàng)意制作，同時劃版員也可進(jìn)行廣告劃版。集團(tuán)成立后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的第 一個重大改革舉措， 就 是 引進(jìn)國內(nèi)外最先進(jìn)的傳媒廣告管理系統(tǒng)， 同時按照現(xiàn)代企業(yè)的要求， 對本集團(tuán)的廣告經(jīng)營實行改革。這種技能叫做協(xié)作式過濾。 ? 關(guān)于累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標(biāo)的相關(guān)分析問題，前文已述及，不再 贅述。因此，如上表所示：無論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測算項目內(nèi)含報酬率意義不大。 （ 4） 項目銷售土地增值稅測算 序 號 項 目 金 額 (萬元） 計算依據(jù) 一 銷售收入 885697 二 扣除項目 其中 1 開發(fā)成本 380779 見下述說明 號 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費(fèi)用 15866 見下述說明 3 銷售稅及附加 49599 4 財務(wù)費(fèi)用 31732 見下述說明 5 扣除合計 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測算時，對預(yù)征部分 24997 萬元（鄭州現(xiàn)行預(yù)征率：商業(yè) %、住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對應(yīng)當(dāng)期，對清算部分 114193萬元則推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實際執(zhí)行時肯定會延至 2021 年 以 后，因此該項稅金基本不會造成項目的現(xiàn)金流量壓力。 （ 2） 開發(fā) 總 成本測算數(shù)據(jù) 說明 ? 土地成本 土地成本 128696 萬元，按開發(fā)商實際得到可用于營銷物業(yè)面積計算 的 地價 為 /平方米 ，加上以全部可用于安置或營銷物業(yè)面積計 算的單位建造成本 元，則可用于營銷的 萬㎡物業(yè)的平均單 位面積成本為 元。 四、價格定位 商業(yè)售價定位 （ 1） 對比項目價 格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場情況我們選取目前市場上 較成熟的幾個項目作為價格參考對象，利用市場比較法測算出合理銷售價格。 ? 商業(yè)價值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場。 ? 因需設(shè)計產(chǎn)品，為周邊購房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項目優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 （ 4） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢020040060080010001200億元0%10%20%30%40%50%60%70% 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1 5 9 . 3 6 1 8 8 . 3 3 2 2 6 . 0 5 3 7 3 . 4 0 4 8 5 . 4 0 6 1 0 . 2 0 8 4 0 . 0 0 9 7 0 . 8 6 同比增幅 2 . 4 0 % 1 8 . 1 8 % 2 0 . 0 3 % 6 5 . 1 8 % 3 0 . 0 0 % 2 5 . 7 1 % 3 7 . 6 6 % 3 8 . 8 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 11 月份累計數(shù)據(jù) ） 由上圖看出，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在 03 年出現(xiàn)大幅增長，而 04 年開始，增長又趨向緩和，這說明固定資產(chǎn)投資受政府宏觀調(diào)控政策的影響較大。 五、政策分析 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 八、其他需提示的事項 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （ 2） 成熟商業(yè)售價分析 分析： 同類成熟商業(yè)物業(yè)主要選取城市純商業(yè)部分作為參照，在均價上： 1F基 本在 – 3萬元 /㎡； 2F： – 2 萬元 /㎡； 3F： – 萬元 /㎡。 三 、項目 SWOT分析 優(yōu)勢 S ? 商圈優(yōu)勢 ： 項目位于科技市場商圈，成熟的商圈 ，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項 目的最好的先天基因。 ? 與項目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對本項目造成一定威脅。 ? 教育價值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。按照保守預(yù)計增長速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時合理價格為基數(shù)），本項目到 08 年下半年的價格將達(dá)： 1F 價格 : 萬元 /㎡ , 保守值 /㎡ 2F 價格 : 萬元 /㎡ , 保守值 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場 情況 1F 比 2F 價格低 5000 元 /㎡； 3F 價格比 1F價格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括供氣、采暖、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污排洪、電訊等。 項目銷售回款計劃 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 項目的正常銷售情況及本項目的實際情況， 計劃 2021 年底開始一期項目銷售， 2021 年完成二期項目銷售， 銷售 回款 進(jìn)度計劃如下表： 2008年 2009年 2010年 2011年 合計 銷售面積 住宅 0.75 0.75 7.44 17.3 （萬㎡） 5 商業(yè) 0.32 0.21 8.06 18.82 公寓 6.42 14.99 寫字樓 1.53 3.56 回款金額(萬元) 10840 8741 259835 606281 885697 項目銷售 利潤 項目的利潤總額、稅后凈利潤、 開發(fā) 成本利潤率等指標(biāo)見下 表 ： 項目銷售 利潤 測 算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 885697 (2) 開發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見項目詳細(xì)財務(wù)計劃 89221 (12) 凈利潤 (10)(11) 267663 (13) 投資利潤率 凈利潤 /開發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來源于項目詳細(xì)財務(wù)計劃。 （ 3） 社會效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程。 ....................................................................................... 5 本集團(tuán)廣告系統(tǒng)管理 ............................................................................................ 5 .............................................