【正文】 云集 十六個(gè) ，人文優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 辦公物 業(yè)情況 第 二 部分 項(xiàng)目分析 及評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 本項(xiàng)目位于河南科技商圈內(nèi)，河南科技商圈自 1993 年河南科技市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)起步，逐漸成行成市，隨著中關(guān)大廈、創(chuàng)新大廈， 及 04 年后建成的百腦匯、 07年開(kāi)業(yè)的賽博數(shù)碼港，科技市場(chǎng)商圈越發(fā)成熟完善。 鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)0202140006000800010000120211400016000元 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5935 6633 7495 8346 9364 10640 11822 13670 可支配收入增幅 3 . 4 6 % 1 1 . 7 6 % 1 8 . 5 0 % 1 1 . 4 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 6 0 % 1 1 . 1 1 % 1 5 . 6 3 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù) 估計(jì)所得 ） 07 年鄭州 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá) 113670 元，比 06年增長(zhǎng)了 %，是自03 年來(lái)最高增幅。 城市經(jīng)濟(jì)情況 （ 1） 城市 GDP 鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)050010001500202125003000億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%G D P 7 2 8 . 4 0 8 2 2 . 1 9 2 6 . 8 1 0 7 4 . 1 1 3 3 5 . 2 1 6 6 0 . 6 2 0 1 3 . 5 2500增長(zhǎng)率 1 3 . 6 0 % 1 0 . 7 0 % 1 0 . 9 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 5 0 % 1 5 . 8 0 % 1 6 . 0 0 % 1 6 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù)估計(jì)所得） 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值約為 2500 億元，同比增長(zhǎng) 16%，且人均生產(chǎn)總值達(dá)到 34000 元，約合 4700 美元，突破 4000 美元大關(guān)。 三、項(xiàng) 目現(xiàn)狀 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、項(xiàng)目規(guī)劃 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 鄭州作為中國(guó)中部核心城市，中國(guó)重要的交通、通訊樞紐，物流、商貿(mào)等發(fā)達(dá)，為河南科技市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 06年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人： 城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人。 ? 本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，尤其是科技 IT 類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)完善，為商業(yè)市場(chǎng)形成一個(gè)良好的租賃平臺(tái)； ? 區(qū)域商業(yè)需求彈性大，上漲的市場(chǎng)需求推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目周邊的租賃價(jià)格都呈現(xiàn)鋼性上升的態(tài)勢(shì)； ? 綜合商業(yè)的缺乏、商戶(hù)對(duì)綜合物業(yè)需求的攀升為本項(xiàng)目提供了一個(gè)契機(jī)。 ? 教育配套：周邊云集省財(cái)經(jīng)學(xué)院等十幾家高等院校工業(yè)學(xué)校；省實(shí)驗(yàn)中 學(xué)、文 化路一小等省市名校。其 具有唯一的不可替代性?xún)r(jià)值； ? 景觀優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目 地塊 靠近鄭州開(kāi)放式綠地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園、文化廣 場(chǎng)，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)環(huán)境資源。 ? 品牌 劣勢(shì)： 本項(xiàng)目作為我司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，鄭州消費(fèi)者不了解我司， 從開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌上即市場(chǎng)信任度上，需要加強(qiáng)宣傳力 度。 小 結(jié) ： 對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行了系統(tǒng)分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)大過(guò)于劣勢(shì)與威脅： ? 詳盡分析周邊市場(chǎng)的不足，進(jìn)行對(duì)周邊市場(chǎng)的彌補(bǔ)建設(shè)。 ? 地段價(jià)值：兩大城市主干道交匯處。 ? 配套價(jià)值：塑造大型綜合商業(yè)，含百貨、超市、電器、影院等。 其他客戶(hù) 外來(lái)人員 510% 企業(yè)商務(wù)外來(lái)人員 周邊各企業(yè)外來(lái)技術(shù)人員，特別與 IT 有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者 。 以上測(cè)算求得， A地塊商業(yè)部分的均價(jià)為： 2 萬(wàn)元 /㎡ 三 、項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)模式 科技專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式 集科技?xì)v史展示中心、科技成果體驗(yàn)中心、 國(guó)際孵化 園、科技創(chuàng)業(yè)基地于一體，在展示河南科技市場(chǎng)發(fā)展歷史、現(xiàn)代高新科技成果的同時(shí)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，整合各方資源，為科技類(lèi)創(chuàng)業(yè)人才提供培訓(xùn)、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)，吸引和培養(yǎng)國(guó)際化人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)出高端科技項(xiàng)目和成果，創(chuàng)辦高科技企業(yè)，使新一代科技市場(chǎng)成為中原科技產(chǎn)業(yè)研 發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、人才培訓(xùn)集散地，引領(lǐng)中原科技先鋒，成為真正的中原硅谷。 二、投資估算與資金籌措 開(kāi)發(fā) 成本測(cè)算 根據(jù) 明細(xì) 測(cè)算， 本 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 總 成本 （含地價(jià)） 詳見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總 成本 比例 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 % 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 % 3 回遷區(qū)建造成本 97438 * *土地成本小計(jì) 128696 4 前期工程費(fèi) 6087 % 5 建安工程 240102 % 6 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 % 7 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 % 8 開(kāi)發(fā)行政收費(fèi) 11858 % 9 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 % 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 11725 % *建設(shè)成本小計(jì) 286058 合 計(jì) 317316 * % (1)開(kāi)發(fā)成本圖表 注 解 ? 上述成本測(cè)算數(shù)來(lái)源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開(kāi)發(fā)成本除以開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得可用于營(yíng)銷(xiāo)的 萬(wàn)㎡面積測(cè)算，單位面積成本為 元 。 ? 開(kāi)發(fā)行政收 費(fèi) 包括 工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用等，含人防、消防、環(huán)保及各項(xiàng)接口費(fèi) 。 三、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 （ 1） 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè) 算 ? 營(yíng)銷(xiāo)面積 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) ，可用于安置或營(yíng)銷(xiāo)總建筑面積為 萬(wàn)㎡。四、財(cái)務(wù)敏感性分析 贏利能力分析 總 開(kāi)發(fā)成本 為 317316 萬(wàn)元， 包括過(guò)去將近一年的前期投入期，總 開(kāi)發(fā)期 約為 4 年， 測(cè)算的平均 投資回收期為 年， 凈 利潤(rùn)為 億 元， 開(kāi)發(fā)成本 利潤(rùn)率 為 %， 年均投資回報(bào)率 %（凈利潤(rùn)247。 ? 銷(xiāo)售收入 和開(kāi)發(fā)成本 在不利 因素 影響下，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映仍良好 ，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力 較強(qiáng) 。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新 機(jī)會(huì) 。 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營(yíng)收入 885697 10841 8741 259835 606281 銷(xiāo)售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 其他收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi)發(fā)成本 317316 4234 3838 92781 216463 運(yùn)營(yíng)成本 (出租 ) 銷(xiāo)售費(fèi)用 8660 1445 1792 3660 1764 管理費(fèi)用 5874 1969 1233 1270 1402 銷(xiāo)售稅金、土地增值稅 188789 2098 1434 55572 129684 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 177 3320 4831 154 4 利潤(rùn)總額 356884 917 2875 101719 257123 5 所得稅 89221 229 719 25430 64281 6 凈利潤(rùn) 267663 688 2158 76290 192842 7 開(kāi)發(fā)成本凈利潤(rùn)率 %(凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)總成本 ) 備注 : 其中 2021年管理費(fèi)用數(shù)包含前期已累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用。3 基于全媒體廣告管理系統(tǒng)的案例分析（房地產(chǎn)） .......................................................... 7 其中的一種形式是根據(jù)顧客最近的一次購(gòu)買(mǎi)信息，以電子郵件形式向他們推薦產(chǎn)品。我們急需一套適用于全方位立體式的媒體行業(yè)廣告經(jīng)營(yíng)的綜合管理軟件及專(zhuān)業(yè)廣告設(shè)計(jì)與版面制作的操作平臺(tái)。把 發(fā)展報(bào)紙 作為根本任務(wù)，實(shí)行以報(bào) 紙 為主，兼營(yíng)其他 衍生產(chǎn)品 。為集團(tuán)多媒體的廣告生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供一個(gè)在集團(tuán)廣告中心統(tǒng)一管理基礎(chǔ)上，各媒體既可統(tǒng)一又可相對(duì)獨(dú)立進(jìn)行日常廣告經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)活動(dòng)的支撐軟件平臺(tái)?？蛻?hù)將原稿交給接審員審查，修改通過(guò)后錄入電腦。最后進(jìn)行新聞與廣告版 面的合版，生成整個(gè)版面。 “全媒體廣告資源服務(wù)平臺(tái)”由 全媒體采編平臺(tái)、全媒體廣告經(jīng)營(yíng)平臺(tái)和全媒體應(yīng)用整合平臺(tái) 共同組成廣告資源管理的完整布局。在高效安全存儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)確的檢索，并進(jìn)行實(shí)時(shí)切割和處理，以保證編輯、刊載、播出的效果。有了這個(gè)平臺(tái)之后，我們實(shí)際上可以在集團(tuán)成立一個(gè)編輯中心，完全實(shí)現(xiàn)編采的分離，真正在信息的前端做到內(nèi)容的匯總。如果有足夠的資源我們可以實(shí)現(xiàn)全媒體廣告的一體化運(yùn)作。在這個(gè)過(guò)程中還有可能進(jìn)行版面調(diào)整，增加或減少版面、調(diào)整新聞區(qū)和廣告區(qū)的大小等。 本集團(tuán)從報(bào)紙新聞和廣告生產(chǎn)的整體流程來(lái)看， 還是比較傳統(tǒng)的模式。 目前， 本集團(tuán) 已經(jīng) 擁有國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的傳媒廣告管理系統(tǒng)， 而且我們正在籌劃成立太陽(yáng)日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)，所有的前期規(guī)劃與準(zhǔn)備已經(jīng)到位。 一、 市場(chǎng)分析 （以集團(tuán)為主） 本集團(tuán)廣告經(jīng)營(yíng)情況： 太陽(yáng)日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè) 集團(tuán)組建于 2021 年 5 月 18 日 ， 是 XX 省 第二家報(bào)業(yè) 集團(tuán)。整合營(yíng)銷(xiāo)傳播這一新的領(lǐng)域的開(kāi)拓可以看作是對(duì)傳播業(yè)變化的反應(yīng)和人們?yōu)榻缍ū葟V告更廣的領(lǐng)域而做出的努力。如果我們已經(jīng)開(kāi)始使用信息代理人或者叫知識(shí)機(jī)器人來(lái)瀏覽信息的話(huà)，廣告業(yè)將不得不重新界定自己的角色。 海量地產(chǎn)策劃文案 PPT， word 打包銷(xiāo)售，價(jià)格請(qǐng)咨詢(xún) 408372052 全媒體廣告管理策劃 —— 以房地產(chǎn)廣告為案例 目 錄 前 言 ............................................................................................................................... 1 開(kāi)發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷(xiāo)物業(yè) 萬(wàn)㎡（剔除公共配套及暫不 計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)的車(chē)庫(kù)面積），以此計(jì)算樓 面地價(jià)為 元 /㎡（見(jiàn)上 表）。項(xiàng)目本身獲利能力很強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)極小。 按項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃數(shù)據(jù)測(cè)算 分析 ，盈虧平衡點(diǎn) 如下： 在開(kāi)發(fā)成本 、 售價(jià) 、銷(xiāo)售物業(yè)類(lèi)別組合比例 等其它條件不變的情況 下 ，當(dāng) 總銷(xiāo)售量約達(dá)到 %時(shí) 可保本。 增值稅 扣除 項(xiàng)目 并非全 部按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是按稅法和實(shí)際操作中的可行 方法計(jì)算，具體計(jì)算來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，如：利息支出可按 總 開(kāi)發(fā)成本的 10%計(jì)扣， 大于 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額數(shù)倍 ；開(kāi)發(fā)成本可另加計(jì) 20%作為扣 除項(xiàng)目 ；管理和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用通常按開(kāi)發(fā)成本的 5%計(jì)算扣除等 。其中：自有資金：50000 萬(wàn)元、其他渠道融資： 70000 萬(wàn)元、銷(xiāo)售凈利潤(rùn) ： 197316 萬(wàn)元。 ? 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地平整費(fèi) 、施工臨 建 等費(fèi) 用。 ? 大型反斗城、動(dòng)漫城，適合年輕群體玩樂(lè)。 樓層 曼哈頓廣場(chǎng) 大上海 鄭州國(guó)貿(mào)中心 1F 2F 3F （ 2）項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格測(cè)算 1F： 40% + 25% + 35% = 萬(wàn)元 /㎡ 2F： 40% + 25% + 35% = 萬(wàn)元 /㎡ (3)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 評(píng)判因素 本項(xiàng)目 曼哈頓廣場(chǎng) 大上海 鄭州國(guó)貿(mào)中心 地理位置 20 20 25 23 周邊交通 20 18 25 23 區(qū)域商業(yè) 20 15 25 20 消費(fèi)潛力 20 25 25 20 整體檔次 20 20 20 20 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 20 18 15 18 相關(guān)配套 20 20 18 15 特色功能 20 20 18 18 管理模式 20 15 18 20 營(yíng)運(yùn)推廣 20 20 23 18 經(jīng)營(yíng)檔次 20 23 20 18 統(tǒng)計(jì) 220 214 232 213 系數(shù) 1 可對(duì)比性 —— 40% 25% 35% 從 0607 年商鋪銷(xiāo)售價(jià)格情況 , 2021 年商鋪 銷(xiāo)售均價(jià)的漲幅 達(dá)到 %。 次核心客戶(hù) 事業(yè)單位人員 510% 教職員工 來(lái)自財(cái)院、輕工學(xué)院、農(nóng)大、信息學(xué)院等學(xué)