萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系31頁-資料下載頁
2025-05-04 20:40本頁面
【導(dǎo)讀】定量分析；全面、多角度分析；動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。便于計(jì)算、便于理解、便于檢查。資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長?，F(xiàn)金流出的數(shù)量。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，總建35萬平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米?，F(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐?，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為。評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資。凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知。并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的。最低資金回報(bào)率。
【正文】 反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。 ?該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。 ?對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?10%（依據(jù)同前） 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和 /地價(jià)總額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)地價(jià)支出計(jì)劃 5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價(jià)支付現(xiàn)值 5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 萬科城市花園項(xiàng)目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 啟動(dòng)資金 =3個(gè)最高的資金峰值之和 /3 ?啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為 3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。 ?啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)。 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) = 項(xiàng)目凈利潤 /啟動(dòng)資金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 14,000 萬科城市花園項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、核心指標(biāo)的基本要求（參考） 內(nèi)部收益率 ≥25% 銷售凈利率 ≥9% 指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮： （ 1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。 （ 2）經(jīng)過對(duì)部分項(xiàng)目（成都 1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過 30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目內(nèi)部收益率暫定為 25%。 （ 3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、關(guān)于本指標(biāo)體系 正確估計(jì)銷售價(jià)格、成本是一切測(cè)算正確的前提； 正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)、銷售計(jì)劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)； 對(duì)開發(fā)周期小于 3年（含 3年）的項(xiàng)目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過 3年的項(xiàng)目可以按年編制； 凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取 10%； 關(guān)于指標(biāo)值，我們將收集整理不同新項(xiàng)目的指標(biāo)，逐步建立當(dāng)前市場(chǎng)條件下的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，然后確定同類項(xiàng)目的指標(biāo)； 集團(tuán)將內(nèi)部收益率引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策尚屬首次。該指標(biāo)體系還須不斷完善，希望有任何問題及時(shí)與總部溝通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 THANKS A LOT .
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