萬科房地產(chǎn)項目可行性論證經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系31頁-資料下載頁
2025-05-04 20:40本頁面
【導(dǎo)讀】定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。便于計算、便于理解、便于檢查。資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長?，F(xiàn)金流出的數(shù)量。流入量大于流出量時凈流量為正值，總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米?，F(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為。評價投資凈收益的指標(biāo)。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資。凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知。并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤?，F(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的。最低資金回報率。
【正文】 反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。 ?該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。 ?對各期地價進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?10%（依據(jù)同前） 地價支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價現(xiàn)值之和 /地價總額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計地價支出計劃 5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價支付現(xiàn)值 5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價支付貼現(xiàn)比 萬科城市花園項目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6啟動資金獲利倍數(shù) 啟動資金 =3個最高的資金峰值之和 /3 ?啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為 3個最高峰值的平均數(shù)。 ?啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態(tài)的參考指標(biāo)。 啟動資金獲利倍數(shù) = 項目凈利潤 /啟動資金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 啟動資金獲利倍數(shù) 14,000 萬科城市花園項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、核心指標(biāo)的基本要求（參考） 內(nèi)部收益率 ≥25% 銷售凈利率 ≥9% 指標(biāo)評價考慮： （ 1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合具體項目分析評估。 （ 2）經(jīng)過對部分項目（成都 1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過 30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為 25%。 （ 3）經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、關(guān)于本指標(biāo)體系 正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提； 正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)； 對開發(fā)周期小于 3年（含 3年）的項目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過 3年的項目可以按年編制； 凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標(biāo)，其貼現(xiàn)率均取 10%； 關(guān)于指標(biāo)值，我們將收集整理不同新項目的指標(biāo)，逐步建立當(dāng)前市場條件下的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，然后確定同類項目的指標(biāo)； 集團(tuán)將內(nèi)部收益率引入房地產(chǎn)項目的投資決策尚屬首次。該指標(biāo)體系還須不斷完善，希望有任何問題及時與總部溝通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 THANKS A LOT .
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