萬科房地產(chǎn)項目可行性論證經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系》31頁(文件)
【正文】 0 23,985 地價支付貼現(xiàn)比 萬科城市花園項目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6啟動資金獲利倍數(shù) 啟動資金 =3個最高的資金峰值之和 /3 ?啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。 資金峰值比例 = 資金峰值 /項目總投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計 投資計劃： 地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000萬科城市花園項目測算： 資金峰值比例 = 資金峰值 /項目總投資 =15000/（ 28000+59500） =17% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6地價支付貼現(xiàn)比 本指標(biāo)反映地價支付的快慢。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，項目不可行。 銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系： 銷售毛利率 銷售凈利率 =銷售稅、費率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)） 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為 1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 內(nèi)部收益率IRR %萬科城市花園項目： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6銷售凈利率 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100% （項目凈利潤 =項目利潤 期間費用 所得稅） 為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？ ? 以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為 9%，大約可以知道，如果售價下降 9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本； ? 銷售凈利率更易于普遍的理解，直
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