萬科房地產(chǎn)項目可行性論證經(jīng)濟測算指標(biāo)體系》31頁-全文預(yù)覽
【正文】 觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本 +期間費用”，包含不包含“所得稅”？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6總投資回報率 總投資回報率 =項目凈利潤 /項目總投資 100% （項目總投資 =總開發(fā)成本 +期間費用） 總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系 核心指標(biāo) 內(nèi)部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 項目凈利潤 /銷售收入 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 參考指標(biāo) 總投資回報率 項目凈利潤 /項目總投資 100% 銷售毛利率 項目利潤 /銷售收入 100% 獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 /現(xiàn)金流出現(xiàn)值 資金峰值比例 資金峰值 /項目總投資 地價支付貼現(xiàn)比 各期支付地價現(xiàn)值之和 /地價總額 啟動資金獲利倍數(shù) 項目凈利潤 /啟動資金 六、項目可行性論證經(jīng)濟指標(biāo)體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率： 是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系 ?利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益 ?現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益。 現(xiàn)金凈流量 ： 指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目可行性論證 經(jīng)濟測算指標(biāo)體系 （試行） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 問題： 項目利潤是怎樣計算出來的？ 房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？ 什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目凈利潤 =銷售收入 開發(fā)成本 營業(yè)稅及附加 期間費用 所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用） 土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌 投入少、回報高、見效快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性 項目決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。 今天的 1元錢 不等于 明天的 1元 利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金成本： 使用資金要支付代價
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