【正文】 房型設(shè)計(jì)： 本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復(fù)式房，得房率控制在 82％左右。 4. 發(fā)展商為著名的東方海外集團(tuán)，曾開發(fā)過多個(gè)成功樓盤，實(shí)力較為雄厚，有品牌保障。 周邊的徐家匯天主教堂和著名的光啟公園增添了區(qū)域的文化氛圍。 面積配比： 目前推出銷售的一期共三幢 405 戶，面積規(guī)劃范圍 65－ 150 平方米，具體配比如下： 房型 面積 戶數(shù) 比例 一房 60－ 70 108 % 二房 1001101 平方米 108 % 110120 平方米 54 % 三房 120130 平方米 54 % 140－ 150 平方米 54 % 150－ 160 平方米 27 % 價(jià)格分析： 本案的價(jià)格范圍為 6500－ 8000 元 /平方米，均價(jià) 7200 元 /平方米 ,由于本案目前推出的一期的一房和二房為主力房型，因此總價(jià)略低于區(qū)域的價(jià)格行情。 劣勢： 3. 的超高容積率造成小區(qū)的人口密度較高，并且 35％小區(qū)的綠化率對于居住的環(huán)境有影響。 中山公園商圈與靜安寺商圈以及地鐵二號線距本案約 1公里的路程使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物便捷。 面積分布情況： 本案的房型主要以三房為主， 規(guī)劃面積在 155 平方米左右，復(fù)式房型為 240 平方米和 270 平方米，另外規(guī)劃有豪華型的總統(tǒng)套房，面積規(guī)劃在 316 平方米左右。 2. 小區(qū)內(nèi)樓與樓的棟距較近，部分低樓層的住戶采光有影響，此外小區(qū)的綠化率較低，為 35％。 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有人工湖、兒童游樂園、主題花園及會所及屋頂網(wǎng)球場，小區(qū)的綠化率較低，只有 35％。 2. 小區(qū)的會所規(guī)劃較為高檔。由兩幢 28 層的高層建筑鑲拼而成。 2. 出門即是地鐵站，出行極為便捷。 距本案 500 米的中山公園商圈與靜安寺商圈使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，購物方便。銷售成績不甚理想。 10）世紀(jì)公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價(jià)格略有上揚(yáng)， 均價(jià) 650011000 元。 2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房價(jià)微幅下調(diào)， 均價(jià) 7930 元。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。 20xx 年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為 720 億元人民幣 ，占上海市 固定資產(chǎn)投資額的33%，同比增長 %，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比 20xx 年 凈增 373 個(gè)億（占上海 GDP的 %） 。 1．面積配比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / 45 / / 15 60 比例 / 75% / / 25% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120 以上 合計(jì) 套數(shù) 30 30 72 172 / 304 比例 % % % % / 100% 三 房 面積 130 以下 130140 140150 150160 160 以上 合計(jì) 套數(shù) / 72 241 71 44 428 比例 / % % % % 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個(gè)個(gè)案，共 792 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 54%，可見 三房為主力房型 。 ? 共統(tǒng)計(jì)了 1950 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %，可見本區(qū)的 主力房型為三房 ，但是 二房與三房的比例相差不大 。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 太陽都市花園 第一太平戴維斯 元 /平方米 海悅花園 中海物業(yè) 未定 士博匯 未定 未定 耀江花園 怡合高力 2 元 /平方米 說明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 4．去化率 案名 開盤日期 銷售率 古北中央花園 70％ 上城（三期） 80% 暢園 80％ 虹橋河濱花園 40％ 嘉里華庭 95% 虹橋萬博花園（一期） 70％ 東方倫敦 40% 說明： ? 虹橋河濱花園及東方倫敦的銷售情況落后于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)的原因在于虹橋河濱花園就整體來看，產(chǎn)品品質(zhì)略低于區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品，而東方倫敦由于屬于爛尾摟再改造工程從而造成其輿論影響不佳。主要分布在古北路沿線，“虹橋河濱花園” ,“虹橋萬博花園’和即將面市由仁恒集團(tuán)開發(fā)的“仁恒河濱花園”。 ? 從上表可以看出本區(qū)的高檔物業(yè)的 主力房型為三房 ，比例占到所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)的%，而其中 160 平方米以上 的房型以及 150－ 160 平方米 的房型所占的比例最大， 分別占 %、 ％ 。 一、徐匯區(qū) 20xx 年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域， 20xx 年 1－ 3 月徐匯區(qū)銷售的樓盤均為上一年度的后續(xù)，未發(fā)現(xiàn)有新地塊、新上市產(chǎn)品，土地資源的缺乏將會在很大程度影響區(qū)域內(nèi)高檔物業(yè)的上市供應(yīng)量。 2）價(jià)格分布結(jié)構(gòu)分析 均價(jià) 7000— 10000 元／平方米的物業(yè)供應(yīng)占高檔住宅市場主流，但其比例逐年減少。 二、未來高檔住宅市場預(yù)測 20xx 年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)；外灘一體化開發(fā)和小陸家嘴新一輪開發(fā)建設(shè)啟動(dòng)；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安臵補(bǔ)貼新規(guī)定出臺；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。本季度新推高檔住宅價(jià)格分布狀況與上季度基本相同。上海市房地產(chǎn)市場供需量的大幅增加，預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開支而遷出本來的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長填補(bǔ)了部分空缺。 具體分布為： 面積（萬平方米） 比例 % 合計(jì) 100 3000 以下 30005000 50007000 7000 以上 層數(shù)分布 從層數(shù)分布來看， 多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小 ，占 38%； 高層住宅占總量的62%，其中 15 層以上的占總量的 38%。 五、住宅銷售市場 第一季度上海住宅消 費(fèi)市場仍然保持著上升的銷售勢頭，銷售量與價(jià)格保持穩(wěn)步增長，新建商品房與存量房齊頭并進(jìn)。住宅新開工 萬平方米 ，比去年同期新開工 萬平方米，增長了 %。 一、土地市場 20xx 年 13 月，上海市出讓新增經(jīng)營性用地 44 幅 ，土地面積 萬平方米 ，可建面積 萬平方米 ，總體容積率為 。全市商品房投資 億元 ，同比增長 %，商品住宅投資 億元 ，占房地產(chǎn)投資 %。 12 月， 全市商品住宅成交均價(jià)為 5120 元 /平方米，套均總價(jià) 65 萬元 /套，占全市商品房成交額 92%。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開工面積有較大幅度增長，比去年同期提高 8 個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開工規(guī)模比去年同期減少 7 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 20xx全年上海單價(jià)在 7000 元以上的摟盤已超過全市開發(fā)總量的 35％。已登記 商品住宅預(yù)售面積達(dá)到 2,587 萬平方米 ，同去年相比增加 ％。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價(jià)位為高檔住宅市場中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競爭最為激烈的細(xì)分市場。 20xx－ 20xx 年高檔物業(yè)價(jià)格走勢圖 3）市政建設(shè)支持 上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。 1） 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應(yīng)量相對集中，從 1999 年至今各區(qū)域高檔住宅累計(jì)供應(yīng)量來看，主要集中在 浦東、徐匯和長寧三個(gè)區(qū)域，占到全市高檔住宅累計(jì)總量的 67％ 。 高檔住宅市場不僅總量放大，且其所占市場份額也保持了同步的快速增長，從 1999 年的上漲至 20xx 年底，升幅將近 倍。在這種情況下，高檔物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和房型設(shè)計(jì)就顯得極為重要，如何保證合理的采光、觀景等各個(gè)方面的因素，從而充分滿足客戶的需求，是開發(fā)商所必須重點(diǎn)關(guān)注的。 ? 幾個(gè)個(gè)案的開盤日期相差不久，從銷售情況來講總體情況良好。 ? 共統(tǒng)計(jì)了 2589 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 62%， 四房及復(fù)式占 %。 面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / / / / 155 155 比例 / / / / 100% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) 44 34 172 43 93 386 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計(jì) 套數(shù) 34 102 111 80 245 572 比例 6% % % 14% % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 3 15 18 比例 17% 83% 100% 說明： ? 以上數(shù)據(jù)來源于“太陽都市花園”（二期）、“海悅花園”在售的（ 10樓）、“士博匯”（ 3 號樓）、以及“耀江花園”（ 一期）四個(gè)個(gè)案，共 1131戶， 其中一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 靜安雅筑 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶， 康寧雅庭 一幢 28 層的高層 二梯三戶 國際麗都城 18－ 33 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 靜安行家 28 層的高層 二梯三戶 上海壹街區(qū) 高層 二梯三戶 中凱城市之光 高層 二梯三戶 靜安楓景 高層 二梯三戶 華商會館 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶、一梯二戶 說明： ? 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主， 最高為 33 層 ，但因地塊自身因素及政府對中心城區(qū)容積率的規(guī)定， 20xx 年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會館”多規(guī)劃為 8 層的電梯房 。 五、浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價(jià)走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。 來自上海市房地局的消息顯示， 20xx 年至今，上海房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績，市場上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。） 2. 在高檔商品房市場，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在 7000 元以上的高檔商品房的買主中，境外人士占了 %，外省市占了 %，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動(dòng)了上海高檔房產(chǎn)的銷售。將上海建成 “世界級城市 ”的概念，這必將推動(dòng)上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求 。 6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房價(jià)居高不下， 均價(jià) 8000 元。 3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 劣勢： 1. 目前蘇州河尚在整治中，對于處在河邊的本案由一定的影響。具體配比情況見下表： 房型 面積 戶數(shù) 比例 二房 120－ 130 平方米 113 % 130－ 140 平方米 104 % 三房 150－ 160 平方米 55 % 160－ 170 平方米 217 % 170 平方米以上 7 % 四房 200 平方米以下 31 % 200 平方米以上 31 % 價(jià)格分析： 由于本案是全裝修房，并且地理位臵極為優(yōu)越，出門即為地鐵站，因此 13000 元 /平方米的均價(jià)還是符合產(chǎn)品價(jià)值的。 案 名 東方倫敦 工地位臵 古北路 1000 號 投資興建 寶域房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售 樓 處 古北路 1000 號 企劃銷售 華臵行物業(yè)顧問有限公司 主力總價(jià) 450－468 萬 調(diào)查 日期 建筑設(shè)計(jì) 上海城市建筑設(shè)計(jì)院 可售總額 9 億 工程 進(jìn)度 現(xiàn)房 電話 62786355 規(guī)劃戶數(shù) 178 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 178 戶 銷售面積 5 萬萬平方米 售出戶數(shù) 71 建筑樓層 28 層 銷 售 率 40％ 規(guī)劃面積 245－ 258 平方米以上 銀行貸款