【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的銷售率較佳，另外一些個(gè)案的高樓層住戶可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢(shì)也吸引了相當(dāng)部 分的客戶投資臵業(yè)于本區(qū)域。 四、靜安區(qū) 20xx 年上半年靜安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?， 20xx 年的多個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，而區(qū)域新盤也層出不窮。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也前所未有的激烈。 靜安區(qū)選取了“達(dá)安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽(yáng)光名都” “國(guó)際麗都城”、“華商會(huì)館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光” 12 個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 靜安雅筑 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶， 康寧雅庭 一幢 28 層的高層 二梯三戶 國(guó)際麗都城 18－ 33 層的高層 二梯二戶、二梯四戶 靜安行家 28 層的高層 二梯三戶 上海壹街區(qū) 高層 二梯三戶 中凱城市之光 高層 二梯三戶 靜安楓景 高層 二梯三戶 華商會(huì)館 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶、一梯二戶 說(shuō)明： ? 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主， 最高為 33 層 ，但因地塊自身因素及政府對(duì)中心城區(qū)容積率的規(guī)定， 20xx 年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會(huì)館”多規(guī)劃為 8 層的電梯房 。 ? 樓層規(guī)劃 以二梯三戶為主 ，部分多層產(chǎn)品為一梯一戶和二戶。 面積配 比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) 28 / 112 28 18 186 比例 15% / 60% 15% 10% 100% 二 房 面積 90 以下 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) 28 257 176 162 61 684 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 120以下 120130 130140 140150 150以上 合計(jì) 套數(shù) 26 124 141 166 329 786 比例 % % % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 151 120 23 294 比例 % % % 100% 說(shuō)明 : ? 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“達(dá)安花園（靜安景觀樓王）”、“靜安雅筑”、“靜安陽(yáng)光名都” “國(guó)際麗都城”（一期）、“華商會(huì)館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”這幾個(gè)個(gè)案 。 ? 共統(tǒng)計(jì)了 1950 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %，可見(jiàn)本區(qū)的 主力房型為三房 ，但是 二房與三房的比例相差不大 。 ? 一房的主力房型為 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型為 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型為 150 平方米以上 的房型，四房及復(fù)式的面積則主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米 。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 靜安雅筑 靜安地產(chǎn) 元 /平方米 康寧雅庭 電力物業(yè) 元 /平方米 國(guó)際麗都城 第一太平戴維斯 4 元 /平方米 靜安楓景 怡高物業(yè) 元 /平方米 上海壹街區(qū) 世邦魏理仕 元 /平方米 中凱城市之光 未定 未定 華商會(huì)館 怡高物業(yè) 未定 說(shuō)明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 元 /平方米 ， 最高的為 元 /平方米 ，并且 聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 ? 做為住宅市場(chǎng)的頂級(jí)產(chǎn)品，頂尖的物業(yè)管理水準(zhǔn)是必不可缺的，物業(yè)管理費(fèi)用的高低不是客源所關(guān)心的主要問(wèn)題。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤日期 銷售率 靜安雅筑 90% 康寧雅庭 85% 國(guó)際麗都城（一期 ） 100% 上海壹街區(qū) (一二期 ) 100% 中凱城市之光（三期） 75％ 靜安楓景 85％ 華商會(huì)館 100% 說(shuō)明： ? 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個(gè)案銷售率普遍較為理想。 五、浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無(wú)論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。浦東新區(qū) 20xx 年推出的 高檔物業(yè)大聚集在陸家嘴地區(qū)和世紀(jì)公園周邊。 浦東新區(qū)對(duì)區(qū)域有代表性的“菊?qǐng)@”（三期）、“萬(wàn)源杰座”、“香梅花園”以及“水清木華”這四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查。 1．面積配比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / 45 / / 15 60 比例 / 75% / / 25% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120 以上 合計(jì) 套數(shù) 30 30 72 172 / 304 比例 % % % % / 100% 三 房 面積 130 以下 130140 140150 150160 160 以上 合計(jì) 套數(shù) / 72 241 71 44 428 比例 / % % % % 100% 說(shuō)明： ? 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“菊?qǐng)@”（三期）、“萬(wàn)源杰座”二個(gè)個(gè)案，共 792 戶，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 54%，可見(jiàn) 三房為主力房型 。 ? 一房以 40－ 50 平方米為主 ， 二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型為 140－ 150 平方米 。 2．產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 菊?qǐng)@（三期） 18－ 39 層的高層 二梯四戶 萬(wàn)源杰座 16－ 18 高層 二梯二戶，二梯三戶，二 梯八戶 香梅花園 高層 二梯二戶、二梯四戶 水清木華 16 幢 10－ 28 層的小高層和高層 一梯二戶、二梯二戶 說(shuō)明： ? 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為 二梯二戶到八戶 ，其中“萬(wàn)源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 菊?qǐng)@（三期） 中海物業(yè) 元 /平方米 萬(wàn) 源杰座 世邦魏理仕 4 元 /平方米 香梅花園 世邦魏理仕 3 元 /平方米 水清木華 自管 元 /平方米 說(shuō)明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 4. 元 /平方米 ，并且聘 用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤日期 銷售率 菊?qǐng)@（三期） 85％ 萬(wàn)源杰座 60% 香梅花園 90% 水清木華 55% 肆、綜 述 一、未來(lái)高檔物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展綜述 從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)來(lái)看，房市將持續(xù)看好 。 來(lái)自上海市房地局的消息顯示， 20xx 年至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。 一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場(chǎng)購(gòu)房以消費(fèi)型購(gòu)房為主， 20xx 年上海商品交易房的面積為 1961 萬(wàn)平方米 ，存量房銷售面積為 1790 萬(wàn)平方米 ；另一方面，上海的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。據(jù)房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年上海 房產(chǎn)租賃共 1790 萬(wàn)平方米，其中，自愿租賃占整體的 30%。 20xx 年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為 720 億元人民幣 ，占上海市 固定資產(chǎn)投資額的33%，同比增長(zhǎng) %，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比 20xx 年 凈增 373 個(gè)億（占上海 GDP的 %） 。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成了以居民購(gòu)房為主的市場(chǎng)，成為上海房市保持上升趨勢(shì)的根本保證。 上海樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，主要是由于在未來(lái)幾年內(nèi)，上海有很多支撐樓市的“賣點(diǎn)”。 1. 上海作為國(guó)際大都市，對(duì)外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進(jìn)一步釋放，這部分人已經(jīng)成為上海樓市消費(fèi)的主力。（ 20xx 年伊始，由溫州的民營(yíng)企業(yè)均瑤集團(tuán)投資的均瑤國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)始預(yù)租售，這一幢總高 32 層，面積約為 8 萬(wàn)平方米的 5A 級(jí)商務(wù)樓成為了外地民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 20xx 年進(jìn)入上海樓市的又一個(gè)亮點(diǎn)。） 2. 在高檔商品房市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在 7000 元以上的高檔商品房的買主中，境外人士占了 %，外省市占了 %，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動(dòng)了上海高檔房產(chǎn)的銷售。 3. 上海未來(lái)幾年 城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 將給上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的促進(jìn)作用也不可忽視。上海新一輪城市建設(shè)，舊區(qū)改造將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大拉力。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場(chǎng)，增加總體的購(gòu)房需求。 4. 市府的 交通航運(yùn)規(guī)劃 擴(kuò) 大了房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值空間。這些交通航運(yùn)規(guī)劃包括國(guó)際貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)建設(shè)、大小洋山港口建設(shè)和高速公路、軌道交通網(wǎng)建設(shè)?！败壍澜?jīng)濟(jì)”、“機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)必將帶動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，引導(dǎo)上海樓市的上升趨勢(shì)。 5. “城市化”口號(hào)的提出意味著上海房產(chǎn)將會(huì)增加新的發(fā)展空間。將上海建成 “世界級(jí)城市 ”的概念，這必將推動(dòng)上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求 。上海目前城市化的程度為 70%， 20 年后的目標(biāo)是 90%以上， 由于 “上海魅力 ”的作用，上海不僅要承擔(dān)自身的城市化壓力，還要分擔(dān)全國(guó)的城市化壓力，要解決進(jìn)入上海的農(nóng)村人口住房問(wèn)題，這 也將從另一個(gè)方面促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 1） 淮海東路以北至蘇州河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務(wù)中心，房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位， 均價(jià) 8800 元。 2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房?jī)r(jià)微幅下調(diào)， 均價(jià) 7930 元。 3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)底部抬升， 均價(jià) 7000 元。 4） 盧灣區(qū)建國(guó)路以北地區(qū)，地段環(huán)境一流，高檔樓盤為主， 均價(jià) 14600 元。 5） 靜安區(qū)，樓盤供應(yīng)不足，小戶公寓受寵，中檔房均價(jià) 7075 元，高檔房均價(jià) 11250 元。50 余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價(jià) 660012750 元。 6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房?jī)r(jià)居高不下， 均價(jià) 8000 元。 7） 長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)線以東地區(qū)，銷量大幅攀升，房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)勁 ，均價(jià) 7845 元。 8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤區(qū)域，房?jī)r(jià)高位支撐， 均價(jià) 1280020xx0 元。 10）世紀(jì)公園周邊地區(qū)，房源供應(yīng)充足，價(jià)格略有上揚(yáng)， 均價(jià) 650011000 元。 伍、最新重點(diǎn)個(gè)案分析 長(zhǎng)寧區(qū) 案 名 虹橋河濱花園 工地位臵 長(zhǎng)寧路 1898 號(hào) 投資興建 上海上科實(shí)業(yè)有限公司 售 樓 處 長(zhǎng)寧路 1898 號(hào) 企劃銷售 旭陽(yáng) 萬(wàn)欣 主力總價(jià) 136－ 144萬(wàn) 調(diào)查日期 20xx. 建筑設(shè)計(jì) 大境建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 可售總額 8 億 工程進(jìn)度 封頂 電 話 62290066 規(guī)劃戶數(shù) 524 戶 規(guī)劃用途 住宅 基地面積 2. 6 萬(wàn)平方米 可售戶數(shù) 524 戶 銷售面積 8 萬(wàn)平方米 售出戶數(shù) 209 戶 建筑樓層 14－ 30 F 銷 售 率 約 40% 規(guī)劃面積 63－ 300 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 平方米 年限 30 平均單價(jià) 8500 元 /平方米 銀行 民生銀行 單價(jià)范圍 7200－ 13000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開(kāi)日期 物業(yè)公司 自管 車 位 數(shù) 400 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 車位單價(jià) 10 萬(wàn) 綠 化 率 45% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于長(zhǎng)寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長(zhǎng)寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，未來(lái)的升值潛力較大。 目前長(zhǎng)寧路近古北路的路段正在進(jìn)行道路拓寬工程，工程完工后道路條件將大大改善。 產(chǎn)品規(guī)劃： 1. 小區(qū)占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑 面積 8 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有 9 幢 14－ 30 層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶和二梯四戶，得房率在 80%左右。 2. 小區(qū)的綠化率為 45%，規(guī)劃中占地 萬(wàn)平方米的蘇州河文化公園緊接本案的西面，提升了小區(qū)的居住環(huán)境。 3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 面積配比〃： 本案共 524 戶，面積范圍 63－ 300 平方米，具體配比如下： 房型 面積 戶數(shù) 比例 一房 60－