【正文】 握高檔物業(yè)市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài)。 高檔住宅市場(chǎng)不僅總量放大，且其所占市場(chǎng)份額也保持了同步的快速增長(zhǎng)，從 1999 年的上漲至 20xx 年底，升幅將近 倍。比例結(jié)構(gòu)的增加也提升了該季度新推物業(yè)的均價(jià)， 上升為 11470 元／平方米。均價(jià)在 15000 元／平方米以上的高檔住宅比例在 20xx 年有較大幅度上升 ，于 20xx 年這個(gè)比例穩(wěn)定在 11％左右。受新一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響， 預(yù) 計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域 ，而沿江沿河等具獨(dú)特景觀(guān)資源的區(qū)域，例如黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為高檔住宅的主要集中區(qū)。 1） 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應(yīng)量相對(duì)集中，從 1999 年至今各區(qū)域高檔住宅累計(jì)供應(yīng)量來(lái)看，主要集中在 浦東、徐匯和長(zhǎng)寧三個(gè)區(qū)域，占到全市高檔住宅累計(jì)總量的 67％ 。 ? 高檔物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，未來(lái)三至五年內(nèi)高端住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而未來(lái)的高端住宅需求市場(chǎng)亦由于境內(nèi)外客戶(hù)的實(shí)際需求使市場(chǎng)容量日益增加，所以，預(yù)計(jì) 總體高端住宅市場(chǎng)近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，商品住宅的價(jià)格亦將趨于平穩(wěn)。 ? 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在未來(lái)的一至三年的時(shí)間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣工并 投入市場(chǎng)，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會(huì)對(duì)最高端的別墅和服務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長(zhǎng)可望緩和部分壓力。屆時(shí)必將進(jìn)一步帶動(dòng)軌道周邊商品住宅價(jià)格的升高。 20xx－ 20xx 年高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖 3）市政建設(shè)支持 上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。由于價(jià)格整體上升導(dǎo)致 二房型住宅的客戶(hù)比例有所增加 ， 亦分流了部分原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)三房型住宅的客戶(hù) 。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格在 700010000 元 /平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。而單價(jià)大于15000 元 /平方米的物業(yè)占到了 %，相對(duì)較少。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一價(jià)位為高檔住宅市場(chǎng)中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。從上市樓盤(pán)數(shù)量來(lái)看，本季度新推的 12 個(gè)樓盤(pán)中， 4 個(gè)位于黃浦區(qū)； 3 個(gè)位于靜安區(qū)，其余分布在長(zhǎng)寧、盧灣、浦東、徐匯。 20xx 年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。 供需比為 1:， 市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài) 。已登記 商品住宅預(yù)售面積達(dá)到 2,587 萬(wàn)平方米 ，同去年相比增加 ％。 高檔公寓 市場(chǎng)表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從 %攀升至 %，同時(shí) 平均租金也從每月每平方米 美元繼續(xù)上升至每月每平方米 美元。因此，別墅市場(chǎng)的平均入住率基本變化不大，只微升一個(gè)百分點(diǎn)至 %，而 平均租金從每月每平方米 美元下調(diào)至每月每平方米 美元。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原先高端租賃市場(chǎng)的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)， 20xx全年上海單價(jià)在 7000 元以上的摟盤(pán)已超過(guò)全市開(kāi)發(fā)總量的 35％。 戶(hù)型面積分布情況 從戶(hù)型來(lái)看， 主流房型還是二房和三房，分別占 和 %，一房、四房和別墅分別占 %、 %、 %。 別墅共有 萬(wàn) 平方米 ，占總量的 %，其中， 單體 萬(wàn)平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為 萬(wàn)平方米，占別墅總量的 45%。 住宅建設(shè)地域分布情況表（ %） 內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi) 內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間 外環(huán)線(xiàn)外 施工面積 33 44 23 竣工面積 23 48 29 新開(kāi)工面積 31 40 29 價(jià)格分布 至 3 月底，從全市在建住宅基地的價(jià)格分布情況看，中高價(jià)位以及高 價(jià)位在建住宅的比例增高， 均價(jià)在 5000 元以上的項(xiàng)目占了總數(shù)的 45%，而 3000 元以下的項(xiàng)目基本在外環(huán)線(xiàn)外。 一季度，外環(huán)線(xiàn)外的住宅新開(kāi)工面積有較大幅度增長(zhǎng)，比去年同期提高 8 個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)由于舊改速度放慢，新開(kāi)工規(guī)模比去年同期減少 7 個(gè)百分點(diǎn)。 六、在建住宅基地的情況分析 住宅建設(shè)的地域分布 一季度共有 1129 塊在建 住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為 4 萬(wàn)平方米 。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面積 621萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中 住宅 590 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %； 存量房銷(xiāo)售面積471 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 373 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 增量房購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分析， 20xx 年 12 月商品住宅預(yù)售登記中，本市人員登記占總量的%,外地人士占 %,境外人士占 %。 12 月， 全市商品住宅成交均價(jià)為 5120 元 /平方米，套均總價(jià) 65 萬(wàn)元 /套，占全市商品房成交額 92%。具體分析批準(zhǔn)預(yù)售分區(qū)情況， 12 月共批準(zhǔn) 9 個(gè)行政區(qū) 205 個(gè)項(xiàng)目 ，其中以浦東 63 個(gè)項(xiàng)目， 萬(wàn)平方米 為各行政區(qū)之首，黃浦區(qū)于年初批準(zhǔn)預(yù)售，上市 萬(wàn)平方米 ，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米 。 新開(kāi)工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江， 其中浦東的新開(kāi)工量幾乎占了全市新開(kāi)工總量的一半，達(dá)到 萬(wàn)平方米。 全市 13 月份累計(jì) 住宅施工面積 萬(wàn)平方米 ，比去年同期增長(zhǎng) %；住宅竣工面積 萬(wàn)平方米 ，比去年同期增長(zhǎng) %。全市商品房投資 億元 ，同比增長(zhǎng) %，商品住宅投資 億元 ，占房地產(chǎn)投資 %。 出讓新增性用地中，招投標(biāo)用地 25 幅，占地面積 160 萬(wàn)平方米，可建面積 188 萬(wàn)平方米 ，平均容積率為 ， 低于總體水平，招投標(biāo)項(xiàng)目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地價(jià)水平較低， 25 幅地塊的成交均價(jià)為 1012 元 /平方米土地 。在所有新增性用地出讓中，住宅項(xiàng)目用地占90%，依然為土地市場(chǎng)交易大戶(hù)，相反，商業(yè)用房土地市場(chǎng)則顯無(wú)力，新增性用地出讓僅占總量的 %。目 錄 壹、 20xx 年一季度上海房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng) 一、土地市場(chǎng) 二、開(kāi)發(fā)投資 三、開(kāi)發(fā)規(guī)模 四、商品房市場(chǎng) 五、住宅銷(xiāo)售市場(chǎng) 六、在建住宅基地的情況分析 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)案數(shù)量分布 貳、高檔物業(yè)宏觀(guān)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析 肆、綜 述 一、未來(lái)高檔物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展綜述 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 伍、各區(qū)最新重點(diǎn)個(gè)案分析 陸、市場(chǎng)研究部下一步工作重點(diǎn) 附：最新典型個(gè)案市場(chǎng)快訊 20xx 年一季度上海房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng) 20xx 年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著 高位運(yùn)行，無(wú)論投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模還是市場(chǎng)銷(xiāo)售，都呈健康增長(zhǎng)趨勢(shì)。 一、土地市場(chǎng) 20xx 年 13 月，上海市出讓新增經(jīng)營(yíng)性用地 44 幅 ，土地面積 萬(wàn)平方米 ，可建面積 萬(wàn)平方米 ，總體容積率為 。具體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個(gè)行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓土地面積為各區(qū)之最，為 萬(wàn)平方米 ，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同樣為 8 幅地塊 ，出讓土地面積為 31 萬(wàn)平方米 ，閔行則位居老三。 二、開(kāi)發(fā)投資 今年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元 ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資完成了 億元 ，比去年同期增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到 30%。 三、開(kāi)發(fā)規(guī)模 由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時(shí)新開(kāi)工規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長(zhǎng)，一季度住宅的建設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。住宅新開(kāi)工 萬(wàn)平方米 ，比去年同期新開(kāi)工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了 %。 四、商品房市場(chǎng) 有資料顯示，至 20xx 年 2 月底，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售發(fā)證數(shù) 205 份 ，面積 萬(wàn)平方米 ，基本與去年同期持平，其中， 1 月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米 ， 2 月份則為 萬(wàn)平方米 ，顯示出 2 個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的一重一輕。 全市商品房預(yù)售登記面積 621 萬(wàn)平方米，成交總額 219 億元 ，其中住宅預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，成交金額 202 億元，同比增幅為 %及 %。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的 46%。 五、住宅銷(xiāo)售市場(chǎng) 第一季度上海住宅消 費(fèi)市場(chǎng)仍然保持著上升的銷(xiāo)售勢(shì)頭，銷(xiāo)售量與價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，新建商品房與存量房齊頭并進(jìn)。 。其中， 內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi) 325塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米，內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)間 440 塊， 平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米；外環(huán)線(xiàn)外 364 塊，平均建設(shè)規(guī)模 萬(wàn)平方米。內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在 40%左右。 具體分布為： 面積（萬(wàn)平方米） 比例 % 合計(jì) 100 3000 以下 30005000 50007000 7000 以上 層數(shù)分布 從層數(shù)分布來(lái)看， 多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小 ，占 38%； 高層住宅占總量的62%，其中 15 層以上的占總量的 38%。 別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個(gè)區(qū)分別是 閔行（ 萬(wàn)平方米）、松江（ 萬(wàn)）、南匯（ 萬(wàn)）、浦東（ 萬(wàn)）和青浦（ 萬(wàn)），這五個(gè)區(qū)的別墅建設(shè)占總量的 82%。平均單套面積為 120 平方米 七、 20xx 年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè) 案數(shù)量分布 05101520253035普陀 閔行 寶山 浦東 楊浦 徐匯 虹口 靜安 南匯 松江 黃埔 青浦 長(zhǎng)寧 閘北 盧灣 （備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀(guān)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價(jià)位在 7000 元以上的摟盤(pán)歸入高檔摟盤(pán)；每平方米價(jià)位在 3000 美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場(chǎng)。 一、 高檔物業(yè)市場(chǎng)回顧 ? 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng) 因外圍經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素影響，在 20xx 年的第一季度外籍人員繼續(xù)受 跨國(guó)公司總部的成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價(jià)格相對(duì)昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓而削減本身的開(kāi)支。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開(kāi)支而遷出本來(lái)的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長(zhǎng)填補(bǔ)了部分空缺。 與別墅市場(chǎng)一樣， 服務(wù)式公寓 在本季度表現(xiàn)平穩(wěn)， 平均入住率基本上與上季持平 ， 約在%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至 每月每平方米 美元 。 ? 供應(yīng)、需求和租金（ 20xx 年第一季高檔住宅租賃市場(chǎng)最新項(xiàng)目狀況） 項(xiàng)目名稱(chēng) 88 新天地 嘉豪苑 碧云鉆石酒店公寓 羅山綠洲別墅 區(qū)域 盧灣 徐匯 浦東 浦東 地址 黃陂南路 380 號(hào) 興國(guó)路 228 號(hào) 碧云路 1168 號(hào) 康橋路 1801 號(hào) 類(lèi)型 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓 別墅 套數(shù) 53 30 280 50 套房面積 (平方米 ) 5089 120290 98249 221406 入伙日期 需求租金價(jià)格 3,5005,000 2,4008,000 1,6804,180 38007000 ? 高檔物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng) 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。同 時(shí) 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積亦達(dá)到 2,476 萬(wàn)平方米 ，同比增加 64％。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量的大幅增加，預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。與上季度相比，浦東新區(qū)的上市量明顯下降，僅為 萬(wàn)平方米。 1）價(jià)格分析 20xx 年一季度新推出高檔住宅的價(jià)格以 700010000 元 /平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的 75％ 。 1000015000 元 /平方米的新推量達(dá)到 ％。本季度新推高檔住宅價(jià)格分布狀況與上季度基本相同。 2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心” 4 年來(lái)收集共 45000 余份購(gòu)房者需求調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示， 潛在購(gòu)房者在選擇房型種類(lèi)方面有所變化。 另外大量小戶(hù)型單身公寓的上市使一房的客戶(hù)需求得到有效釋放。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長(zhǎng)22 公里的軌道交通 4 號(hào)線(xiàn)（明珠線(xiàn)二期）目前正在加緊建設(shè)，計(jì)劃于 20xx 年底基本建成，20xx 年實(shí)現(xiàn)試通車(chē)，它將與已建成的軌道交通 1 號(hào)線(xiàn)、 2 號(hào)線(xiàn)和 3 號(hào)線(xiàn)（明珠線(xiàn)一期） 接軌，形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運(yùn)輸效率。 二、未來(lái)高檔住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20xx 年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)；外灘一體化開(kāi)發(fā)和小陸家嘴新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安臵補(bǔ)貼新規(guī)定出臺(tái)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。 另外， 由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場(chǎng)的末端，租金較其他兩類(lèi)型物業(yè)便宜，將會(huì)更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。 但是， 本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可能令到外國(guó)投資者縮減投資，